Сущность и особенности ипотечного кредитования. (ик)

Ипотека- кред-ие под залог недвиж-ти (ссуды на покупку и строит-во жилья, освоение участков под нежилые строения ком.характера). в США ежег.800млрд$. герм – классич.страна ипотеки. Неск.10ов ко: 2/3 – АО; 1/3 гос. Ссудосберегательные орг-ии (ассоциации); взаимно-сберег.банки; регион.банки; страх.ко.

В странах сущ-ют разл.формы рег-ия процессов, направл-ые на помощь населению в получение жилья.

Классическая ипотека:

§ Кредит на цели приобретения жилья и под его обеспечение;

§ Жилье сразу по получению кредита оформляется в собственность заемщика;

§ Длит,сроки кредит-ия (15 и более);

§ Для получения ик заемщик должен иметь собсв.ср-ва в размере не менее 20% стоим-ти приобрет-го жилья для внесения первонач.взноса;

§ Условия получения кредита – опр уровень платежеспособности заемщика: ежемес.платеж по кредиту не д.б. более 30% мес.совок.дохода домохозяйства.

Субъекты ипотеки опр-ся в зависимости от 2 осн.схем осущ-ия ик:

1) Потребит.подход: все отн-ия по поводу ик распространяются только на ссудозаемщика и банк по поводу получения и обслуживания конкр.единичного кредита

2) Профессиональный: ик-целостная само воспроизводящая подсистема фин.рынка. ип.орг-ии вып-ют обслуж-ие функции, продвигая врем.своб.ср-ва потенц.инвесторов к ссудозаемщикам. Особенность – сущ-ие первичного (кредитор и заемщик вступают в догов.отн-ия)и вторичного рынка (торговля закладными по уже предост-м и.кредитам: ко,выдавшая кредит под залог, выпускает ц/б, обеспеч-ую закладной и реализует ее инвесторам) закладных. Для ее осущ-ия д.выполняться:

§ Клиент обращается в ИБ за кредитом

§ Кредитор либо сохраняет выданные закладные в собств.портфеле или продает их др.инвесторам

§ продавая эти ц/б у кредиторов появл-ся доп.своб.рес-сы для предост-ия новых кредитов

§ эмиссионно-финансовые ко (реинвесторы) либо сохр-ют заклажные в собств. ИП(инв.портфель) либо формируют пакеты закладных и выпускают на их основе ц/б, обесп-ые закладными. По сути – это облигации, не привязанные к опр.объектам недв-ти, а гарантированные общей стоимостью всего пула закладных, кот.владеет реинвестор. При этом эмитент гарантирует своевр.выплату % и осн.части долга.

§ Цикл повт-ся, когда ИБ предост-ет гражданам новые кредиты под залог недв-ти.

Перв. И втор. Рынки – взаимоподчин. И зависимые составляющие среды,в кот.происходит полный жизн.цикл закладной.

Стадии ик.

§ Инициирование (выдача первон.кредита. здесь существуют: кредитный риск, процентный риск)

§ Посредничество (приобр-ие закладных и выпуск ц/б)

§ Инвестирование (приобр-ие и накопление ф и ю л ц/б, вып-ых посредниками в целях получения дохода)

Особенности ип:

Особое занчение имеет порядок опр-ия момента перехода прав собственности на недвиж-ть и долгов по дог-ру об ипотеке. В каждой стране спец. Закон-во, зав-ее от особ-тей земельного кодекса. В США залог недв-ти исп-ся очень часто, в т.ч. в аграрном секторе(федеральная система фермерского кредита – объединяет 800 КБ, занимающихся ик = кредиты гарантированы и субсидируемы прав-ом→ик в США считаются только кредит-ие жил.сферы.)

В рРФ – основа – з. “Особственности в РСФСР”,З “О залоге” 92г., указ през-та “о доп.мерах по развитию ик”, пост прав-ва “положение о лицензировании риэлторкой деят-ти”, ФЗ “О крегообороте земли”(обсуждается). Занимается 20 ИБ, но причины неразвитости: низкий ур-нь платеж-ти нас-ия;выс.ур-нь инфляции. Более 50% рос. Банков оперируют на рынке недв-ти, но лишь для неск. – это одна из осн.сфер деят-ти. Т.к. собств.ср-в банков недостат. Для ик создано Фед.агенство по ик (разр-ка типовых ик; выкуп у КБ ик, выданных ими по согласованным стандартам; эмитирование ц/б)

Сег. ЦБ разрешил 2 схемы:

§ Выпуск банками ип.облигаций (жесткое закрепление за ип.обл-ми обеспечения недвиж-ти. В случае втор.продажи, права на залог переходят автом-ки. Для защиты инвестора обл-ии в случае банкротства не вкл. В конкурсную массу и недв-ть переходит в собств-ть владельца.)

§ Продажа ик Общим фондом банк.управления (ОФБУ) основа – средства, привл-ые с пом ОФБУ.банк выдает ик и оформ-ет закладную→ее выкупает банк – дов.управл-ий ОФБУ на средства фонда.