Исходными позициями при поиске оптимальной пространственной организации жилых образований являются: определение границ и площади жилых образований, а также характера их связей с другими элементами планировочной структуры города; расчет численности населения; определение требуемых объемов жилого фонда и типов жилых домов, состава и вместимости объектов обслуживания, состава основных функциональных зон и их удельного веса в общем балансе территории.
Границы и соответственно общая площадь жилых образований во многом обусловлены типом этих образований. Эти параметры могут быть достаточно жестко заданы при проектировании жилой среды на более высоком иерархическом уровне (например, для кварталов и микрорайонов при проектировании жилого района) или могут уточняться и корректироваться на основе генерального плана города и планировки селитебной территории.
Границы жилого района устанавливаются в пределах труднопреодолимых преград (магистральные улицы, железная дорога, река), а его площадь определяется исходя из требований оптимальной пространственной доступности общественного центра района. Площадь микрорайона или квартала — в пределах красных линий ограничивающих их улиц.
Исходя из площади жилого образования, на основе принятой жилищной обеспеченности и нормативной плотности населения определяется численность жителей этого образования. В таблице 3 приведены рекомендуемые показатели плотности застройки небольших жилых образований разных типов.
Таблица 3 – Рекомендуемые показатели плотности жилой застройки
Тип застройки | Плотность жилого фонда, кв.м\чел. | Плотность населения (чел.\га) при обеспеченности жильем | |
20 кв.м\чел. | 25 кв.м\чел. | ||
Многоквартирная многоэтажная (6-9 этажей) | 5000-7000 | 250-350 | 200-280 |
Многоквартирная среднеэтажная (4-5 этажей) | 2500-5000 | 125-250 | 100-200 |
Многоквартирная малоэтажная (1-3 этажа) | 1500-2500 | 75-125 | 60-100 |
Усадебная высокоплотная (величина земельного участка 0,02-0,04 га) | 1000-1500 | 50-75 | 40-60 |
Усадебная среднеплотная (величина земельного участка 0,04-0,1 га) | 750-1000 | 37,5-50 | 30-40 |
Усадебная низкоплотная (величина земельного участка 0,1-0,15 га) | 500-750 | 25-37,5 | 20-30 |
Смешанная высокоплотная | 2000-3000 | 100-150 | 80-120 |
Смешанная среднеплотная | 1000-2000 | 50-100 | 40-80 |
Смешанная низкоплотная | 500-1000 | 25-50 | 20-40 |
Плотность застройки варьируется в зависимости от размещения жилого образования в плане города (центральная интегрированная, переходная, периферийная зоны). Не менее важной исходной информацией является характер строительной базы, условия инженерно-технического обеспечения жилья, объемы выделяемых на жилищное строительство финансовых и материальных средств.
Структурные составляющие территории жилых образований. Структурными составляющими жилых образований являются специализированные территории, или зоны, на которых в определенном порядке размещены жилые и общественные здания, сооружения, соответствующим образом оборудованные открытые пространства.
Градостроительные жилые образования имеют определенный состав специализированных территорий, основные из которых устанавливаются нормативно-методическими документами. Так, в жилых районах по функциональному признаку помимо собственно жилых территорий, занимающих около 60% всей территории, выделяют зону районного общественного центра, озелененные территории общего пользования, зону спортивных сооружений, коммунальную зону.
При проектировании жилых образований составляется предварительный, или расчетный, баланс основных функциональных зон, а на завершающей стадии проектирования — результирующий баланс. Степень сближения данных этих балансов свидетельствует об эффективности принятого решения.
Градостроительными регламентами определяется перечень функций, которые являются приоритетными и разрешенными для размещения на территории жилых образований, а также состав запрещенных функций. К первым относятся: жилая застройка, общеобразовательные школы, детские дошкольные учреждения, поликлиники, аптеки, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения, отделения связи и банков, физкультурно-спортивные объекты, улицы местного значения, стоянки автомобильного транспорта. В пределах жилых территорий допускается размещение культовых зданий, домов для престарелых, АТС, котельных, других сопутствующих инженерно-технических объектов, а также небольших офисных, производственных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредных воздействий на окружающую среду. На жилых территориях не допускается размещение промышленных, коммунальных, складских объектов, для которых требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение воздуха, воды и иные).
В крупных, больших и во многих средних городах преобладающим типом жилой застройки являются секционные многоквартирные дома, которые в зависимости от градостроительных условий образуют жилые районы, микрорайоны, кварталы жилой и смешанной застройки.
Территории усадебной застройки, в большей мере характерные для малых городских и сельских поселений, имеют свою специфику планировочной организации, которая предопределяется величиной земельных участков и всего массива застройки, особенностями хозяйственной деятельности собственников недвижимости и другими значимыми факторами.
На планировочную организацию городских жилых образований оказывает существенное влияние их расположение в плане города по отношению к укрупненным структурно-планировочным зонам (центральной, переходной, периферийной), к планировочным осям и узлам городского уровня. По мере приближения к центру города уменьшаются геометрические параметры жилых образований, увеличивается высота и плотность застройки, меняется состав и способы размещения обслуживающих объектов, структура рекреационных территорий, повышается репрезентативность застройки.
