Тема: рыночный сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости

1. сущность сравнительного подхода;

2. элементы сравнения продаж;

3. анализ продаж;

4. ревежион анализ;

5. правило внесения корректировок;

6. расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликтора.

1 вопрос: сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости заключается в анализе факторных сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнение объектов по которым проводились с оцениваемым объектом недвижимости.

С_{об недв}=Ц_i+-k_i - стоимость оцениваемого объекта недвижимости (рыночная),

Ц_i - цена i-ого оцениваемого объекта,

k_i – величина корректир. i-ого сравниваемого объекта.

Данный метод чаще всего называется рыночным и чаще всего к рыночной оценке стоимости жилья.

Этапы реализации рыночного метода:

1. выявление независимых продаж сопоставимых объектов недвижимости;

2. проверка для определения фактич цены сделки;

3. внесение поправок в цену с учетом различий между оцениваемым объектом и покупки из сопоставимых.

2 вопрос: в зарубежной и отечественной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

1. переданные права собственности на недвижимость;

2. условие финансовых расчетов при приобретение недвижимости;

3. условия продажи (чистота сделки);

4. динамика сделок на рынке;

5. местоположение;

6. физические характеристики;

7. экологические характеристики;

8. отклонения от целевого использования;

9. наличие движимого имущества.

Допустима корректировка, Как в %, так и абсолютных суммах. Рассмотрим 9 элементов сравнения:

1. юрисдикция объекта недвижимости играет основную роль в установлении цены продажи. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности или в полном праве собственности на здание, сооружение или земельный участок. Если имеются ограничения на право собственности, то стоимость объекта недвижимости снижается. Если объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравниваемый объект ограниченное право собственности, то проводят корректировку объекта на величину соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. Возможна отрицательная корректировка цены сравниваемого объекта.

2. Сделки купли – продажи объектов недвижимости могут иметь разные варианты, из которых выделяют 3 типичных:

· Расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

· Получение покупателем кредита в банке для приобретения объекта недвижимости;

· Расчет с помощью ипотечного кредита.

При сделке по 1 варианту корректировка не требуется, т.к. сделка реализуется из текущей стоимости на дату продажи. При 2 варианте требуется корректировка цены продажи сравниваемого объекта недвижимости на величину за кредит. При 3 варианте применяют дисконтирование кредита при рыночной норме %.

3. В зависимости от особых отношений между продавцом и покупателем, а также отсутствия гласности и доступности для всех покупателей могут возникать отклонения. Корректировка определяется как разница между стоимостью…. И стоим-ю продажи сравниваемого объекта недвижимости.

4. Динамика сделок на рынке. (дата продаж) этот элемент сравнения позволяет вложить влияние фактора времени на уровень цены продаж цен недвижимости. Факторы времени: инфляция и дефляция; изменения в законодательстве; изменения спроса и предложения на недвижимость.

5. Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения объекта недвижимости при определение его стоимости трансформации в рентную составляющую стоимости реализации объекта недвижимости описания следующие характеристики:

· Для с.х. угодий;

· Для объектов недвижимости в городах;

6. Физические характеристики определяют полезность самого объекта недвижимости:

· Возраст, состояние зданий, сооружений;

· Вид использования строительных материалов;

· Размер и форма строительного участка;

· Архитектурное и дизайнерское оформление зданий и сооружений.

7. Экономические характеристики объектов. Используются для оценки недвижимости доходного значения: условия и сроки аренды; скидки к арендной плате; коэфф капитализации ля начисления арендного подхода.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества. При продаже торгового павильона сделка оформляется по всему имущества, в т.ч.: кассовые аппараты, торговое оборудование. В этом случае из цены продажи торгового павильона следует исключить стоимость движимого имущества.

4 вопрос: а) С об недв=В*х,

В – коэфф получ для един сравнения,

Х – замеренные данные для оценки объекта недвижимости.

Б) С об недв=В*х+-а+-С+-…+-n

А,с, …, n – поправочные коэффициенты

В) С об недв=А (100+-в+-с+-…+-n)

в,с …, n – в % поправочные коэффициенты, которые +- из 100%.

Г) многофакторные мин и немин модели

С об недв=∑аi*хi

Аi – коэфф регрессии
хi – различия переем, которые характерн факторы

14.11.12

5 вопрос: Поправки или корректировки в цене аналога, могут быть абсолютными (рубли, доллары), в процентах, используются кумулятивные поправки (определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок), также применяются качественные поправки (хуже, лучше, и т.д.)

Если поправки к цене сопоставимых объектов, выражается в ден выражение, то они могут выноситься в любой последовательности.

Если поправки выражены в %, то последовательность их внесения влияет на конечный результат, поэтому принятую последовательность корректировок, см. 2 пункт плана лекции, необходимо соблюдать.

Правило внесения поправок

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше чем, то используется отрицательная поправка.

Если хуже, то используется положительная поправка.

Существует 5 возможных вариантов соотношений между сопоставимым объектом и оцениваемым.

Первый вариант сопоставимый и оцениваемые объекты имеют одинаковые хар-ами, т.е. объекты идентичны, в этом случае поправки не вносятся.

Второй вариант оцениваемый объект на 10% лучше, чем сопоставимый.

Х – стоимость сопоставимого объекта недвижимости,

1 - Цена сопоставимого объекта недвижимости

Х=1+1*10%=1(1+10%)=1,1 – стоимость объекта в этом случае определяется умножением сопоставимого на 1,1.

Третий вариант оцениваемый объекта на 10% хуже, чем соспоставимый:

Х=1-1*10%=1(1-10%)=0,9 – стоимость объекта в этом случае определяется умножением сопоставимого на 0,9.

Четвертый вариант сопоставимый объект имущ на 10% оцениваемого

1=х+х*10%=1,1х

Чтобы определить стоим оценив объекта нужно стоим сопоставим умнож на 0,909.

Пятый вариант. Сопоставимый объект на 10% ниже оцениваемого.

1=х-х*10%=0,9х

Чтобы определить стоим-ть оценив объекта ……умножить на 1,1.

6 вопрос: Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке или к действительной валовой выручке.

ВРМ=Цена продажи/ПВД (ДВД)

Расчет стоимости ВРМ осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется годовая арендная ставка для этого объекта;

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка ВРМ, исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3. Годовая арендная ставка умножается на оптимальный ВРМ, рассчитывается на базе сопоставимых объектов.

Данный метод благодаря своей простоте очень удобен для практического применения, но есть ограничения по использ данного метода:

1. Оцениваемый объект должен находится в секторе рынка, где регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты;

2. По - скольку корректировка составляющих ВРМ не производится. Метод считается недостаточно чувствительным к разным рискам, нормах в возвратах капитала между сопоставимых и оцениваемых объектов.