Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Как нетрудно понять из названия, этот метод применяется в случае, если для приобретения (создания) объекта используются заемные средства.Таким образом, фактически следует рассматривать две ставки капитализации — ставку капитализа­ции для собственного и заемного капитала. Очевидно при этом, что ставка капита­лизации для той доли финансирования, которая обеспечивается заемными сред­ствами, есть величина, данная извне (она задана условиями кредита), а величина капитализации для собственного капитала определяется нашими интересами.

В этом случае общая величина ставки капитализации будет определяться как:

R = М х R_i + (1-М)хR_s,

где R — ставка капитализации,

М — отношение кредита к стоимости недвижимости,

R_i — ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к его ве­личине), R_s— ставка капитализации для собственного капитала.

Теоретически метод дисконтирования денежных потоков является наиболее точным способом определения ценности недвижимости (особенно недвижимости, приносящей доход). Однако это не означает, что полученная с использованием этого метода цифра должна быть положена в основу принимаемого предпринимателем решения. Важно помнить, что МДДП базируется на целом ряде теоретических допущений, которые практика может и опровергнуть. Так, напри­мер, с точки зрения этого метода из двух проектов, требующих одинаковых затрат в $400 тыс., предпочтительным является тот, который приносит денежный поток в 80 тыс. ежегодно в течение 20 лет, а не тот, который приносит $300 тыс. в год, но только в течение трех лет. Но кто может заглянуть на двадцать лет вперед? Поэтому, с точки зрения предпринимателя, было бы гораздо более грамотным выбрать имен­но второй проект, поскольку он оправдывает инвестиции в обозримый период вре­мени, обеспечивает ликвидность проекта и позволяет вновь реинвестировать сред­ства по истечении только трех, а не двадцати лет.

Теоретически правильное решение далеко не всегда оправдано на практике.

Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельным типам недвижимости присущи свои особенности, свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному на­значению.

Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные ха­рактеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.

Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факто­ров и даже одинаковые по названию факторы имеют разное содержание.

Примером такого фактора является понятие «местоположение», являющееся су­щественным при определении стоимости недвижимости.

Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:

♦ для жилой недвижимости местоположение — это прежде всего близость к объектам социальной инфраструктуры, к маршрутам общественного транс­порта, к зонам отдыха, промышленным зонам;

♦ для розничной торговли местоположение — это близость к пассажиропото­кам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, к ана­логичным торговым предприятиям;

♦ для офисных помещений местоположение — это близость к престижным рай­онам, к местам размещения органов власти, к транспортным магистралям.

Наряду с этим каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияю­щих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.

При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.