Методика выбора формы распоряжения муниципальной

(государственной) недвижимостью

Как отмечалось ранее, существует пять основных формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью:

1) непосредственное управление со стороны муниципалитета;

2) ипотека (залог);

3) сдача недвижимости в аренду;

4) доверительное управление;

5) приватизация.

Естественно, что первым вопросом, который необходимо решить в ходе управления муниципальной (государственной) недвижимостью является вопрос выбора формы распоряжения. Преимущества и недостатки каждой из форм подробно описаны ранее. Постараемся сначала выделить основные моменты, которые стоит принимать во внимание при выборе той или иной формы распоряжения.

1. Целью управления муниципальной (государственной) собственностью является не получение прибыли, а увеличение благополучия и благосостояния жителей муниципального образования (государства). Однако, далеко не всегда увеличение благополучия общества связано именно с получением прибыли от муниципальной (государственной) собственности и соответственно с пополнением доходных частей бюджетов. Напротив, целью частного капитала является именно получение прибыли, поэтому говорить о сдаче недвижимости в аренду если она в настоящее время не может принести прибыли просто бессмысленно.

2. Аренда и приватизация, с одной стороны, характеризуют нежелание или неспособность муниципалитета (государства) вести дела в той или иной сфере деятельности, но с другой стороны, все же позволяют наладить деятельность в необходимых населению сферах хозяйства и получить определенный доход.

3. Любое муниципальное (государственное) предприятие или объект недвижимости имеет то принципиальное отличие от частного, что, во-первых, является лишь частью имущественного комплекса муниципалитета (государства) и, таким образом, имеет возможность финансовой подпитки из бюджета. Во-вторых, в качестве собственников этих объектов выступают властные органы, своими решениями оказывающие непосредственное влияние на все сферы экономики муниципального образования (государства).

4. Существуют объекты, которые принципиально не могут находиться в иной форме собственности кроме муниципальной или государственной, сюда можно отнести большинство дорог, городские улицы, мосты и т.п. Кроме того, особенно в сфере городского хозяйства существуют определенные естественные монополии (водопровод, канализация, электросети) приватизация или аренда которых крайне нежелательны, поскольку совершенно очевидно приведет к росту цен, что противоречит целям увеличения благополучия общества.

5. При аренде и приватизации муниципалитет (государство) получает доходы в первом случае за счет налогов и арендной платы, а во втором случае только за счет налогов. Таким образом, часть возможных доходов от эксплуатации недвижимости теряется. Однако здесь речь идет именно о «возможных» доходах, которые еще необходимо получить. Более того, увеличение числа объектов муниципальной (государственной) собственности неизбежно ведет к росту аппарата управления, усложнению структуры управления и увеличению количества возможных злоупотреблений. Таким образом, в тех сферах деятельности, где могут эффективно функционировать и конкурировать между собой частные предприятия нет необходимости создавать или сохранять муниципальные (государственные) предприятия (особенно в условиях бюджетного дефицита и повсеместной убыточности таких предприятий).

6. Либерализация условий приватизации и снижение арендных ставок снижает текущие доходы бюджета, но создает выгодные условия для привлечения инвестиций. А инвестиции в создание новых предприятий и реконструкцию действующих ведут к увеличению налогооблагаемой базы, то есть к росту доходов бюджета. Здесь очень трудно определить оптимальный баланс. Однако приоритет на данном этапе нужно отдать именно пополнению текущего бюджета. Это связано, с одной стороны, с дефицитностью бюджетов всех уровней, а с другой стороны с тем, что приватизация большинства объектов, способных приносить прибыль, уже проведена.

7. Приватизация, хотя и создает выгодные условия для инвесторов, но в тоже время лишает муниципалитет (государство), во-первых, самой собственности, а во-вторых, доходов от роста цены собственности (особенно касается земли). Кроме того, утрачивается непосредственный контроль над приватизированными объектами, что может создать дополнительные трудности в такой деятельности, как, например, осуществление генерального плана развития города, зонирование, прокладка коммуникаций, социальная политика и т.д. В этом плане аренда, в том числе долгосрочная – более оптимальный способ использования муниципальной (государственной) собственности.

8. В настоящее время муниципальные (государственные) предприятия, как правило, не имеют права собственности на объект недвижимости, в котором располагаются, а арендуют его у собственника (муниципалитета, государства). Таким образом, при приватизации происходит разделение между предприятием и занимаемым им объектом: отдельно приватизируется предприятие (с предоставлением права долгосрочной аренды объекта, как правило, на пятнадцатилетний срок), а затем осуществляется выкуп объекта недвижимости. Начальная цена приватизации предприятия (и права аренды объекта недвижимости) определяется исходя из структуры баланса предприятия, а окончательная - на аукционе. Стоимость выкупа объекта недвижимости определяется исходя из годовой арендной платы. Поскольку, как правило, подобные предприятия обладают значительной кредиторской задолженностью, начальная (и аукционная) цена оказываются достаточно низкими.

