double arrow

Цели и уровни управления недвижимостью


Высшая цель управления недвижимостью - обеспечение максимальной эффективности использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

В наиболее общем виде можно говорить о следующих вариантах этих интересов (применительно к инвестиционной недвижимости):

· получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

· получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

· увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

· использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

· использование недвижимости для повышения престижа собственника.

Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая целый ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости.

Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется также такими факторами, как:

· вариантов использования объекта собственником;

· масштабы и структура объекта управления;

· типы недвижимости

С точки зрения вариантов использования объекта собственником можно выделить две разновидности недвижимой собственности – операционную и инвестиционную (подробнее об особенностях управления этими видами недвижимости – в следующем параграфе).

С точки зрения масштабов и структуры объектов управления целесообразно выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью: управление портфелем недвижимости, управление комплексом объектов недвижимости, управление объектом недвижимости.

Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:

1 в целях управления;

2 в содержании и организации деятельности по управлению;

3 в использовании различных юридических процедур при передаче объектов в управление.

Управление портфелем недвижимости– деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих (входящих в) портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

Целью управления в данном случае является максимизация дохода, приносимого всей совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно при этом, что одновременное достижение этих целей в полном объеме невозможно (больший доход сопряжен и с большим риском). В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда является результатом компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска. Так же, как и на фондовом рынке, возможны различные по своему составу портфели – « агрессивные», «консервативные» и пр. в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако, каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач как:




· формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, различающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и пр.;

· актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие объектов недвижимости) в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Управление портфелем недвижимости в основном связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений.

В числе функций, выполняемых в процессе управления портфелем недвижимости, следует выделить следующие:

1 выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;

2 подбор объектов для инвестирования и продажи (и, возможно, самостоятельное принятие решений по данным операциям, с последующими финансовыми трансакциями);

3 отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров; разработка и реализация проектов создания дочерних управляющих компаний;

4 подготовка отчетноси о результатах управления портфелем перед инвестором, и разработка предложений по актуализации портфеля;



5 перечисление чистых доходов портфеля инвестору.

Управление комплексами объектов недвижимости,сформированными по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая, в т.ч. офисы, торговые помещения и пр.) либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания) .

Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели может выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом и достижение иных целей.

Основными задачами, решаемыми на уровне управления комплексом объектов недвижимости, являются:

· формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей)

· поддержание отношений с собственником и партнерами;

· координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.

Заказать ✍️ написание учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Сейчас читают про: