Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар — это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Схема 2. Общее понятие недвижимости как товара

Схема 3. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара — тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С₁, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц₁.

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период

Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Площадь четырехугольника ОАЦЕ на рис. 1 можно интерпретировать как совокупную ренту за используемую землю. Дифференциальная рента с худших участков будет равна нулю. Увеличение спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц₁, что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОАЦ₁Е₁.

Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию иподчиняются принципу относительного доминирования. Все они, включая и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.

Схема 4. Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром

Недвижимое имущество — наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15—200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости — это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику — территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие — нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет фактора "предпочтения" цена 1 кв. м жилых помещений здесь на 30— 40% выше, чем в других районах столицы. Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие — в аренде, третьи — во временном пользовании, четвертые — в залоге, а пятые — в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Контрольные вопросы и задания

· Сформулируйте экономические и юридические особенности недвижимости.

· В чем состоит социальная роль недвижимого имущества?

· Перечислите пообъектный состав недвижимых вещей.

· Укажите принципиальные отличия понимания недвижимости в США и в России.

· Перечислите основные признаки недвижимости.

· Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и движимым?

· Назовите междисциплинарные связи экономики недвижимости.

· Дайте понятие о классификации недвижимого имущества.

· На какие группы подразделяются земли по функциональному назначению?

· Охарактеризуйте землю населенных пунктов.

· Укажите специфические свойства недвижимости как товара.