2013-12-31
812
Этап 3. Формулирование цели оценки.
Этап 2. Определение даты оценки.
Этап 1. Идентификация объекта.
Стадия 1. Определение проблемы.
ЛЕКЦИЯ 9. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
2. СТАДИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ:
2.1. Стадия 1. Определение проблемы.
2.2. Стадия 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
2.3. Стадия 3. Оценка стоимости объекта недвижимости
2.4. Стадия 4. Согласование.
2.5. Стадия 5. Отчет об итоговой оценке стоимости.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: оценка недвижимости: массовая, индивидуальная; идентификация объекта; дата, цель оценки; ограничительные условия; предварительный осмотр; график работ; бюджет; договор на оценку; согласование; отчет об оценке.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Виды оценок недвижимости:
ž Массовая оценка недвижимости – оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.
|
|
|
Здесь унифицируется процедура оценки большого числа объектов, а на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. Полученные результаты сравниваются с реальными ценами продаж, а затем оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
ž Индивидуальная оценка недвижимости – оценка конкретного объекта на определенную дату.
Индивидуальная оценка проводится по этапам, объединенным в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.
2. СТАДИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
Идентификация объекта недвижимости – фиксация его наименования, инвентаризационного номера, местоположения, физических характеристик, а также других реквизитов.
Дата оценки – это момент времени (календарная дата), когда выполняется оценка.
Со временем стоимость объектов недвижимости меняется. Отсутствие конкретной даты в отчете приводит к утрате полноценной информации об объекте оценке, так как она достоверна в течение ограниченного периода, как правило, года, а при высокой инфляции этот срок существенно сокращается.
Цель оценки – определение стоимости объекта, которая необходима клиенту для принятия решения.
Потребности клиентов различны, что определяет действия оценщика по определению особого вида стоимости:
ž выбор варианта инвестирования в связи с покупкой недвижимости;
|
|
|
ž установление рыночной стоимости в связи с продажей объекта недвижимости;
ž установление ценности залоговой недвижимости при обеспечении кредита;
ž определение наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту;
ž другие.
Ограничительные условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
Основные ограничительные условия оценки стоимости, которые формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика:
ž при подготовке отчета об оценке используются прогнозные данные о будущих доходах, полученные от заказчика;
ž оценка действительна только на дату оценки, указанную в отчете;
ž отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке;
ž заключение и отчет об оценке – точка зрения эксперта-оценщика без каких-либо его гарантий по последующей реализации имущества;
ž прогнозы в отчете – основаны на текущих условиях и возможных краткосрочных факторах, влияющих на изменение рыночной ситуации и сохраняющихся на прогнозный период. Эти прогнозы подвержены изменениям условий, в том числе экономических, в будущем;
ž заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости.
