Высшая цель управления недвижимостью - обеспечение максимальной эффективности использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.
В наиболее общем виде можно говорить о следующих вариантах этих интересов (применительно к инвестиционной недвижимости):
· получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);
· получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);
· увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);
· использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;
· использование недвижимости для повышения престижа собственника.
Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая целый ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости.
|
|
Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется также такими факторами, как:
· вариантов использования объекта собственником;
· масштабы и структура объекта управления;
· типы недвижимости
С точки зрения вариантов использования объекта собственником можно выделить две разновидности недвижимой собственности – операционную и инвестиционную (подробнее об особенностях управления этими видами недвижимости – в следующем параграфе).
С точки зрения масштабов и структуры объектов управления целесообразно выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью: управление портфелем недвижимости, управление комплексом объектов недвижимости, управление объектом недвижимости.
Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:
1 в целях управления;
2 в содержании и организации деятельности по управлению;
3 в использовании различных юридических процедур при передаче объектов в управление.
Управление портфелем недвижимости – деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих (входящих в) портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.
Целью управления в данном случае является максимизация дохода, приносимого всей совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно при этом, что одновременное достижение этих целей в полном объеме невозможно (больший доход сопряжен и с большим риском). В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда является результатом компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска. Так же, как и на фондовом рынке, возможны различные по своему составу портфели – «агрессивные», «консервативные» и пр. в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако, каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач как:
|
|
· формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, различающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и пр.;
· актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие объектов недвижимости) в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Управление портфелем недвижимости в основном связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений.
В числе функций, выполняемых в процессе управления портфелем недвижимости, следует выделить следующие:
1 выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;
2 подбор объектов для инвестирования и продажи (и, возможно, самостоятельное принятие решений по данным операциям, с последующими финансовыми трансакциями);
3 отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров; разработка и реализация проектов создания дочерних управляющих компаний;
4 подготовка отчетноси о результатах управления портфелем перед инвестором, и разработка предложений по актуализации портфеля;
5 перечисление чистых доходов портфеля инвестору.
Управление комплексами объектов недвижимости, сформированными по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая, в т.ч. офисы, торговые помещения и пр.) либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).
Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели может выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом и достижение иных целей.
Основными задачами, решаемыми на уровне управления комплексом объектов недвижимости, являются:
· формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей)
· поддержание отношений с собственником и партнерами;
· координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.