Методика управления муниципальной (государственной) недвижимостью

Основные характеристики деятельности по управлению

Недвижимостью

Прежде чем говорить об определенной методике управления муниципальной (государственной) недвижимостью, необходимо выделить основные моменты которые характеризуют процесс деятельности в сфере управления недвижимостью.

 

 

1-й этап Определение основных характеристик объекта: назначения, расположения, величины, объема производства, приносимой прибыли.

Нет

2-й этап Определение принципиальной возможности приватизации или сдачи в аренду того или иного объекта муниципальной собственности.

Да

Да

3-й этап Определение характера функционирования объекта (является ли объект естественной монополией).

Нет

Да

4-й этап Определение способности объекта при существующем использовании приносить прибыль без ущерба благополучию общества.

Нет

Нет

5-й этап Определение возможности изменения назначения объекта без ущерба интересам жителей муниципального образования.

Да

6-й этап Определение, приведет ли изменение назначения объекта к положительным результатам. Если нет – решаем вопрос о ликвидации объекта.

Да

Да

7-й этап Определение, приведет ли вывод объекта из состава муниципальной собственности к уменьшению благополучия местных жителей.

Нет

Да

8-й этап Определение приносимой объектом муниципальной недвижимости прибыли и достаточности нормы прибыли по сравнению с аналогичными коммерческими объектами.

Нет

Да

9-й этап Проведение процедуры санации в течение одного года. Определяем, принесла ли процедура положительные результаты (получение прибыли).

Нет

10-й этап Выбор способа использования объекта муниципальной собственности по показателю суммы приведенных доходов получаемых при том или ином способе за определенный период времени (Эинт).

Муниципализация (национализация)

Аренда

Довер. управление

Приватизация

Залог

Рис. 4. Методика определения формы распоряжения объектом

муниципальной (государственной) недвижимости

Во-первых, понятие недвижимости может быть определено как пространство, установленное человеком, привязанное к определенной географической зоне и предназначенное для осуществления деятельности в течение конкретного периода времени. Деятельность в сфере недвижимости принимает самые различные формы, что необходимо для удовлетворения определенных потребностей и нужд.

Во-вторых, помимо трех измерений, которые имеет любое пространство – длина, ширина и высота, недвижимости имеет четвертое измерение – время владения и получения прибыли. Таким образом, понятие недвижимости – это пространственно-временное понятие. Эту пространственно-временную концепцию иллюстрируют такие факты из жизни, как представление квартиры сроком на месяц или более, номера гостиницы на сутки, теннисного корта на час и т.п. Важнейшей характеристикой любой недвижимости как пространственно-временной единицы является то, что она имеет соответствующую денежную стоимость. Многие элементы, из которых складывается эта денежная стоимость, трудноуловимы, но главным элементом в условиях рыночной экономики всегда остается сумма последующих денежных расходов и доходов, обусловленных владением недвижимостью.

В-третьих, создание и управление пространственно-временными единицами выражается понятием развитие (строительство) недвижимости. Формы развития могут быть самыми разнообразными – от простейших (углубление почвы) до технологически сложных (строительство небоскреба). В целом процесс развития представляет собой совокупность, объединяющую строительные технологии, финансирование, маркетинговую деятельность, административный контроль и текущий ремонт недвижимости.

Одновременно процесс развития недвижимости не только комплексный, но и коллективный процесс. Он подразумевает согласование действий, осуществляемых в рамках одного земельного участка, с окружающей средой, в которой пересекаются интересы различных людей и социальных групп. Таким образом, процесс развития недвижимости определяется политическими и социальными факторами и, в свою очередь, сам влияет на них. В процессе развития недвижимости постоянно взаимодействуют три группы субъектов – потребители, производители и муниципальные (государственные) инфраструктурные предприятия. Каждая группа извлекает выгоду от сотрудничества с двумя другими, в частности благодаря тому, что полнее осознает реальную стоимость своей деятельности, кратко- и долгосрочные цели и ограниченность возможности повлиять на своих партнеров. Главное ограничение деятельности каждой из групп связано с необходимостью поддержания платежеспособности, то есть потребностью иметь постоянно в своем распоряжении определенное количество наличных денег.

