Договор мены жилых помещений

Мена – это процедура юридического оформления обмена двух жилых помещений, находящихся в собственности (приватизированные квартиры, квартиры, приобретенные по договору купли-продажи, полученные в дар и т.п.). Кроме того, возможна мена недвижимости на другие вещи (например, автомобиль).

По договору мены жилых помещений каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Договор мены должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Мена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая осуществляет соответствующие обязанности. Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе потребовать у другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Обмен

Обмен – более широкое понятие, чем мена, включающее в себя соответствующее распоряжение неприватизированным жильем, которое граждане занимают по договорам социального или коммерческого найма. Сюда же относится обмен приватизированного помещения на неприватизированное.

Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. Для обмена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства. Если в помещениях проживают только несовершеннолетние, то обмен осуществляется их законными представителями, а с 14 лет – ими самими, с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них через суд может требовать принудительного обмена. Обмен жилых помещений в домах предприятий, организаций, учреждений допускается с их согласия, причем отказ может быть обжалован в суде.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи, обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя («родственный обмен»).

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местного самоуправления.

Обмен жилого помещения не допускается:

1) если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма;

2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) если жилое помещение грозит обвалом, подлежит сносу, переоборудованию, передается для государственных или общественных нужд;

4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

5) если помещение является служебным или находится в общежитии;

6) если в вязи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

- если он проведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ;

- по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (недееспособность и т.п.).

В случае признания обмена недействительным, стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Убытки возмещает виновная сторона.