9. Существует несколько вариантов приватизации, которые предполагают различную величину и очередность поступления финансовых средств в бюджет. Среди таких вариантов можно выделить: коммерческий конкурс, инвестиционный конкурс, конкурс с социальными условиями, аукцион, выкуп имущества, сданного в аренду, акционирование.

Учитывая вышеизложенные моменты можно предложить методику определения формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью. Методика состоит из следующих этапов.

Первый этап: выясняем основные характеристики объекта: назначение, расположение, величина, объем производства, приносимая прибыль.

Второй этап: определяем принципиальную возможность приватизации, сдачи в аренду или доверительное управление того или иного объекта муниципальной (государственной) собственности. Если объект первоначально создавался и может эффективно функционировать только как часть муниципальной (государственной) собственности он остается в составе муниципальной (государственной) собственности и управляется либо непосредственно муниципалитетом (государством), либо уполномоченным ими органом. К таким объектам можно отнести мосты, путепроводы, улично-дорожную сеть. Остальные объекты, в принципе могут быть приватизированы. Если приватизация и аренда возможны, переходим к этапу три.

Третий этап: определяем состояние конкуренции в той сфере деятельности, в которой функционирует объект. Определяя состояние конкуренции в той или иной сфере, необходимо ответить на вопросы: сколько объектов функционирует в данной сфере в государстве, регионе, городе, микрорайоне; достаточно ли мощности существующих объектов для удовлетворения нужд населения. Если объект является естественной монополией, то его целесообразно оставить в составе муниципальной (государственной) собственности, если нет – переходим к четвертому этапу. К естественным монополиям могут быть однозначно отнесены водопроводные, канализационные, тепловые, электрические, телефонные сети, железнодорожный транспорт.

Четвертый этап: определяем, способен ли объект при существующем использовании приносить прибыль без ущерба благополучию общества, если способен – переходим к седьмому этапу, если не способен – к этапу пять. Для определения возможности принесения прибыли необходимо, в первую очередь, ответить на вопрос существуют ли в государстве, регионе, городе предприятия аналогичного назначения, находящиеся в немуниципальной и негосударственной формах собственности. Само существование таких предприятий, как правило, предполагает прибыльность их деятельности. Далее, целесообразно определение показателей балансовой прибыли таких объектов. Однако, стоит учесть, что баланс предприятия далеко не всегда отражает реальное состояние дел.

Пятый этап: выясняем, возможно ли изменение назначения объекта без ущерба интересам жителей муниципального образования (государства). Если возможно – переходим к этапу шесть, если невозможно, то объект должен остаться в муниципальной (государственной) собственности. Ущерб может быть выражен в категориях лишения населения необходимых ему товаров и услуг, повышения стоимости товаров и услуг в результате исчезновения конкуренции со стороны муниципальных (государственных) предприятий. Шестой этап: если изменение назначения возможно, но экономически неэффективно и не может принести прибыли, то необходимо решить вопрос о ликвидации объекта. Если изменение назначения приведет к положительным результатам, то есть к получению прибыли переходим к этапу семь. В рамках шестого этапа сначала необходимо выяснить, в каком направлении возможно изменение назначения объекта, а затем, путем анализа показателей деятельности объектов аналогичного назначения, выяснить возможность получения прибыли при новом назначении объекта. Экономическую эффективность можно определить путем сравнения показателя Э_р с показателем средней чистой рентабельности активов предприятий назначения, аналогичного новому.

 

,

 

где Э_р – коэффициент эффективности дополнительных капиталовложений;

З⁽²⁾, З⁽¹⁾ - годовые затраты, соответственно по новому и старому вариантам использования объекта;

Р⁽²⁾, Р⁽¹⁾ - результат, соответственно по новому и старому вариантам использования объекта;

К⁽²⁾, К⁽¹⁾ - инвестиции соответственно в новый и старый варианты использования объекта.

В данном случае под разницей результатов и затрат можно понимать чистую прибыль по новому варианту использования объекта, а под разницей инвестиционных вложений – инвестиции на перепрофилирование объекта.

,

 

где ЧП - чистая прибыль предприятия;

А - актив баланса предприятия.

Перепрофилирование можно считать выгодным, если:

 

Седьмой этап: определяем, не приведет ли вывод объекта из состава муниципальной (государственной) собственности к уменьшению благополучия населения. При анализе в данном случае можно использовать такие факторы как уровень цен на аналогичных частных предприятиях, уровень загрязнения окружающей среды и т.п. Если приведет, то объект целесообразно оставить в составе муниципальной (государственной) собственности, если не приведет - переходим к восьмому этапу.

Восьмой этап: определяем, приносит ли объект муниципальной (государственной) недвижимости прибыль и достаточна ли норма прибыли по сравнению с аналогичными частными объектами. Если прибыль есть и она достаточна то приватизация, сдача в аренду или доверительное управление объекта нецелесообразна. Если же прибыли нет либо она недостаточна - переходим к девятому этапу. В качестве базы данных для сравнения целесообразно использовать все доступные статистические данные по объектам аналогичного назначения, расположения и мощности, находящихся в частной форме собственности. В качестве показателя для сравнения возможно использование показателя средней чистой рентабельности активов. Однако поскольку в настоящее время по балансовому показателю чистой прибыли практически невозможно судить о реальном состоянии дел на предприятии (из-за стремления укрыть прибыль от налогообложения чистая прибыль, как правило, оказывается отрицательной), целесообразно применение показателя рентабельности активов определенного исходя из прибыли от реализации (РПА):

 

 

где ПР – прибыль от реализации – разница между доходами от реализации и расходами на реализацию.

Девятый этап: если прибыли нет либо она недостаточна целесообразно проведение процедуры санации с использованием передовых методов управления в течение одного года. Если эта процедура не привела к положительным результатам и прибыли нет, необходимо выбирать между приватизацией объекта, его арендой и доверительным управлением (согласно этапу десять). Если норма прибыли стала достаточной по сравнению с коммерческими объектами, то объект целесообразно оставить в муниципальной (государственной) собственности. Если же прибыль есть, но ее размер меньше, чем у аналогичных коммерческих объектов, то необходимо выбирать между муниципализацией (национализацией), арендой, доверительным управлением и приватизацией, таким образом, переходим к этапу десять.

Десятый этап: выбор способа использования муниципальной собственности на данном этапе целесообразен по показателю суммы доходов, получаемых при том или ином способе за определенный период времени, приведенных к настоящему времени (Э_инт).

 

 

где Э_инт – интегральный эффект инвестиций;

Р_t - результат в t-й год;

З_t - затраты в t-й год;

К_t - инвестиции в t-й год;

Т_p – расчетный период;

n_t - коэффициент дисконтирования в t-й год.

По своей сути показатель Э_инт соответствует чистой настоящей стоимости (NPV).

При этом в качестве доходов могут выступать:

1) при приватизации (конкурс с инвестиционными или социальными условиями): приватизационная цена муниципального (государственного) предприятия с правом долгосрочной аренды объекта недвижимости, в котором расположено предприятие (предполагается поступление денежных средств в настоящий момент времени), арендная плата по годам, налоговые поступления по годам, средства на погашение долгов предприятия, стоимость выкупа объекта недвижимости по окончании срока долгосрочной аренды (две годовые арендные платы для встроенно-пристроенных помещений, три – для отдельно стоящих);

2) при приватизации (ликвидация муниципального (государственного) предприятия и продажа объекта недвижимости по рыночной стоимости): продажная цена объекта (денежные поступления в настоящий момент времени), налоговые поступления от нового собственника по годам, ликвидационная стоимость муниципального (государственного) предприятия (с учетом долговых обязательств);

3) при аренде: арендная плата по годам, налоговые поступления от деятельности арендатора по годам, продажная цена объекта по истечении срока аренды, а также возможно (при долгосрочной аренде) стоимость права долгосрочной аренды;

4) при доверительном управлении: арендные поступления (за вычетом вознаграждения управляющей компании) по годам, налоговые поступления от деятельности арендаторов и доверительного управляющего по годам, продажная цена объекта по истечении срока доверительного управления;

5) при муниципализации (национализации): 50% (как правило) чистой прибыли от эксплуатации объекта, продажная цена объекта по истечении сравнительного срока, арендные поступления от муниципального (государственного) предприятия по годам, налоговые поступления от муниципального (государственного) предприятия по годам.

Ранее было отмечено, что цель муниципалитета (государства) не есть получение прибыли. Поэтому кроме финансовых показателей при выборе вариантов использования муниципальной (государственной) собственности необходимо использование и таких дополнительных показателей как увеличение инвестиций, рост производства, увеличение количества рабочих мест и т.п. (рис. 4).

Кроме того, при выборе варианта необходимо учитывать, что:

1) эффективное использование некоторых объектов (здания офисов и т.п.) возможно только путем их аренды или продажи;

2) приватизация имеет то преимущество, что привлекает дополнительные инвестиции, облегчает коммерческий оборот объектов недвижимости и получение кредита под их залог, вызывает у собственника внутреннюю необходимость вносить в объект улучшения. Однако при аренде собственность остается в руках муниципалитета (государства), что позволяет получить доход от прироста ее стоимости и облегчает выполнение определенных задач муниципалитета (зонирование, прокладка коммуникаций и т.п.). Таким образом, приватизация в первую очередь должна применяться к объектам в депрессивных районах и к жилым объектам, а аренда во всех остальных случаях;

3) как вариант повышения эффективности использования важных для экономики муниципального образования (государства) и для жизнеобеспечения населения объектов может выступать их акционирование с сохранением контрольного пакета акций в руках муниципалитета (государства).