Оценка общего накопленного износа. Полная восстановительная стоимость строений

Полная восстановительная стоимость строений.

Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др. Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход. К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации. К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать: проектно-изыскательские работы; оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги; расходы на финансирование за счет кредита; страхование всех рисков; налоговые платежи в течение строительства и др. Полная восстановительная стоимость (ПВС) улучшения определяется по формуле:

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический износ; функциональный; внешний. Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Функциональный износ – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. Внешний (экономический) износ – представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа: метод рыночной выборки; метод срока службы; метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.