double arrow

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости


Процесс согласования результатов. Отчет об оценке.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения выбранных методов оценки, и формирование заключения о стоимости объекта оценки путем согласования полученных результатов и сведения к единой величине стоимости. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рыночных условий и характеристик оцениваемого объекта. Преимущества каждого подхода к оценке рассматриваемых объектов определяются по следующим критериям: возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца; тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ; способность параметров используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств; способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как потенциальная доходность и риск. Процесс согласования приводит к установлению окончательной стоимости объекта оценки, чем и достигается цель оценки.




Результатом работы оценщика является отчет об оценке. Содержание отчета может варьироваться в зависимости от объекта оценки, вида определяемой стоимости, цели оценки, однако должно включать обязательные сведения: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; основные факты и выводы, в том числе общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, а также согласование результатов, полученных с применением этих подходов; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; цели и задачи оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике; в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.



Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения. 2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов. 3. Проверка физической возможности отобранных вариантов. 4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов. 5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения. 2. Расчет потенциального валового дохода. 3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей. 4. Определение возможности получения и величины прочих доходов. 5. Оценка действительного валового дохода. 6. Расчет эксплуатационных расходов. 7. Расчет резерва затрат капитального характера. 8. Расчет чистого операционного дохода. 9. Расчет коэффициента капитализации для зданий. 10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями. 11. Расчет дохода, относимого к земле. 12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка. 13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.



Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения. 2. Расчет потенциального валового дохода. 3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов. 4. Оценка действительного валового дохода. 5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера. 6. Расчет общего чистого операционного дохода. 7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости. 8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью. 9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения: 1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке. 2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера (предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, он выступает в качестве: автора идеи проекта). 3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости совокупными затратами. Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости.







Сейчас читают про: