Формы сделок с объектами недвижимости

Формы сделки имеют важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

1) выражать содержание, условие сделки.

2) быть подписан одним лицом или двумя и более лицами.

3) быть удостоверен нормально в предусмотренных законом случаях. Подпись должностных лиц должны быть удостоверены печатью.

Объект должен быть зарегистрирован в учреждениях юстиций по гос-ой регистрации прав на недвижимое имущество. В устной форме может быть заключен договор аренды на недвижимость до 1 года.

Договор – как правовая форма сделок.

Договор имеет два значения:

1. Юр. Факт, порождающий права и обязанности.

2. Само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности.

Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде: простых и сложных.

Простые, когда заключается один договор между двумя сторонами.

Сложные, если заключается несколько договоров с участием трех сторон и более.

Согласно обычаям делового оборота, договор принято начинать с названия, т.е. с указания его вида и разновидности. После наименования договора, следует номер, место и дата его подписания. Эти реквизиты несут важную смысловую и правовую нагрузку. Наименование договора обозначает его вид, индивидуализирует соглашение и облегчает его толкование (ст431ГК). Точное определение момента (числа, месяца, года), связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юр. последствий.

Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте. По месту подписания договора, определяются существенные стороны сделки:

1) Форма сделки (ст8,153,158 ГКРФ)

2) Применение законов и норм других гос-тв именно по месту подписания, устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной стороны.

Преамбула ( вводная часть ) – содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения и их правовых статусах.

Заключать договоры на основании устава без доверенности могут только руководители организаций.

Все разнообразие условий включаемых в различные договоры объединяются в три группы: существенные, обычные и случайные.

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным нормам закона(абсолютно-обязательным нормам закона (ст422ГКРФ).

В РФ установлен ряд императивных норм:

1) Целевое назначение с/х земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства.

2) Сохранение профиля(специализации)приватизируемых предприятий в течении определенного времени.

3) Использование квартир только для проживания граждан.

4) Учет интересов граждан, группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями.

Большинство же статей ГКРФ регулирующих сделки с недвижимым имуществом носят диспозитивный характер, т.е. стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению, если это не противоречит закону. Закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов как:

1) Включение в цену здания стоимость з.у. и прав на него.

2) Оплата расходов по оформлению договора одной из сторон.

3) Способ владения и пользования обще-недвижимым имуществом участниками совместной собственности.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия, он вступает в силу. Существенные условия любой сделки является предмет договора. Условие о предмете договора продажинедвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на з.у., либо в составе другого недвижимого имущества.

Если продавец здания сам не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать свою недвижимость без согласия собственника участка, на котором она находится. Приобретатель получает такое же право пользования землей, которое имел продавец. В случаях, когда собственник земли, на которой расположено строение, не принадлежащее ему, продает свой участок, владелец здания сохраняет право пользования землей независимо от смены собственника з.у.. При отсутствие в договоре согласованного сторонами условий о цене недвижимости договор, о продаже считается не заключенным.

Дополнение условия договора определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений. Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является исполнение договорных обязательств. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом, который должен быть подписан обеими сторонами (ст556ГК). Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора. Принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.