Особенности заключения договоров с жилой недвижимостью

Договор дарения недвижимого имущества

По договору дарения недвижимого имущества одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность.

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На дарение необходимо согласие одаряемого. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться, в этом случае договор дарения считается расторгнутым. Сделка дарения запрещена от имени малолетних (до 14 лет) и недееспособных граждан, работникам социальных учреждений, если даритель пользовался их услугами, государственным служащим в связи с их должностным положением и исполнением служебных обязанностей (скрытая взятка), в отношениях между коммерческими организациями).

В статье 576 ГК РФ приведены ограничения на сделки дарения.

1. Если имущество находится в общей совместной собственности, то дарить его можно только с согласия всех ее участников.

2. Доверенность на совершение дарения имеет юридическую силу только тогда назван предмет дарения и одаряемый.

3. Дарение, осуществляемое несовершеннолетними или от их имени должно проходить только с согласия органов опеки и попечительства.

4. К сделке встречного дарения применяются правила, относящиеся к договорам мены, уступки прав требования и т.п.

Даритель вправе отменить дарение жилого помещения, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи, близких родственников, причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, когда он переживет одаряемого.

Договор пожизненного содержания с иждивением

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением пожилой человек его заключивший не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязуется не только выплачивать ему деньги, но и обеспечить его питанием, одеждой, медицинской помощью, в дальнейшем оплатить стоимость ритуальных услуг. Договор подлежит нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

Договор пожизненной ренты

Согласно договору пожизненной ренты собственник недвижимости (рентополучатель) переоформляет недвижимость на рентоплательщика, а последний обязуется выплачивать рентополучателю оговоренную сумму денег (не менее двух минимальных месячных размеров оплаты труда в месяц). Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией.

Получателем ренты может быть любое дееспособное лицо (в том числе трудоспособное). Плательщик вправе распоряжаться недвижимостью только с предварительного согласия получателя ренты. Обязательство рентоплательщика прекращается со смертью рентополучателя.

При существенном нарушении рентоплательщиком своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, либо выплаты ему выкупной цены. При этом рентоплательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием рентополучателя.

Приватизация

Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.

Основные принципы приватизации:

- добровольность приватизации;

- бесплатность приватизации;

- однократность приватизации (при этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия).

Не подлежат приватизации жилые помещения находящиеся:

- в аварийном состоянии;

- в общежитиях;

- в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решение о приватизации служебных жилых помещений.

Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц в том числе несовершеннолетних. При этом необходимо согласие всех лиц, проживающих в квартире, в том числе несовершеннолетних, достигших 14 лет. На приватизацию помещений, где проживают несовершеннолетние требуется согласие их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется:

- соответствующим органом местного самоуправления;

- организацией, за которой закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

- учреждением, в ведение которого передан жилищный фонд.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи, заключаемым между указанными организациями и гражданами. Нотариального удостоверения договора не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в соответствующем органе местного самоуправления. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации он вправе обратиться в суд.