Главная аксиома, которая направляет деятельность в сфере недвижимости, состоит в том, что проекты развития недвижимости должны обеспечивать максимальное удовлетворение нужд потребителей в существующих условиях и рамках, с учетом состояния окружающей среды, возможностей государственных инфраструктур, одновременно позволяя всем участникам поддерживать способность к наличным платежам.

В-четвертых, в настоящее время главным критерием эффективности управления недвижимостью стало «наиболее соответствующее и наиболее вероятное использование» земли. Концепция «наиболее соответствующего» использования земли является нормативной, то есть означает оптимальное согласование потребностей, издержек производства, издержек по развитию инфраструктуры, влияния на налогообложение и окружающую среду всех участников процесса развития недвижимости. Согласование предполагает тщательный финансовый анализ (кто оплачивает работы и кто получает прибыли), а также анализ влияния на окружающую среду и уровень жизни людей.

Концепция «наиболее вероятного» использования земли означает, что принимаются в расчет политические факторы, технологические возможности, личные качества и способности исполнителей, фактор платежеспособности, наличие инфраструктуры и т.д. Вариант использования земли, учитывающий все эти факторы, и является «наиболее вероятным».

В-пятых, недвижимость – это стратегический актив, которым необходимо квалифицировано управлять. В настоящее время, недвижимость крайне редко оценивается как инвестиции, выгода от которых может контролироваться, а потому местные администрации часто относятся к недвижимости небрежно, тратят ее впустую, отказываясь тем самым от дополнительных доходов.

Понятие «управление активами» применительно к муниципальной (государственной) недвижимости будет распадаться как бы на три части (в зависимости от вида объекта недвижимости). Управление активами применительно к этим частям будет преследовать разные цели. Так, для коммерческой недвижимости и некоторых видов муниципальных (государственных) предприятий целью будет максимизация стоимости недвижимости и потенциального дохода от нее. Такое определение противоположно определению, в котором акцент делается на минимизации издержек, с которыми связано владение недвижимостью (предприятия инфраструктуры). В некоторых случаях (в частности при необходимости ускоренного развития депрессивных территорий) управление недвижимостью будет означать продажу излишней собственности и развитие на этой базе отношений сотрудничества с частным сектором. Сфера управления недвижимостью во всех этих случаях охватывает широкий и сложный круг вопросов, в том числе управление собственностью, анализ рынка, оценка собственности, маркетинг и т.д.

В-шестых, муниципальная (государственная) недвижимость представляет собой лишь часть муниципальной (государственной) собственности, эти виды собственности включают в себя:

1) закрепленные в законодательном порядке в муниципальной (государственной) собственности:

- бюджет, внебюджетные и валютные фонды; городские земли;

- движимое и недвижимое муниципальное (государственное) имущество, включая жилой и нежилой фонды, инженерную инфраструктуру;

2) созданные для обеспечения жизнедеятельности муниципального образования (государства):

- учреждения (в различных отраслях народного хозяйства);

- муниципальные (государственные), в том числе унитарные предприятия; «казенные» предприятия, возможно созданные в силу необходимости;

- акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью с долей города (государства);

3) имущество и денежные средства, переданные в установленном порядке местному сообществу:

- государством для осуществления государственных, в том числе федеральных функций (призыв в армию, социальная защита населения и т.д.), временных или постоянных;

- государственными, частными предприятиями и организациями для освобождения их от несвойственных им функций.

Таким образом, управление муниципальной (государственной) недвижимостью – лишь часть процесса управления муниципальной (государственной) собственностью, представляющего собой многомерную экономическую модель с различными социальными, экономическими, организационными и другими взаимосвязями, с разнообразными формами собственности.

Перейдем теперь непосредственно к методике управления муниципальной (государственной) недвижимостью.