Тема: Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

1. Сущность затратного подхода. Область применения.

2. Оценка стоимости нового строительства.

3. Оценка накопленного совокупного износа.

4. Оценка стоимости земельного участка.

1. Затратный подход является наиболее популярным способом оценки недвижимости, т.к. соответствует сложившемуся стереотипу экономического мышления российских хозяйственников.

Расчет стоимости выполняется на нормативно-методической основе и воспринимается с большим доверием, чем другие методы, основанные на гипотетических умозаключениях оценщиков.

Затратный подход применяют:

· При технико-экономическом обосновании нового строительства (при выборе наиболее эффективного инвестиционного решения);

· При определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

· При оценке уникальных объектов, особенно недоходного значения (больниц, музеев, библиотек, храмов и т.д.)

· Страхование:

С_{объектов недвижимости затратным подходом}=_{Своспроизводства или нового строительства} – И_{знос накопленный}+С_земли

2 вопрос: Рассмотрим более подробно каждый из элементов представленной схемы.

При определение, стоимости воспроизводства здания (восстановительной стоимости) используют 4 метода:

1. Количественный метод; При использовании кол-ого метода составляется объектная смета воссоздания объекта в современных ценах.

Строительная объектная смета – составляется в соответствие:

· с типовыми, методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ.

· В соответствие с порядком определения стоимости строительства и свободных цен;

· СНИП ч.4

2. Метод учета затрат по укрупненным и конструктивным элементам и видам работ – метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам, основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимаются: 1 куб. метр кирпичной кладки или монолитного бетона;

3. Метод сравнительных единиц – используется при оценке зданий, построенных по типовым объектам на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительной единицы. В качестве сравнительной единицы используется: 1 кв.метр общей или жилой площади; 1 куб.метр складских помещений;1 машиноместо в гараже или автостоянке.

4. Метод объектов аналогов – основан на использование сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости.

3 вопрос: Под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Следует различать оценочный и бухгалтерский износ.

Оценочный износ – реакция рынка на старение объекта.

Бухгалтерский износ – нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов.

Различают 3 вида оценочного износа:

· Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или в следствие неправильной эксплуатации;

· Функциональный (моральный) – уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно - планировачным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности;

· Внешний (экономический) – уменьшение стоимости имущества, в следствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки.

Каждый из износов первых двух видов может быть устранимым и неустранимым, исправимым и неисправимым.

Внешний износ всегда носит неисправимый характер.

Устранимый износ – износ, расходы по ликвидации которого, не превышают достигаемого в результате этого увеличения стоимости имущества.

Неустранимый износ – износ, по устранению которого, больше последующего увеличения стоимости имущества.

Накопление износа по всем своим типам зависит от срока жизни объекта недвижимости.

Срок экономической жизни – это время, в течение которого износ носит устаревший характер. В течение этого времени объект можно использовать.

Данный срок можно продлить благодаря качественному обслуживанию здания, своевременной организации и режима.

Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывать возможность его продажи.

В мировой практике износ определяется 3 классическими методами:

10.10.12

1. Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания, путем сопоставления его восстановительной стоимости, с текущими ценами аналогичных объектов;

2. Метод эффективного возраста, основана на экспертизе строений и следующем соотношение:

Износ накопленный/Восст ст-ть объекта=Т эк жизни/Т эфф

Инак=Свосст*Тэк/Тэфф

2. Метод разбиения – состоит в последовательной оценки всех видов износа:

· Устранимый физ износ;

· Неустранимый физ износ;

· Устранимый функциональный износ;

· Неустранимый функциональный износ.

Для оценки устранимого физ износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни.

ОЭЖ – оставшийся срок экономической жизни.

ОЭЖкжэ<ОЭЖзд

ОЭЖджэ=ОЭЖзд

НФИкжэ=(ВСэ1-∑УФИэ1)*(ФВэ1/ФЖэ1)*100

НФИМджэ=(ВСзд-(∑УФИзд+∑ОВСкжэ))*(ФВзд/ФЖзд)*100

Функциональный износ оценивается по 3 факторам:

· Недостаток отдельных элементов здания;

· Потребность в замене или модернизации элементов;

· Переизбыток отдельных элементов.

Во всех случаях устранимый функциональный износ определяется по стоимости его ликвидации.

Неустранимый ф-ый износ:

· Недостаток отдельных элементов здания;

· Переизбыток отдельных элементов;

Неустранимый ф-ый износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

Неустранимый ф-ый износ вследствие переизбытка отдельных элементов, оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физ износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием сверх улучшений.

Внешний износ – существует 2 подхода к измерению износа:

· Капитализация потерей доходов из-за внешнего воздействия;

· Сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

4 вопрос: Земля является базисной составляющей любой недвижимости. Затратный подход, к оценки недвижимости начинается с оценки земельного участка. Земельный рынок часть рынка недвижимости, который обладает специфическими особенностями. Земельный участок уникален по своему местоположению, а также геометрич хар-ам, по состоянию почв, ландшафту, транспортной доступности, инженерному устройству. Число предлагаемых участков со сходными хар-ами ограниченно и спрос на них не взаимозаменяем. Цена земли в краткосрочном периоде определяется величиной платежеспособного спроса, т.к. продавец не может увеличить предложение земельных участков сколько бы за них не платили и ему не выгодно снимать с продажи свой товар, т.к. в этом случае он рискует вообще лишиться дохода.

Земля является объектом гос регулирования.

Гос земельный кадастр – это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанная с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны основные функции регулирования земельных отношений:

1. Гос регистрация земельной собственности;

2. Кол-ый и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

3. Учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;

4. Бонитировка почв;

5. Экономическая оценка земли.

При оценке рыночной стоимости земли используют следующие методы:

· Сравнение продаж;

· Соотнесение;

· Разбивка на участки;

· Техника остатка для земли;

· Капитализация земельной ренты.

Метод сравнения продаж самый распространенный в мировой практике, основан на сравнение цен, при этом цены сравниваемых участков приводят к единому измерителю площади (1 кв.м, 1 сотка, 1 Га, 1 фронтальный метр городской площади). Отбор сравниваемых с оцениваемым участком земли и ориентировка цен производится в след последовательности:

· Состав оцениваемых прав;

· Условия финансирования сделки;

· Условия продажи;

· Рыночные условия (время сделки);

· Местоположение.

· Условия зонирования и др. ограничения;

· Физические хар-ики;

· Доступные коммунальные услуги (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей и т.д.).

Метод соотнесения (пример);

17.10.12

3. Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Этому методу оценки подвергаются крупные нестандартные земельные участки, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Например, требуется продать участок в 6 га наиболее выгодно. Целиком этот участок продать сложно, но можно разместить коттеджи

4. Техника остатка для земли – это универсальный метод и наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. Затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода, остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в её оценку.

С_{об.недв}=NOI/R

Пример. Требуется определить стоимость участка, на котором будет построена многоэтажная гараж-стоянка для автомобилей.

5. Капитализация земельной ренты - это способ использования доходного подхода для оценки стоимости земли.

С_{т зем уч} =доход от владения землей/коэфф капитализ для земли;

С_{об недв}= Свосст – Из накопл+С зем уч;

С_{об.недв}=NOI/R

С _{об недв}=с ср об+-Кi- ст-ть корректировки