double arrow

Тема: Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

1.Метод прямой капитализации дохода

2.Чистый операционный доход

3.Ставка капитализации

4.Метод дисконтирования денежных потоков (второй метод капитализации)

1 вопрос: Метод прямой капитализации дохода – это процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Он применяется, если:

1. недвижимость приносит относительно стабильный доход

2. доход растет устойчивыми темпами

Метод капитализации не применяется, если

1. отсутствует информация о рыночных сделках

2. не применимы теоретические методы определения ставки капитализации

3. объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительства или реконструкции)

4. объект подвергается серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара

Преимущество метода прямой капитализации:

1. простота расчетов

2. мало предположений

3. отражает состояние рынка

4. дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками

5. здание с одним арендатором и долгосрочной арендой

NOI=ДВД – текущ опер расх – расход на замещение

ДВД=ПВД – потери

ПВД=Аренд плата*S+прочие доходы,

ПВД – потенциально возможный доход, недвижимости при 100% площадей предназначенных для сдачи в аренду.

Прочие доходы – доходы полученные от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование автостоянкой.

ДВД – действительный валовой доход

Потери – потери арендной платы, которые связаны с тем, что не всю площадь можно сдать в аренду и не все доходы получить, не добор платежей, не полная занятость платежей.

Текущие операционные расходы – это переод-ие ежегодные расходы на содержание недвижимости, состоят из постоянных и переменных расходов.

Постоянные: не зависят от загрузки площадей и включают:

· налоги на имущество,

· страховые отчисления,

· прочие постоянные расходы.

Переменные расходы зависят от загрузки площадей и включают:

· коммунальные расходы;

· на технич рмонт;

· з.п. обслужив персоналу с отчислениями;

· затраты на пожарную охрану, обеспечение безопасности;

· расходы на юр обслуживание;

· расход на управление.

Расходы на замещение – отчисления в фонд замещения, которые необходимы на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания.

2)Чистый операционный доход

Пример расчета NOI на основе составления отчета о доходах и расходах по здаваемому в аренду одноэт зданию 500 кв.м

1. выручка от основного вида деятельности от сдачи в аренду здания 500 кв м*500=250000

2. выручка от дополнительных видов услуг: плата за пользованием автостоянкой; плата от торг точек, от использования средств связи.

3. Общая выручка (ПВД);

4. Потери от недоиспользования фондов и неплат (5%);

5. Действительный валовой доход (ДВД);

6. Расходы:

6.1. постоянные (фиксированные):

· страхование имущества от пожара;

· амортиз отчисления;

· итого постоянных расходов;

6.2. переменные (эксплуатационные):

· коммунальные услуги;

· з.п. работников;

· соц страхование;

· транспортный налог;

· прочие расходы;

· транспортные расходы;

· банковские платежи;

· вознаграждения управлению.

7. резервы на замещение – замена сантех оборудования и др услуги имуществ.

Итого резерва=5000

8. общие расходы=пост+перемен+расходы на замещение;

9. прибыль от реализации. Чистый доход.

24.10.12

Соб недв=NOI/R

3 вопрос: Ставка капитализации – это ставка, или коэффициент, которая применяется для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

R=RON+ROF

RON – ставка дохода на капитал или отдача;

ROF – норма возврата капитала или возмещение капитала;

Таким образом, ставка капитализации, включает в себя доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитализации – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения

Величина ставки капитализации зависит от изменения стоимости объекта недвижимости во времени. Различают 3 варианта прогнозируемого изменения стоимости объекта недвижимости:

· стоимость объекта недвижимости не меняется;

· прогнозируется снижение стоимости объектов недвижимости с течением времени;

· прогнозируется повышение стоимости объекта недвижимости с течением времени.

Если стоимость объекта недвижимости в течение времени не меняется, то ставка капитализации=отдачи;

Используются 3 способа возмещения инвестированной суммы:

А) прямолинейный возврат капитала - метод Ринга;

Б) возврат капитала по фактору возмещения из ставки дохода на инвестиции - метод Инвуда;

В) возврат капитала по фактору возмещения безрисковой ставке процента – метод Холскольда.

А) Метод Ринга – выглядит следующим образом:

При полной потери стоимости: R=I+1/n, I – отдача;

При частичной потери стоимости: R=I+∆1/n;

Б) Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции, называется методом Инвуда или равномерно-аннуитетным возмещением капитала.

При полной потери стоимости: R=I+sff(i,n);

При частичной потери стоимости: R=I+ ∆sff(i,n).

В) Возврат капитала по фактору возмещения безрисковой ставке процента – метод Хоскольда:

R=I+sff(i,n);

R=I+ ∆sff(i,n). i – безрисковая ставка%.

При прогнозируемом увеличение стоимости капитала, ставка капитализации определяется 2 способами:

1. по методу Ринга: R=I - ∆1/n

2. по методу Инвуда: R=I - ∆sff(i,n)

Метод дисконтирования ден потоков (2ой метод капитализации):

PV=∑CF/(1+i)n

Использование метода:

1. Составляется прогноз ден потоков на весь период оцениваемого объекта недвижимости;

С=NOI/R

2. Определить рефенан стоимость объекта недвижимости периода возмещения;

3. Определить ставку дисконта;

4. Дисконтиров ден потоки и реверс стоимость в стоимости объекта недвижимости;

Недостатки:

1. вероятность ошибки в прогнозирование;

2. сложность;

3. субъективизм.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: