Совместная и долевая собственность

1. Долевая собственность – используется обычно при приватизации коммунальных квартир, дает возможность закрепить за каждым жильцом комнату. При этом, как правило, каждый собственник получает неравную долю квартиры, что и указывается в документах.

2. Общая совместная собственность – в этом случае недвижимостью владеют два или более лиц – собственников, причем индивидуальная доля каждого из них не определяется.

3. Общая долевая собственность – отличается от долевой собственности тем, что доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (идеальными). Например, каждый из четверых проживающих в квартире членов семьи получает право на ¼ долю квартиры.

Имущество супругов

Согласно статьи 34 Семейного Кодекса РФ, любое имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью, независимо от того на имя кого из них оно приобретено. Все исключения из этого правила должны быть оговорены в брачном договоре (контракте), который может быть заключен как до свадьбы, так и в любой момент супружества, вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении брака.

Для того, чтобы один из супругов мог распорядиться имуществом, принадлежащим обоим на праве общей совместной собственности, требуется нотариально заверенное заявление другого супруга или его личная явка в органы государственной регистрации (табл. 20).

Таблица 20

 

Случаи возникновения совместной собственности на имущество супругов

 

Совместная собственность возникает (требуется согласие второго супруга на сделку)	Нет совместной собственности (согласия второго супруга на сделку не требуется)
1. Купля-продажа недвижимости во время брака.	1. Недвижимость приобретается (любым способом) одним из супругов до вступления в брак.
2. Приватизация имущества на обоих супругов в общую совместную собственность.	2. Приватизация имущества одним из супругов (уже состоящим в браке).
3. Получение недвижимости обоими супругами в дар или в порядке наследования (по завещанию).	3. Получение недвижимости одним из супругов в дар или по наследству.
4. Иные случаи, прямо оговоренные в брачном договоре.	4. Приобретение в результате мены, если недвижимость, из которой выезжают супруги, была приобретена на основаниях, указанных выше.
5. Приобретение недвижимости по договору мены, если квартира, из которой супруги выехали, приобретена на основаниях, указанных выше.

Дееспособность

Сделки с недвижимым имуществом должны осуществляться дееспособными лицами. В случае заключения сделки недееспособным лицом, она признается недействительной. Категории не полностью дееспособных лиц перечислены в главе 3 части 1 ГК РФ.

1. Полностью недееспособные. Если по состоянию психики или в связи с соответствующим заболеванием, человек не понимает значение своих действий или не способен руководить ими то по решению суда, он может быть признан недееспособным. Ему назначается опекун, который может, с разрешения муниципальных органов опеки и попечительства, совершать сделки с недвижимостью от имени опекаемого. Через 5 лет производится переосвидетельствование таких граждан, и суд может восстановить человека в правах и отменить опеку. Проверить данные о дееспособности можно через местный психоневрологический диспансер, канцелярию суда, по городской базе данных.

2. Ограниченно-дееспособные – граждане злоупотребляющие алкоголем, наркоманы и токсикоманы, если они в результате злоупотребления попали в тяжелое материальное положение. Ограничение дееспособности производится в судебном порядке, и таким гражданам назначается попечитель. Распоряжаться имуществом они не имеют права. Проверка может быть осуществлена через наркодиспансер, канцелярию суда, базу данных.

3. Граждане, находящиеся под патронажем. По просьбе гражданина (преклонного возраста, тяжелобольного, малограмотного, бывшего детдомовца) муниципальный орган опеки и попечительства назначает ему помощника, который с согласия патронируемого или по доверенности, может помогать ему совершать сделки по распоряжению имуществом. Информацию о наличии патронажа можно получить в муниципальных органах опеки и попечительства.

Группа риска

В связи с большим количеством преступлений, связанных с недвижимостью, принадлежащей социально-незащищенным слоям населения в ряде городов (в частности в Москве) на уровне местного законодательства введено понятие «группа риска». К гражданам группы риска относятся:

1) одиноко проживающие пенсионеры (мужчины, достигшие 60 лет, женщины – 55 лет). К ним не относятся лица, получившие право на досрочную пенсию, а также, достигшие указанного возраста, но проживающие вместе, а также не зарегистрированные по адресу отчуждаемой жилплощади;

2) инвалиды первой и второй группы без права работы, необязательно проживающие одиноко;

3) несовершеннолетние (малолетние 0–14 лет, несовершеннолетние 14–18 лет). Распоряжение имуществом детей и подростков осуществляют их законные представители – родители, опекуны, попечители, усыновители. Дети, достигшие 14 лет должны дать письменное согласие на совершение сделки. Во всех случаях, когда отчуждается недвижимое имущество, требуется согласие органа опеки и попечительства;

4) недееспособные, ограниченно дееспособные и патронируемые.

Совершение сделок по отчуждению недвижимости, за исключением договоров пожизненного содержания с иждивением указанными категориями граждан (там где приняты соответствующие местные нормативные акты) возможно только с письменного согласия муниципальных органов опеки и попечительства. На граждан третьей и четвертой категории из приведенного списка распространяется действие федерального законодательства.

Доверенности

При совершении сделки с участием риэлтерской фирмы, как правило, используются доверенности на совершение сделок с недвижимостью. Выделяют следующие виды доверенностей:

1) общая генеральная доверенность – предполагает, что один гражданин доверяет другому совершать от своего имени любые действия (не противоречащие закону) с принадлежащим ему имуществом;

2) специальная генеральная доверенность – выдается для совершения разных юридически значимых действий с одним объектом недвижимости (например, один гражданин доверяет другому продать принадлежащую ему квартиру, для этого собрать справки, поставить подписи у нотариуса, пройти государственную регистрацию и т.п.). Как правило, именно такая форма доверенности используется риэлтерами;

3) разовая доверенность – дает возможность совершить только одно действие, например, приватизировать квартиру;

4) хозяйственная по форме М-2 – дается представителю юридического лица, для представительства интересов этого лица, получения товарно-материальных ценностей и т.п. Такая доверенность не является нотариально заверенной. Сделка с недвижимостью с использованием такой доверенности может быть признана недействительной в случае, если руководитель юридического лица не подтвердит полномочий его представителя.