Метод дисконтирования денежных потоков

Общая характеристика доходного подхода.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методами доходного подхода основана на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за него сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов фирмы. Соответственно, и собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Данный подход наиболее приемлем с точки зрения инвестиционных мотивов, так как инвестора интересует компания не как набор активов (здания, сооружения, машины, оборудование, товарные запасы), а как источник дохода. Доход, генерируемый предприятием, может быть представлен в виде прибыли, денежного потока, выручки, дивидендных выплат.

Доходный подход можно использовать для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности, находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития, и в меньшей степени – для оценки предприятий, терпящих систематические убытки.

В рамках доходного подхода применяют два основных метода: метод капитализации дохода; метод ДДП (дисконтированных денежных потоков).

Метод капитализации дохода применяется для оценки бизнеса, приносящего стабильный доход. Процесс определения рыночной стоимости компании методом капитализации дохода проводят в несколько этапов: 1) выбор вида дохода, который будет использоваться в качестве базы для оценки, а также определение длительности прогнозного периода; 2) анализ и прогнозирование доходов и расходов предприятия; 3) определение ставки капитализации; 4) капитализация доходов; 5) внесение заключительных поправок.

Метод ДДП наиболее часто применяется в российской практике, поскольку рассчитан на предприятия с нестабильным потоком доходов. Оценка рыночной стоимости основана на расчете суммарной текущей стоимости будущих денежных потоков, включая остаточную стоимость. В этом случае денежный поток прогнозируется на период, в течение которого темпы развития компании предположительно будут неравномерными. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков: 1) определение длительности прогнозного периода; 2) выбор модели денежного потока; 3) расчет денежного потока для каждого прогнозного года; 4) определение ставки дисконтирования; 5) расчет остаточной стоимости; 6) расчет суммарной дисконтированной стоимости денежных потоков предприятия в прогнозном и постпрогнозном периодах; 7) внесение заключительных поправок.

Данный метод основан на предположении, что стоимость объекта оценки определяется будущим денежным потоком, который можно увлечь (получить) из оцениваемого объекта в течение срока владения. Этот будущий денежный поток приводится (дисконтируется) на дату оценки стоимости с помощью подходящей ставки дисконта (ставки дохода). В этом случае стоимость оцениваемого объекта – это текущая стоимость будущего денежного потока, ожидаемого от этого объекта оценки.

Алгоритм расчета метода ДДП: 1.Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

При применении метода ДДП стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

С =

T - расчетный период, i-ставка дисконтирования, P – реверсия.

2. Типичный для России прогнозный период составляет 3-5 лет. Это реальный срок, за который можно сделать обоснованный прогноз.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.