1.Метод прямой капитализации дохода
2.Чистый операционный доход
3.Ставка капитализации
4.Метод дисконтирования денежных потоков (второй метод капитализации)
1 вопрос: Метод прямой капитализации дохода – это процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Он применяется, если:
1. недвижимость приносит относительно стабильный доход
2. доход растет устойчивыми темпами
Метод капитализации не применяется, если
1. отсутствует информация о рыночных сделках
2. не применимы теоретические методы определения ставки капитализации
3. объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительства или реконструкции)
4. объект подвергается серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара
Преимущество метода прямой капитализации:
1. простота расчетов
2. мало предположений
3. отражает состояние рынка
4. дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками
5. здание с одним арендатором и долгосрочной арендой
|
|
NOI=ДВД – текущ опер расх – расход на замещение
ДВД=ПВД – потери
ПВД=Аренд плата*S+прочие доходы,
ПВД – потенциально возможный доход, недвижимости при 100% площадей предназначенных для сдачи в аренду.
Прочие доходы – доходы полученные от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование автостоянкой.
ДВД – действительный валовой доход
Потери – потери арендной платы, которые связаны с тем, что не всю площадь можно сдать в аренду и не все доходы получить, не добор платежей, не полная занятость платежей.
Текущие операционные расходы – это переод-ие ежегодные расходы на содержание недвижимости, состоят из постоянных и переменных расходов.
Постоянные: не зависят от загрузки площадей и включают:
· налоги на имущество,
· страховые отчисления,
· прочие постоянные расходы.
Переменные расходы зависят от загрузки площадей и включают:
· коммунальные расходы;
· на технич рмонт;
· з.п. обслужив персоналу с отчислениями;
· затраты на пожарную охрану, обеспечение безопасности;
· расходы на юр обслуживание;
· расход на управление.
Расходы на замещение – отчисления в фонд замещения, которые необходимы на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания.
2)Чистый операционный доход
Пример расчета NOI на основе составления отчета о доходах и расходах по здаваемому в аренду одноэт зданию 500 кв.м
1. выручка от основного вида деятельности от сдачи в аренду здания 500 кв м*500=250000
2. выручка от дополнительных видов услуг: плата за пользованием автостоянкой; плата от торг точек, от использования средств связи.
|
|
3. Общая выручка (ПВД);
4. Потери от недоиспользования фондов и неплат (5%);
5. Действительный валовой доход (ДВД);
6. Расходы:
6.1. постоянные (фиксированные):
· страхование имущества от пожара;
· амортиз отчисления;
· итого постоянных расходов;
6.2. переменные (эксплуатационные):
· коммунальные услуги;
· з.п. работников;
· соц страхование;
· транспортный налог;
· прочие расходы;
· транспортные расходы;
· банковские платежи;
· вознаграждения управлению.
7. резервы на замещение – замена сантех оборудования и др услуги имуществ.
Итого резерва=5000
8. общие расходы=пост+перемен+расходы на замещение;
9. прибыль от реализации. Чистый доход.
24.10.12
Соб недв=NOI/R
3 вопрос: Ставка капитализации – это ставка, или коэффициент, которая применяется для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.
R=RON+ROF
RON – ставка дохода на капитал или отдача;
ROF – норма возврата капитала или возмещение капитала;
Таким образом, ставка капитализации, включает в себя доход на капитал и возврат капитала.
Доход на капитализации – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени.
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения
Величина ставки капитализации зависит от изменения стоимости объекта недвижимости во времени. Различают 3 варианта прогнозируемого изменения стоимости объекта недвижимости:
· стоимость объекта недвижимости не меняется;
· прогнозируется снижение стоимости объектов недвижимости с течением времени;
· прогнозируется повышение стоимости объекта недвижимости с течением времени.
Если стоимость объекта недвижимости в течение времени не меняется, то ставка капитализации=отдачи;
Используются 3 способа возмещения инвестированной суммы:
А) прямолинейный возврат капитала - метод Ринга;
Б) возврат капитала по фактору возмещения из ставки дохода на инвестиции - метод Инвуда;
В) возврат капитала по фактору возмещения безрисковой ставке процента – метод Холскольда.
А) Метод Ринга – выглядит следующим образом:
При полной потери стоимости: R=I+1/n, I – отдача;
При частичной потери стоимости: R=I+∆1/n;
Б) Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции, называется методом Инвуда или равномерно-аннуитетным возмещением капитала.
При полной потери стоимости: R=I+sff(i,n);
При частичной потери стоимости: R=I+ ∆sff(i,n).
В) Возврат капитала по фактору возмещения безрисковой ставке процента – метод Хоскольда:
R=I+sff(i,n);
R=I+ ∆sff(i,n). i – безрисковая ставка%.
При прогнозируемом увеличение стоимости капитала, ставка капитализации определяется 2 способами:
1. по методу Ринга: R=I - ∆1/n
2. по методу Инвуда: R=I - ∆sff(i,n)
Метод дисконтирования ден потоков (2ой метод капитализации):
PV=∑CF/(1+i)n
Использование метода:
1. Составляется прогноз ден потоков на весь период оцениваемого объекта недвижимости;
С=NOI/R
2. Определить рефенан стоимость объекта недвижимости периода возмещения;
3. Определить ставку дисконта;
4. Дисконтиров ден потоки и реверс стоимость в стоимости объекта недвижимости;
Недостатки:
1. вероятность ошибки в прогнозирование;
2. сложность;
3. субъективизм.