2013-12-31
666
Проверка квартиры.
Формализация проверки ю.ч..
Покупка квартиры на вторичном рынке.
Основные направления проверки «юридической чистоты» квартиры:
1. Проверка наличия право собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания.
2. Идентификация и проверка продавца, его дееспособности, право на совершение сделки.
3. Проверка наличия лиц зарегистрированных в квартире и оценка перспективы выселения.
4. Анализ ситуации на предмет наличия признаков.
Проверка ю.ч. всегда идет по пути выявления и перепроверки из нескольких источников.
Юрист банка по результатам проверки квартиры готовит юридическое заключение, в юридическом заключении отражается исследованные документы (с номером и датой), форма представленных документов (копия и оригинал), описание обстоятельств вопросов имеющие риски.
Проверка ю.ч. квартиры. Вопросы к продавцу.
| Вопросы | Ответы |
| Проверка продавца – физического лица Перечень необходимых документов: Паспорт продавца (копия) Справка из ПНД (копия) ФИО собственника квартиры Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП? Если собственников несколько, все ли согласны продать квартиру, нет ли споров? | |
| Семейное состояние собственника на момент приобретения ими квартиры, если состояли в браке, то имеется ли согласие на продажу супруга или соглашение о разделе квартиры? Имеются ли в составе собственников несовершеннолетние, если да, то получено ли разрешение органов опеки на продажу? | |
| Дееспособен ли продавец? Способен ли понимать значение свих действий? Достиг ли возраста 18 лет? Имеются ли водительские права? Нет ли зрительных сомнений в дееспособности, в психическом здоровье? Нет ли судебного решения об ограничении дееспособности? | |
| Нет ли в представленных документах опечаток, ошибок, если да, то какие, насколько они критичны? Не подделан ли паспорт? | |
| Все собственники будут подписывать договор самостоятельно или по доверенности? Причины подписания по доверенности? Насколько уважительны причины? Есть ли в доверенности все необходимые для продажи полномочия? Проверен ли нотариус, заверявший доверенность? | |
| Замечания и комментарии по проверке продавца? | |
| Вправе ли продавец продать квартиру, и с какими условиями? |
| Вопросы | Ответы |
| -предоставлены ли все документы (перечень) -срок действия, каких документов истек (сверить с оригиналом) -по какому договору приобретена квартира продавцом -есть ли на договоре штамп о регистрации право собственности -есть ли в договоре такие условия, которые влекут за собой негативные последствия -зарегистрированы ли право собственности в ЕГРП -когда приобретена квартира и прошел ли срок исковой давности (3 года), если срок не прошел, то выяснить причину продажи квартиры -нет ли в квартире не зарегистрированных перепланировок -не зарегистрированы ли по квартире обременения (залог, кредит) -кто зарегистрирован в квартире? -нет ли временно выписанных из квартиры? -есть ли задолженность по коммунальным платежам? Проверена ли сделка, которая осуществлялась ранее. Итоговый вывод: Может ли покупатель купить квартиру, или какие-то моменты необходимо устранить до покупки, или поставить особые условия покупки. |
| Вопрос | ответ |
| 1. Соответствует ли продавец на фотографии в паспорте, водительских правах. 2. Представлены ли оригиналы документов. Какой результат дала проверка оригиналов документов. 3. Подписывает ли договор доверенное лицо и насколько внушает доверие? Насколько уважительна причина не возможности личного подписания? 4. Надлежащим ли образом оформлена доверенность. Подтверждена ли выдача нотариусом? Проверен ли собственник на предмет готовности продать квартиру? 5. Насколько велик аванс по равнению с типовой практикой 6. Если квартира приобретена на основании решении суда, ни поддельно ли решение. 7. Сколько раз за последнии3 года продавалась квартира? Если много то почему? 8. Есть ли сомнения в добросовестности продавца, риелтора продавца, собственного риелтора, агентства недвижимости, нет ли в интернете сведений о недобросовестности этих лиц. Нет ли особенностей в поведении данных лиц, понимания, что они знакомы? 9. Насколько условия сделки типичны. Вывод о возможности мошенничества. |
|
|
|
|
|
|
