Основные принципы оценки стоимости недвижимости

Теоретической базой процесса оценки стоимости недвижимого имущества является единый набор оценочных принципов, которые могут быть объединены в следующие группы.

1. Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе. Данная группа включает принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности гласит, что объект обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу, т.е. предназначен для производства определенной продукции или удовлетворения социальных нужд, пользующихся спросом на рынке.

Принцип замещения означает, что покупатель не заплатит за объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за аналог с такой же степенью полезности.

Принцип ожидания характеризует ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования объекта, а также размера денежных средств от его перепродажи.

2. Принципы, связанные с функционированием в рыночной среде. Эта группа включает принципы зависимости, соответствия, взаимосвязи между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости.

Принцип зависимости. Стоимость объекта зависит от множества факторов, а его использование в свою очередь влияет на стоимость продукции и, в конечном счете, на факторы внешней среды.

Принцип соответствия. Использование объекта должно осуществляться в соответствии с нормативами, нормами, стандартами, действующими в регионе.

Принцип спроса и предложения. Соотношение спроса и предложения отражает рыночную стоимость. Если спрос превышает предложение, то стоимость повышается, если предложение превышает спрос, то стоимость снижается.

Принцип конкуренции. Он характеризует использование объекта с целью повышения эффективности собственной деятельности и конкурентоспособности компании в целом.

Принцип изменения. Экономические условия на рынке динамично изменяются, создавая новые возможности по использованию объекта недвижимости.

3. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества. Эта группа включает принципы вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип вклада. Использование объекта направлено на получение прибыли. Некоторые направления использования имущества увеличивают стоимость всего имущественного комплекса компании на бόльшую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые на меньшую величину. Однако его использование направлено на прирост вложенного капитала.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хоть и растет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности. Данный принцип означает, что любому виду производства на определенный момент времени соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это основной принцип оценки, означающий рациональное использование объекта, обеспечивающее ему наивысшую стоимость.