double arrow

Процедура оценки недвижимости методом прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации методом Ринга, Инвуда


Методы прямой оценки бизнеса, применяемые в зарубежной практике.

В теории и практике оценки бизнеса можно применять три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

При затратном подходе стоимость бизнеса рассматривается с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств компании вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В случае применения затратного подхода оценщик так или иначе отталкивается в своих расчетах от показателей бухгалтерского учета и отчетности, поэтому необходимо учитывать, что балансовая стоимость имущества компании может быть значительно искажена за счет влияния разновременных капитальных затрат, результатов переоценок, различных способов учета активов и обязательств, последствий изменения учетной политики компании, применения схем оптимизации налоговых выплат и т.д.

Сравнительный подход применяется для оценки рыночной стоимости компании на основе фактических данных фондового рынка о ее котировках и компаний-аналогов, а также на основе фактической информации о сделках с пакетами акций оцениваемой компании и сопоставимых компаний вне фондового рынка, в том числе информации о слияниях и поглощениях. В рамках сравнительного подхода принято выделять: метод рынка капитала, метод сделок, метод отраслевых коэффициентов.




Метод рынка капитала (компании-аналога) применим в случае наличия финансовой информации о компаниях-аналогах, акции которых обращаются на фондовом рынке. По состоянию на дату оценки осуществляется поиск информации о продаже акций компаний-аналогов в котировальных системах или о наличии индикативных котировок.

Метод сделок (сравнения продаж) позволяет определить стоимость компании на основе сравнения с компаниями-аналогами, пакеты акций которых были приобретены в течение недавнего периода.

Метод отраслевых коэффициентов базируется на анализе продаж акций в той или иной отрасли, по которому выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Такие отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений за ценами продаж компаний и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. В России данный метод не получил достаточного распространения в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного мониторинга рынка.

Доходный подход основывается на принципе, по которому текущая стоимость компании есть текущая стоимость чистых доходов, ассоциированных с ней. В его рамках принято выделять методы: дивидендный; прямой капитализации; дисконтированных денежных потоков (ДДП).



Чтобы оценить акцию дивидендным методом, необходимо оценить стоимость собственного капитала (ставку дисконтирования), ожидаемые коэффициенты выплат и ожидаемые темпы роста прибыли на одну акцию с течением времени.

При использовании метода прямой капитализации может капитализироваться некоторый нормализованный уровень непрерывно меняющихся доходов (с одним и тем же темпом роста). Рыночная стоимость компании определяется как отношение потока доходов к коэффициенту капитализации при допущении о том, что в обозримом будущем доходы бизнеса останутся примерно на одном уровне или будут изменяться по линейной зависимости.

В рамках метода ДДП оценщик дисконтирует будущие денежные потоки или доходы от прогнозируемой деятельности компании, приводя их к текущей стоимости.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие: 1) расчет годового чистого операционного дохода. 2) расчет коэффициента капитализации. 3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле С = ЧОД / R, где С – рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала: R = i + Нв.к., где i – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Нв.к – норма возврата капитала. Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.



В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала: 1) метод Ринга; 2) метод Инвуда; 3) метод Хоскольда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле Нв.к = 1 / n, где Нв.к – норма возврата капитала; n – остаточный срок службы недвижимости.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату. Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функцию «Периодический взнос в накопление фонда»; для подбора фактора учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.







Сейчас читают про: