double arrow

Основные тенденции


Классические модели ипотечного кредитования.

Риски ипотечного кредитования

1. Кредитный риск. На снижение кредитоспособности заемщика оказывает влияние неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.). кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей:

1) Затраты на погашение кредита составляют не более 25-36% дохода заемщика и его семьи

2) Сумма кредита в развитых странах составляет 75-90% от стоимости кредитуемого объекта недвижимости

2. Процентный риск – вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь не только при повышении, но и при понижении процентных ставок, поскольку заемщик имеет право воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Основной метод снижения кредитного риска – использование переменной процентной ставки по кредиту.

3. Риск досрочного пошания. Обычно в кредитном договоре оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определенной суммы от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту. Либо проценты за определенный срок. Возможно также включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока.




4. Риск ликвидности связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа.

5. Законодательный риск.

В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую и германскую.

1. Американская модель. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.

Порядок оформления ипотеки: при покупке дома в агентстве по торговле недвижимостью подбирается жилье. Ипотечный банк рассматривает просьбу о выдаче кредита, выдает кредит, формирует ипотечный пул. Через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, вступает в отношения государство. Оно выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, институциональные инвесторы в обязательном порядке будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

2. Германская модель. Согласно этой модели каждая закладная специфична и не поддается унификации, что ограничивает вторичный рынок закладных. Поэтому для поддержания баланса активов и пассивов немецкие банки вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставный фонд.



Чтобы получить кредит в банке на строительство дома, необходимо сначала открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на нем накопится необходимая часть от стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), можно получить государственную дотацию (до 10% стоимости житья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита длится 10-15 лет. Такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений[1]. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру[2]. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог



Сущность ипотечного кредита состоит в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости

Специфические черты ипотечного кредита:

1. Требования инвестора обеспечены недвижимым имуществом

2. Ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности

3. Носит долгосрочный характер

4. Выдаваемая ссуда значительна по сумме

5. Ссуда под недвижимость выдается в значительно меньшем размере, чем рыночная стоимость объекта ипотеки

6. Сам залог остается в руках должника

  • снижение уровня концентрации на рынке;
  • рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
  • в качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не доход от продажи жилья;
  • смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
  • значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте [14].

Выдача ипотечных кредитов всеми участниками рынка должна увеличиться почти втрое — с 301 000 в 2010 г. до 868 000 в 2020 г.







Сейчас читают про: