Пространственная организация жилых территорий. Исходными пози­циями при поиске оптимальной про­странственной организации жилых обра­зований являются: определение границ и площади жилых образований, а также

Исходными пози­циями при поиске оптимальной про­странственной организации жилых обра­зований являются: определение границ и площади жилых образований, а также характера их связей с другими элемента­ми планировочной структуры города; рас­чет численности населения; определение требуемых объемов жилого фонда и типов жилых домов, состава и вместимости объектов обслуживания, состава основных функциональных зон и их удельного веса в общем балансе территории.

Границы и соответственно общая пло­щадь жилых образований во многом обус­ловлены типом этих образований. Эти па­раметры могут быть достаточно жестко заданы при проектировании жилой среды на более высоком иерархическом уровне (например, для кварталов и микрорайонов при проектировании жилого района) или могут уточняться и корректироваться на основе генерального плана города и пла­нировки селитебной территории.

Границы жилого района устанавлива­ются в пределах труднопреодолимых пре­град (магистральные улицы, железная до­рога, река), а его площадь определяется исходя из требований оптимальной про­странственной доступности общественно­го центра района. Площадь микрорайона или квартала — в пределах красных ли­ний ограничивающих их улиц.

Исходя из площади жилого образова­ния, на основе принятой жилищной обес­печенности и нормативной плотности на­селения определяется численность жите­лей этого образования. В таблице 3 приведены рекомендуемые показатели плотности застройки небольших жилых об­разований разных типов.

Таблица 3 – Рекомендуемые показатели плотности жилой застройки

Тип застройки	Плотность жилого фонда, кв.м\чел.	Плотность населения (чел.\га) при обеспеченности жильем
20 кв.м\чел.	25 кв.м\чел.
Многоквартирная многоэтажная (6-9 этажей)	5000-7000	250-350	200-280
Многоквартирная среднеэтажная (4-5 этажей)	2500-5000	125-250	100-200
Многоквартирная малоэтажная (1-3 этажа)	1500-2500	75-125	60-100
Усадебная высокоплотная (величина земельного участка 0,02-0,04 га)	1000-1500	50-75	40-60
Усадебная среднеплотная (величина земельного участка 0,04-0,1 га)	750-1000	37,5-50	30-40
Усадебная низкоплотная (величина земельного участка 0,1-0,15 га)	500-750	25-37,5	20-30
Смешанная высокоплотная	2000-3000	100-150	80-120
Смешанная среднеплотная	1000-2000	50-100	40-80
Смешанная низкоплотная	500-1000	25-50	20-40

Плотность застройки варьируется в зависимости от размещения жилого об­разования в плане города (центральная интегрированная, переходная, перифе­рийная зоны). Не менее важной исходной информа­цией является характер строительной базы, условия инженерно-технического обеспечения жилья, объемы выделяемых на жилищное строительство финансовых и материальных средств.

Структурные составляющие террито­рии жилых образований. Структурными составляющими жилых образований явля­ются специализированные территории, или зоны, на которых в определенном по­рядке размещены жилые и общественные здания, сооружения, соответствующим образом оборудованные открытые про­странства.

Градостроительные жилые образова­ния имеют определенный состав специа­лизированных территорий, основные из которых устанавливаются нормативно-методическими документами. Так, в жи­лых районах по функциональному при­знаку помимо собственно жилых территорий, занимающих около 60% всей территории, выделяют зону районного об­щественного центра, озелененные терри­тории общего пользования, зону спортив­ных сооружений, коммунальную зону.

При проектировании жилых образова­ний составляется предварительный, или расчетный, баланс основных функцио­нальных зон, а на завершающей стадии проектирования — результирующий ба­ланс. Степень сближения данных этих балансов свидетельствует об эффектив­ности принятого решения.

Градостроительными регламентами определяется перечень функций, которые являются приоритетными и разрешен­ными для размещения на территории жилых образований, а также состав зап­рещенных функций. К первым относят­ся: жилая застройка, общеобразователь­ные школы, детские дошкольные учреж­дения, поликлиники, аптеки, предприятия торговли, общественного питания и бы­тового обслуживания местного значения, отделения связи и банков, физкультурно-спортивные объекты, улицы местного зна­чения, стоянки автомобильного транспор­та. В пределах жилых территорий допус­кается размещение культовых зданий, домов для престарелых, АТС, котельных, других сопутствующих инженерно-технических объектов, а также небольших офисных, производственных, коммуналь­ных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредных воздействий на окру­жающую среду. На жилых территориях не допускается размещение промышленных, коммуналь­ных, складских объектов, для которых тре­буется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых оказывает вредное воздействие на окружающую сре­ду (шум, вибрация, магнитные поля, ради­ационное воздействие, загрязнение воз­духа, воды и иные).

В крупных, больших и во многих средних городах пре­обладающим типом жилой застройки явля­ются секционные многоквартирные дома, которые в зависимости от градострои­тельных условий образуют жилые райо­ны, микрорайоны, кварталы жилой и сме­шанной застройки.

Территории усадебной застройки, в большей мере характерные для малых го­родских и сельских поселений, имеют свою специфику планировочной органи­зации, которая предопределяется величи­ной земельных участков и всего массива застройки, особенностями хозяйственной деятельности собственников недвижимо­сти и другими значимыми факторами.

На планировочную организацию город­ских жилых образований оказывает су­щественное влияние их расположение в плане города по отношению к укрупнен­ным структурно-планировочным зонам (центральной, переходной, периферий­ной), к планировочным осям и узлам го­родского уровня. По мере приближения к центру города уменьшаются геометри­ческие параметры жилых образований, увеличивается высота и плотность заст­ройки, меняется состав и способы разме­щения обслуживающих объектов, струк­тура рекреационных территорий, повыша­ется репрезентативность застройки.

Однако в любом случае планировочная структура жилого образования формирует­ся на основе планировочного каркаса — важнейших планировочных осей и узлов (транспортные и пешеходные пути сооб­щения, основные фокусы тяготения насе­ления). Элементами заполнения каркасных составляющих являются специализиро­ванные по функциональному назначению зоны, включающие группы жилых домов, объекты торгового, культурно-бытового обслуживания, школы, детские сады, пар­ки жилых районов, коммунальные зоны. При формировании планировочной структуры жилых образований помимо выделения зон по функциональному на­значению выявляют зоны с различными социально-демографическими характе­ристиками семей (например, территории с преобладанием семей с детьми или мо­лодых семей без детей, с высоким уров­нем доходов); зоны, специализированные по принадлежности (дворы для соседств, междворовые пространства общего пользования); зоны с разными инженер­но-строительными и технико-экономи­ческими характеристиками (усадебная застройка, секционная застройка разной этажности); зоны с разными композици­онными свойствами (например, зона фо­новой или доминирующей застройки). Таким образом, при планировочном структурировании жилых образований преобладающими видами зонирования являются: функциональное, социальное, композиционное и строительное. Эти зоны могут соседствовать, накладывать­ся друг на друга, взаимопроникать.

Планировочное структурирование тер­ритории жилых образований — творчес­кий процесс, в котором происходит взаи­моувязка трассировки основных транс­портных и пешеходных коммуникаций, размещения важнейших узлов тяготения населения и основных зональных состав­ляющих с целью обеспечения удобных внутренних и внешних связи жителей, создания благоприятных санитарно-гиги­енические условия проживания, обеспе­чения индивидуального архитектурно-художественного облика жилой среды.

При этом ряд позиций плани­ровочной организации жилых образова­ний нормируется. Так, максимальное рас­стояние от жилых домов до учреждений и предприятий периодичного обслужива­ния (центр жилого района) не должно превышать 800-1200 м при обеспечении возможного подъезда на общественном транспорте; расстояние до объектов по­вседневного обслуживания (центр Микро­района) — 500 м; до объектов прибли­женного обслуживания (первичные по­требности) — 250-500 м. Остановки массового пассажирского транспорта должны быть расположены на расстоянии не более 400 м от жилых домов. В райо­нах усадебной застройки эти показатели увеличиваются на 30-50%.

