Инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости

Общая характеристика сравнительного подхода.

Оценка кредитуемой недвижимости.

Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что: во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации. При одинаковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

Кк = R * (1 – КИЗ) + r * КИЗ, где: R – ставка доходности инвестора (собственника недвижимости), r – процентная ставка по кредиту, КИЗ – коэффициент ипотечной задолженности.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении этого объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: объект оценки не должен быть уникальным; информация об объектах аналогах, в т.ч. условиях совершения сделок с ними должна быть исчерпывающей и достоверной; факторы, повлиявшие на формирование величины стоимости объектов аналогов должны быть сопоставимы между собой.

Этапы реализации сравнительного подхода: 1. Изучение рынка недвижимости. Целями этого этапа являются: выявление тенденций, складывающихся на рынке недвижимости на дату оценки и, особенно в том сегменте, к которому относится оцениваемая недвижимость; выявление объектов недвижимости наиболее сопоставимых с объектом оценки. 2. Сбор информации об объектах аналогов и проверка ее достоверности. Целью этого этапа является подготовка информации об объектах аналогов, в т.ч. о физических характеристиках, условиях сделок с ними. А также проверка достоверности этой информации. Кроме этого, на этом же этапе проводится предварительное сравнение объекта оценки с подобранными объектами аналогами на предмет сопоставимости их друг другу. Сопоставимость означает, что объект оценки и объекты аналоги должны относиться к одному сегменту рынка и по своим физическим характеристикам должны быть близки друг к другу.

Оценщик должен убедиться в том, что субъекты сделки являются независимыми между собой, потому как зависимость означает заинтересованность сторон и соответственно эта заинтересованность находит свое отражение на цене сделки.

При исследовании рынка сделок в качестве объектов сравнения рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен: 1. Качество права – обременение объекта договорами аренды; сервитуты и общественные обременения; качество права на земельный участок в составе объекта; 2. Условия финансирования – льготное кредитование продавцом покупателя; платеж эквивалентом денежных средств; 3. Особые условия – наличие финансового давления на сделку; нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой; обещание субсидий или льгот на развитие; 4. Условия рынка – изменение цен во времени; отличие цены предложения от цены сделки; 5. Местоположение – престижность района; близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения; доступность объекта (транспортная и пешеходная); качество окружения (рекреация и экология); 6. Физические характеристики – характеристики земельного участка; размеры и материалы строений; износ и потребность в ремонте строений; состояние окружающей застройки; 7. Экономические характеристики – возможности ресурсосбережения; 8. Сервис и дополнительные элемент – обеспеченность связью и коммунальными услугами; наличие парковки и гаража; состояние системы безопасности; наличие оборудования для бизнеса.