Однако в любом случае планировочная структура жилого образования формируется на основе планировочного каркаса — важнейших планировочных осей и узлов (транспортные и пешеходные пути сообщения, основные фокусы тяготения населения). Элементами заполнения каркасных составляющих являются специализированные по функциональному назначению зоны, включающие группы жилых домов, объекты торгового, культурно-бытового обслуживания, школы, детские сады, парки жилых районов, коммунальные зоны. При формировании планировочной структуры жилых образований помимо выделения зон по функциональному назначению выявляют зоны с различными социально-демографическими характеристиками семей (например, территории с преобладанием семей с детьми или молодых семей без детей, с высоким уровнем доходов); зоны, специализированные по принадлежности (дворы для соседств, междворовые пространства общего пользования); зоны с разными инженерно-строительными и технико-экономическими характеристиками (усадебная застройка, секционная застройка разной этажности); зоны с разными композиционными свойствами (например, зона фоновой или доминирующей застройки). Таким образом, при планировочном структурировании жилых образований преобладающими видами зонирования являются: функциональное, социальное, композиционное и строительное. Эти зоны могут соседствовать, накладываться друг на друга, взаимопроникать.
Планировочное структурирование территории жилых образований — творческий процесс, в котором происходит взаимоувязка трассировки основных транспортных и пешеходных коммуникаций, размещения важнейших узлов тяготения населения и основных зональных составляющих с целью обеспечения удобных внутренних и внешних связи жителей, создания благоприятных санитарно-гигиенические условия проживания, обеспечения индивидуального архитектурно-художественного облика жилой среды.
При этом ряд позиций планировочной организации жилых образований нормируется. Так, максимальное расстояние от жилых домов до учреждений и предприятий периодичного обслуживания (центр жилого района) не должно превышать 800-1200 м при обеспечении возможного подъезда на общественном транспорте; расстояние до объектов повседневного обслуживания (центр Микрорайона) — 500 м; до объектов приближенного обслуживания (первичные потребности) — 250-500 м. Остановки массового пассажирского транспорта должны быть расположены на расстоянии не более 400 м от жилых домов. В районах усадебной застройки эти показатели увеличиваются на 30-50%.
Оптимальным приемом пространственной организации жилых территорий является образование замкнутых или полузамкнутых коллективных жилых дворов, формируемых несколькими жилыми домами. В усадебной застройке целесообразно для группы 10-20 участков формировать небольшие озелененные территории общего пользования, обеспечивающие реализацию соседских связей.
Транспортное обслуживание жилых образований и организация пешеходных связей. Сеть улиц и проездов в жилых образованиях должны обеспечить:
• удобные внешние связи с основными узлами массового тяготения в городе и пригороде (местами приложения труда, городскими общественными центрами, узлами внешнего транспорта, местами отдыха и развлечений и др.);
• внутренние связи всех функциональных зон жилых образований между собой.
Жилые районы, ограниченные магистралями городского и районного значения, разделяются улицами (иногда с линиями общественного транспорта) на микрорайоны и кварталы. Последние изолируются от транзитного транспорта, что позволяет обеспечить посещение учреждений и предприятий приближенного и большей части повседневного обслуживания без пересечения улиц.
Транспортное обслуживание микрорайонов и крупных кварталов иногда организуется путем трассировки главного внутреннего проезда в виде петель, кольца и других форм, исключающих транзитное движение (рис. 8).
Рис. 8. Схемы организации автомобильных проездов
в жилых образованиях
7.3. Основные принципы и методы реконструкции жилых территорий.
Реконструкция жилых территорий является закономерным процессов обновления городской среды и может включать различный состав мероприятий — от полного сноса существующей застройки и возведения новых жилых и общественных зданий до перестройки отдельных существующих жилых домов (устройство мансард, утепление стен, перепланировка квартир, изменение функционального назначения жилых и нежилых помещений), либо уплотнение застройки путем возведения отдельных общественных и жилых (часто элитных) зданий, либо обновление благоустройства и оборудования дворов.
Среда, возникающая в результате выборочной реконструкции чаще всего обладает серьезными недостатками. Так, встраивание элитных жилых домов, обычно с огороженным земельным участком, охраной, консьержами, вызывает недовольство старожилов. В наибольшей степени потребительские качества жилой среды ухудшает создание на территории жилых образований новых не связанных с приближенным обслуживанием общественных объектов путем нового строительства либо перепрофилирования существующих учреждений.
Наилучшим методом совершенствования и модернизации планировки и застройки жилых образований является комплексная реконструкция, позволяющая единовременно решить большую часть проблем и сэкономить средства по сравнению с затратами на частые фрагментарные реконструктивные мероприятия.
Разработке проектно-планировочной документации на реконструкцию жилых территорий предшествует тщательный анализ и оценка существующего состояния жилой среды.
Основным показателем, характеризующим состояние жилищного фонда, является физический износ зданий. В зависимости от степени изношенности жилых домов жилищный фонд подразделяется на четыре категории: ветхий — физический износ составляет более 70% (каменные здания) и более 65% (деревянные здания); неудовлетворительный — соответственно 41-70% (для каменных зданий) и 41-65% (для деревянных зданий); удовлетворительный — 21-40%; хороший — физический износ до 20%.
Уплотнение жилых территорий может осуществляться за счет повышения этажности существующих зданий, мансардного строительства, возведения вставок, пристроек и надстроек, расширения корпуса существующих зданий, строительства новых домов. Как правило, коэффициент интенсивности жилой застройки (показатель суммарной поэтажной площади наземной части жилых зданий в их габаритах, приходящейся на единицу участка жилой застройки) в условиях реконструкции не должен превышать 1,45-2,5.