Оптимальным приемом пространствен­ной организации жилых территорий явля­ется образование замкнутых или полузам­кнутых коллективных жилых дворов, фор­мируемых несколькими жилыми домами. В усадебной застройке целесообразно для группы 10-20 участков формировать не­большие озелененные территории обще­го пользования, обеспечивающие реали­зацию соседских связей.

Транспортное обслуживание жилых образований и организация пешеход­ных связей. Сеть улиц и проездов в жи­лых образованиях должны обеспечить:

• удобные внешние связи с основны­ми узлами массового тяготения в городе и пригороде (местами приложения труда, городскими общественными центрами, узлами внешнего транспорта, местами отдыха и развлечений и др.);

• внутренние связи всех функциональ­ных зон жилых образований между собой.

Жилые районы, ограниченные магист­ралями городского и районного значения, разделяются улицами (иногда с линиями общественного транспорта) на микрорай­оны и кварталы. Последние изолируются от транзитного транспорта, что позволя­ет обеспечить посещение учреждений и предприятий приближенного и большей части повседневного обслуживания без пересечения улиц.

Транспортное обслуживание микро­районов и крупных кварталов иногда организуется путем трассировки главно­го внутреннего проезда в виде петель, кольца и других форм, исключающих транзитное движение (рис. 8).

Рис. 8. Схемы организации автомобильных проездов

в жилых образованиях

7.3. Основные принципы и методы рекон­струкции жилых территорий.

Реконст­рукция жилых территорий является зако­номерным процессов обновления городс­кой среды и может включать различный состав мероприятий — от полного сноса существующей застройки и возведения новых жилых и общественных зданий до перестройки отдельных существующих жилых домов (устройство мансард, утеп­ление стен, перепланировка квартир, из­менение функционального назначения жилых и нежилых помещений), либо уп­лотнение застройки путем возведения отдельных общественных и жилых (часто элитных) зданий, либо обновление бла­гоустройства и оборудования дворов.

Среда, возникающая в результате вы­борочной реконструкции чаще всего об­ладает серьезными недостатками. Так, встраивание элитных жилых домов, обыч­но с огороженным земельным участком, охраной, консьержами, вызывает недо­вольство старожилов. В наибольшей сте­пени потребительские качества жилой среды ухудшает создание на территории жилых образований новых не связанных с приближенным обслуживанием обще­ственных объектов путем нового строи­тельства либо перепрофилирования су­ществующих учреждений.

Наилучшим методом совершенствова­ния и модернизации планировки и заст­ройки жилых образований является ком­плексная реконструкция, позволяющая единовременно решить большую часть проблем и сэкономить средства по срав­нению с затратами на частые фрагментар­ные реконструктивные мероприятия.

Разработке проектно-планировочной документации на реконструкцию жилых территорий предшествует тщательный анализ и оценка существующего состоя­ния жилой среды.

Основным показателем, характеризую­щим состояние жилищного фонда, являет­ся физический износ зданий. В зависимо­сти от степени изношенности жилых до­мов жилищный фонд подразделяется на четыре категории: ветхий — физический износ составляет более 70% (каменные здания) и более 65% (деревянные зда­ния); неудовлетворительный — соот­ветственно 41-70% (для каменных зда­ний) и 41-65% (для деревянных зданий); удовлетворительный — 21-40%; хоро­ший — физический износ до 20%.

Уплотнение жилых территорий может осуществляться за счет повышения этаж­ности существующих зданий, мансардно­го строительства, возведения вставок, пристроек и надстроек, расширения кор­пуса существующих зданий, строитель­ства новых домов. Как правило, коэффи­циент интенсивности жилой застройки (показатель суммарной поэтажной пло­щади наземной части жилых зданий в их габаритах, приходящейся на единицу уча­стка жилой застройки) в условиях рекон­струкции не должен превышать 1,45-2,5.