2015-05-06
1204
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной.
Метод рыночной экстракции, позволяет определить наиболее адекватную величину коэффициента капитализации для объектов недвижимости.
Коэффициент капитализации равен:
; 
;
где К – коэффициент капитализации; ЧОД1 – прогнозная величина чистого операционного дохода; С0 – стоимость объекта недвижимости на дату оценки; ЧОД0 – текущая величина чистого операционного дохода на дату оценки; t – годовой темп прироста чистого операционного дохода.
В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать величину предлагаемой арендной платы. В этом случае расчетная зависимость приобретает вид:
;
где А1i – прогнозная величина арендной платы для i-го объекта недвижимости; А0i – величина арендной платы для i-го объекта недвижимости на дату оценки; С0i – стоимость i-го объекта недвижимости на дату оценки; а1 – средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости; а2 – средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате; n – количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция.
Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1-3 месяца).
При определении рыночной величины отношения операционных расходов к арендной плате следует иметь в виду, что обычно коммунальные услуги полностью или частично оплачиваются сверх арендной платы. Наиболее часто отдельно оплачиваются электроэнергия и услуги связи. Строго говоря, в операционных расходах необходимо дополнительно учесть отчисления на капитальный ремонт, которые на практике, как правило, не производятся.
Валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.
В работе Фоменко А. Н. «Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости» показано, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы осредненные (рыночные) значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:
;
где КВРМ – корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости; СР0 – средняя стоимость продаж объектов недвижимости; АР0 – средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости.
Величина коэффициента КВРМ зависит от размаха выборок значений ставок арендной платы и стоимости объектов недвижимости и приведена в таблице:
Таблица 33 - Величины коэффициентов КВРМ
| Отношение Сmax / Cmin | Отношение Amax / Amin | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет сходную структуру с зависимостью для расчета коэффициента капитализации. Проведя аналогичные рассуждения, приведенные для ВРМ в работе Фоменко А. Н. «Метод расчета валового рентного множителя для объектов недвижимости», можно получить следующую расчетную зависимость для определения коэффициента капитализации:
При этом величины коэффициента КК представляют собой транспонированную матрицу значений КВРМ:
Таблица 34 - Величины коэффициентов КК
| Отношение Сmax / Cmin | Отношение Amax / Amin | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 | 1,000 |
| 1,25 | 1,006 | 1,012 | 1,015 | 1,019 | 1,021 | 1,024 | 1,026 |
| 1,50 | 1,029 | 1,036 | 1,040 | 1,047 | 1,050 | 1,053 | 1,057 |
| 2,00 | 1,085 | 1,095 | 1,103 | 1,111 | 1,115 | 1,119 | 1,122 |
| 2,50 | 1,153 | 1,165 | 1,172 | 1,181 | 1,183 | 1,186 | 1,188 |
| 3,00 | 1,220 | 1,232 | 1,240 | 1,247 | 1,249 | 1,250 | 1,248 |
| 4,00 | 1,358 | 1,370 | 1,376 | 1,377 | 1,374 | 1,370 | 1,360 |
С учетом последнего соотношения расчетная зависимость для определения коэффициента капитализации приобретает вид:
Особенность полученной расчетной зависимости состоит в том, что в нее входят только безразмерные параметры, которые характеризуют соответствующий сегмент рынка объектов недвижимости.
Таблица 35 - Величина произведения коэффициентов КК х КВРМ
| Отношение Сmax / Cmin | Отношение Amax / Amin | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,006 | 1,024 | 1,051 | 1,116 | 1,189 | 1,262 | 1,405 |
| 1,50 | 1,029 | 1,052 | 1,082 | 1,154 | 1,231 | 1,306 | 1,455 |
| 2,00 | 1,085 | 1,116 | 1,154 | 1,234 | 1,316 | 1,395 | 1,545 |
| 2,50 | 1,153 | 1,190 | 1,231 | 1,317 | 1,400 | 1,482 | 1,632 |
| 3,00 | 1,220 | 1,261 | 1,306 | 1,396 | 1,482 | 1,563 | 1,710 |
| 4,00 | 1,358 | 1,406 | 1,455 | 1,545 | 1,632 | 1,709 | 1,849 |
При этом, для достаточно узкого сегмента рынка, который характеризуется небольшим размахом выборки, может быть принято, что величина Кк х КВРМ = 1 (диапазон ячеек, в котором с погрешностью не более 10% может быть принято это условие, закрашен).
В дальнейшем, вычитая из полученного коэффициента капитализации фактор фонда возмещения для оцениваемого объекта недвижимости, например по методу Ринга, можно определить ставку доходности (дисконтирования).
Приведенные выше соотношения потенциально позволяют использовать следующие методы (алгоритмы) при проведении оценки стоимости объектов недвижимости:
- в рамках доходного подхода – определить коэффициент капитализации (ставку дисконтирования) на основе рыночных данных для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости;
- в рамках доходного подхода – использовать при проведении оценки величину коэффициента капитализации (ставки дисконтировании), полученную путем согласования величин, определенных кумулятивным построением и методом рыночной экстракции;
- в рамках сравнительного подхода – использовать кумулятивно построенную ставку дисконтирования для определения ВРМ или согласовать полученную ВРМ с величиной, определенной на основе рыночных данных.
Следует подчеркнуть, что величины ВРМ и коэффициента капитализации характеризуют не конкретный оцениваемый объект, а сложившуюся ситуацию на рассматриваемом сегменте рынка. Поэтому при их расчете недопустимо использовать скорректированные стоимостные характеристики объектов-аналогов, а необходимо использовать имеющиеся данные по рассматриваемому сегменту рынка. При этом, с целью снижения размаха используемых при расчетах исходных значений арендной платы и стоимости, сегмент рынка может быть сколь угодно заужен. Единственным ограничением для «заужения» рынка является объем выборки, который обычно не должен быть менее 7…8 элементов.
Средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости (АР0).
Анализ рынка аренды административно-торговых помещений в г. Туле, произведенный по данным за февраль 2012 г., опубликованным на специализированных WEB-сайтах: www.moyareklama.ru, www.irr.ru, www.twinservice.ru, www.megapolis-tula.ru, www.argo.ru, а также на основе консультаций со специалистами крупнейших тульских агентств недвижимости «Ваш дом», «Твинсервис», «Центральное Агентство Недвижимости» и др., без учета единичных нетипичных (максимальных и минимальных) коммерческих предложений был произведен оценщиками с целью определения средней годовой ставки арендной платы. В таблице представлены данные по аренде офисных помещений в центре г. Тула и расчет средней годовой ставки арендной платы за 1 кв. м год.
Таблица 25 - Предложения аренды торговых помещений в г. Туле
| № п/п | Местоположение | Источник информации | Описание объекта | Площадь, кв.м. | Арендная ставка за 1 кв.м., руб./мес. без учета НДС |
| г. Тула, Центральный пер. | АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509196 | Торговые помещения в центральной части города | 460,00 | ||
| г. Тула, пр. Ленина/ул. Л.Толстого | АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509383 | Помещение расположено в центре города, в месте с высоким пешеходным и автомобильным трафиком | 181,00 | 1 017 | |
| г. Тула, Красноармейский пр./ул. Халтурина | АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509416 | Отделка современными материалами, витринные окна | 486,50 | ||
| г. Тула, пр. Ленина, 31 | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/pomewenie66/ | Центр города, евроремонт, отличное состояние | 50,00 | ||
| г. Тула, ул. Оборонная/Колетвинова | АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/461073 | Удобный подъезд, соврем.материалы, 2 этажа | 68,00 | ||
| г. Тула, ул. Металлистов | АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/508925 | Высокий автомобильный трафик. Современный ремонт | 75,00 | ||
| г. Тула, Центральный пер. | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/torgovaya_plowad1/ | Помещение в торговом здании | 228,00 | ||
| г. Тула, ул. Колетвинова, 2 | АН "Ваш Дом" тел. 730-777 https://www.vashdom-tula.ru/catalog/204218/ | Высокий автомобильный и пешеходный трафик. | 40,00 | ||
| средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости в месяц, руб./кв.м. | 700,00 | ||||
| средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости в год, руб./кв.м. | 8 400,00 |
Средняя стоимость продаж объектов недвижимости (СР0). Анализ рынка продажи торговых помещений в г. Туле, произведенный по данным на февраль 2012 г., опубликованным на специализированных WEB-сайтах: www.moyareklama.ru, www.irr.ru, www.twinservice.ru, www.megapolis-tula.ru, www.argo.ru, а также на основе консультаций со специалистами крупнейших тульских агентств недвижимости «Ваш дом», «Твинсервис», «Центральное Агентство Недвижимости» и др., без учета единичных нетипичных (максимальных и минимальных) коммерческих предложений был произведен оценщиками с целью определения средней стоимости продажи. В таблице представлены информация по продаже торговых помещений в Туле и расчет средней стоимости продажи 1 кв. м площади:
Таблица 26 - Предложения о продаже торговых помещений в г. Туле
| № п/п | Местоположение | Источник информации | Описание объекта | Площадь, кв.м. | Цена за 1 кв.м., руб. без учета НДС |
| г. Тула, ул. Староникитская | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/zdanie11/ | Пластиковые окна, центр.коммуникации, хороший подъезд | 380,00 | 55 754 | |
| г. Тула, ул. Староникитская, 37 | АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/otdel_zdan/511342 | Соврем.отделка, 2 этажа, центр. часть города | 1 404,00 | 50 847 | |
| г. Тула, Черниковский пер., 4 | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/zdanie36/ | Кирп., пластик.окна, все коммуникации, 2 этажа | 1 748,60 | 63 004 | |
| г. Тула, ул. Демонстрации, 22 | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/administrativno-ofisnoe_zdanie | Высокий автомобильный и пешеходный трафик, отличная инфраструктура района | 520,00 | 42 373 | |
| г. Тула, ул. Ф.Энгельса, 53 | АН "Департамент недвижимости" тел.30-43-64 https://www.depn.ru/commerce/57/ | Соврем.отделка, все коммуникации | 1 200,00 | 33 898 | |
| г. Тула, ул. Демонстрации (центр) | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/ofisnye_i_torgovye_pomeweniya/ | Центр.район города, высокий трафик | 108,00 | 58 851 | |
| г. Тула, ул. Демонстрации, 27 | АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/pomewenie130/ | Соврем.ремонт, отличная отделка, свободная планировка | 382,00 | 50 847 | |
| средняя стоимость продаж объектов недвижимости, руб. | 50 800,00 |
Годовой темп прироста чистого операционного дохода (t). Ожидаемый среднегодовой рост цен на офисно-торговую недвижимость в этом году в среднем составляет 4%, а рост арендных ставок этой же категории недвижимости – 5%. Оценщиками было использовано среднее значение (4,5%)[7].
Средний рыночный коэффициент недозагрузки объекта недвижимости (а1). Коэффициент недозагрузки площадей, учитывает возможные потери от неполного использования объекта аренды. Оценщики приняли для расчета среднее значение в размере 18%.
Средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате (а2). На момент оценки отсутствует в открытом доступе информация, необходимая для выявления суммы операционных расходов, для определения их средней годовой величины, приходящейся на 1 кв. м. торгово-офисной недвижимости в г. Туле. Поэтому оценщиком были использованы реальные данные о величине этих расходов, использованные ранее при оценке других административно-торговых площадей в Туле. В целях соблюдения правил конфиденциальности наименование этих объектов и заказчиков оценки в таблице не приведены. Указанные расходы включают в себя земельный налог и налог на имущество, уплачиваемые арендодателями, исходя из предположения о том, что остальные эксплуатационные расходы (коммунальные платежи, текущий ремонт и т.д.) несут арендаторы.
Таблица 27 - Определение средней годовой величины эксплуатационных расходов, приходящихся на 1 кв.м. административно-торговой недвижимости в г. Туле
| № п/п | Местоположение | Площадь, кв.м. | Эксплуатационные расходы, руб./год | Эксплуатационные расходы, приходящиеся на 1 кв.м., руб./год |
| г. Тула, ул. Д. Ульянова, д. 4а | 417,30 | 336 000,00 | 805,18 | |
| г. Тула, ул. Революции, д. 39 | 4 993,60 | 1 911 548,16 | 382,80 | |
| г. Тула, ул. Оборонная, д. 25 | 1 158,40 | 753 912,00 | 650,82 | |
| Среднее | 600,00 |
Расчет коэффициента капитализации по описанной выше методике сведен в Таблицу:
Таблица 28 - Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции с использованием валового рентного множителя
| Годовой темп прироста чистого операционного дохода (t), % | 4,50% |
| Средний рыночный коэффициент недозагрузки (а1), % | 18,00% |
| Средняя рыночная величина отношения операционных расходов к арендной плате (а2), % | 7,14% |
| Максимальная величина арендной платы за 1 кв.м. (Аmax), руб./мес. | 1 017,00 |
| Минимальная величина арендной платы за 1 кв.м. (Аmin), руб./мес. | 508,00 |
| Отношение Аmax к Аmin | 2,00 |
| Максимальная цена предложения объекта недвижимости (Сmax), руб. | 63 004,00 |
| Минимальная цена предложения объекта недвижимости (Сmin), руб. | 33 898,00 |
| Отношение Cmax к Cmin | 1,86 |
| Корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости (Кврм) | 1,111 |
| Средняя стоимость продаж объектов недвижимости (Ср0), руб. | 50 800,00 |
| Средняя ставка арендной платы для объектов недвижимости за 1 кв.м. (Ар0), руб./год | 8 400,00 |
| Валовый рентный множитель (ВРМ) | 6,72 |
| Корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы для объектов недвижимости (Кк) | 1,111 |
| Коэффициент капитализации (К), % | 14,62% |
Таким образом, общий коэффициент капитализации для помещений торгового назначения в г. Туле составляет с учетом округления 14,62%.
