Понятие и способы расчета ставки капитализации

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

R = ЧОД/ Cт, где

R - Ставка капитализации; ЧОД – чистый операционный доход (чистый доход, генерируемый объектом недвижимости за период); Cт – стоимость объекта недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов ее определения:

- метод кумулятивного построения;

- метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы:

- метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации в оценке недвижимости вычисляется как сумма элементов:

- ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег c учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

- нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на инвестиции (на капитал) строится на базе:

- безрисковой ставки дохода;

- премии за риск;

- премии за низкую ликвидность недвижимости;

- премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну – страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что предпочтительнее, из ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации данного риска.

Премия за низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Как отмечалось ранее, ставка капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капитализации возмещения капитала.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиций (метод Инвуда). Его иногда называют «аннуитетный метод»;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Применяется при разделении инвестиций на здание и землю. При условии, что можно отдельно получить ставки капитализации на землю и здание.

R = L*Rl + B*Rb,

Где R – ставка капитализации, L – доля стоимости земли в общей стоимости объекта недвижимости, Rl – ставка капитализации земли, B – доля стоимости здания в общей стоимости объекта недвижимости, Rb – ставка капитализации для здания.

 

Большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капиталов, поэтому ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части капитала (инвестиций). Величина ставки определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемных средств называется «ипотечная постоянная» и рассчитывается по формуле:

 

Rзк =	Ежегодные выплаты по обслуживанию долга (РМТ)
Основная сумма ипотечной ссуды (кредита)

 

Ставка капитализации для собственного капитала:

 

Rск =	Годовой денежный поток до выплаты налогов
Величина собственного капитала

 

Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 

R_к = M•R_зк + (l-М) •R_ск ,

 

где М – доля заемных средств в стоимости; R_зк – ставка капитализации для заемного капитала; R_ск – ставка капитализации для собственного капитала.