Тенденции развития рынка производственной недвижимости

1. В 2013 г. объем ввода производственной недвижимости находится на самом низком за последние 6 лет уровне – 7,9 тыс. кв.м. В 2012 г. было введено более 57,3 тыс. кв. м. Возможно, часть производственных объектов, запланированных к сдаче на 2013 год, была сдана еще в 2012 году, однако, однозначно произошел спад объемов строительства производственной недвижимости.

2. Реализация проектов индустриальных парков и логистических парков в Пермском крае идет очень медленно. Парк «Красный» преобразован в «А Плюс Парк Пермь», первый корпус которого будет сдан в конце 2014 года. Строительство парка «Звездный» так и не началось. Завершение второй очереди складского комплекса «Навигатор» отложено на неопределенный срок в связи с банкротством девелопера. Более активно складские комплексы строятся крупными региональными и федеральными ритейлерами для собственных нужд (например, Норман-Виват, Магнит, ЭКС, Хенкель-Пемос).

3. Среди предлагаемых на открытом рынке пермских складов как на рынке купли продажи, так и на рынке аренды, преобладают склады среднего класса качества, т.е. капитальные склады «советской» постройки. В течение 2013 г. на рынке купли-продажи доля складов среднего качества увеличилась с 65% до 85%. Это дополнительно повлияло на рост цены предложения. Предложения высококачественных складов остаются единичными.

4. Ценовая ситуация на рынке складов Перми в течение последних лет достаточно стабильна, за весь посткризисный период (4 года) средние цены по подсегментам производственной недвижимости выросли на 29%. Тенденции на рынке аренды несколько запаздывают по отношению к рынку купли-продажи. Так, более заметный рост средней арендной ставки на склады наблюдался только в 2013 г.

5. Если рассматривать подсегмент производственных зданий и помещений, то можно отметить, что здесь в 2010 – 2011гг. наблюдалась затяжная стабилизация, рост возобновился только в 2012 г. и за год составил порядка 18%. В 2013 г. рост цен приостановился составил около 5%. На рынке аренды в течение всего посткризисного периода наблюдалось колебание средней арендной ставки, что во многом связано с малым количеством предложений.

6. На подсегменте производственных баз за последние годы происходили наиболее заметные колебания цен, что связано с изменением структуры предложения и влиянием сезонного фактора.

7. В настоящее время можно говорить о том, что рынок производственной недвижимости г.Перми близок к насыщению. Об этом свидетельствует динамика цен и количества предложений на рынке купли-продажи. Средние цены практически стабильны. В течение всего 2013 г. наблюдался рост количества предложений производственной недвижимости, особенно на подсегменте отдельно стоящих объектов, что может говорить о постепенном затоваривании рынка.

8. Если рассматривать посткризисный период на рынке производственной недвижимости в зависимости от местоположения (по зонам), то можно отметить, что в 1-й зоне средняя цена начала расти раньше всего – с начала 2011 г. (рост за 4 года 40 – 45%). Во 2-й зоне умеренный рост начался в 2012 г., а в 2013 г. цена сохранялась примерно на одном уровне (рост на 15 – 20%). В 3-й зоне средняя цена восстанавливалась в 2010 г., затем снова снизилась, рост возобновился только в 2013 г. (рост за весь период порядка 15%).

9. Будущее развития рынка производственной недвижимости Перми будет зависеть от развития рынка жилой и коммерческой недвижимости, а также от состояния экономики в целом. В соответствии с умеренным сценарием в 2014 г. средние цены на рынке производственной недвижимости могут вырасти в пределах 5 – 10%.

Примечание: В приложении 2 представлены аналитические формы №1 и №2 за 4-й квартал 2013 г. на рынке производственной недвижимости Перми с указанием среднестатистических показателей.