Особенности управления инвестиционной и операционной недвижимостью

Рис.5.1. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.

Управление объектом недвижимости.

Целью управления на данном уровне является достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.

Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:

1 маркетинг (изучение рынка и спроса, позиционирование объекта, реклама);

2 управление финансовыми потоками, связанными с объектом (формирование дохода, управление расходами, привлечение и возврат инвестиций);

3 технический менеджмент (управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и содержанием объекта);

4 обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами, связанными с эксплуатацией и использованием объекта;

5 управление занятостью объекта (привлечение пользователей, формирование договорных отношений, определение оптимальных ставок аренды, обеспечение оптимальной загрузки помещений);

6 управление персоналом (подбор, найм, расстановка, обучение, контроль за деятельностью персонала);

7 обеспечение учета и отчетности..

Следует иметь в виду, что задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий – управляющий объектом недвижимости может решать, и, как правило, решает лишь часть из них, в основном касающуюся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказанием их услуг, обеспечением эксплуатации здания и т.д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.

Сравнивая различные уровни управления недвижимостью, нетрудно заметить, что при движении вниз по уровням управления возрастает роль организационных и технических аспектов управления и, напротив, при движении вверх - растет значение экономических и финансовых аспектов.

Следует обратить внимание на то, что деятельность по управлению недвижимостью, соответственно природе недвижимости, осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

На практике, в процессе управления эти направления тесно переплетаются друг с другом. Однако, указанное разделение является полезным с точки зрения раскрытия технологии управления, показывая, что в процессе управления его субъект может оказывать влияние:

1 на права - (с одной стороны, права в отношениях с собственником - где начинаются права управляющего и заканчиваются права собственника; с другой – в отношениях с арендаторами – как нужно сформулировать права и обязанности сторон (управляющий – арендатор), чтобы интересы арендатора были удовлетворены, но и интересы управляющего – соблюдены);

2 на техническое состояние объекта – через организацию эксплуатации, технического обслуживания и содержания объекта;

3 на доходы и расходы от недвижимости – через маркетинг, определение уровня ставок арендной платы, подбор арендаторов, выбор вариантов обслуживания, снижающих издержки (определение потребности в управляющих – на каждом ли объекте, либо на группу объектов – с учетом необходимости обеспечения качества обслуживания).

Основное содержание деятельности по управлению объектом недвижимости в табл. (Рис.5.1.)

Содержание мероприятия	Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка	Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе, оказание услуг арендаторам и контроль за их работой	Поддержание объекта в работоспособном состоянии
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров	Обеспечение наиболее полной занятости объекта и максимизации арендного дохода
Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту; Определение оптимального соотношения между привлечением подрядчиков и обслуживанием объекта командой управляющего	Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов	Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам	Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг.
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов, в планы эксплуатации, маркетинга и т.д.	Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости

Третья группа факторов, определяющих специфику управления недвижимостью - функциональное назначение (тип) недвижимости.

В определенной степени эти факторы перекликаются с теми, которые накладывают на управление цели собственника (разделение недвижимости на операционную и инвестиционную), но имеют и собственное значение.

Так, управление жилой недвижимостью может представлять собой технически менее сложную задачу, чем управление торговым центром или офисным зданием, однако, с точки зрения психологии, взаимоотношений с множеством собственников работа управляющего может оказаться существенно сложнее.

Существуют серьезные различия при управлении различными видами коммерческой недвижимости, например, торговой и офисной недвижимостью. Эти различия могут касаться текучести арендаторов, способов установления арендной платы, необходимостью оказания дополнительных услуг арендаторам, выделения различных категорий арендаторов и пр.

Особое место в проблематике управления недвижимостью занимают вопросы управления имущественным комплексом городов, регионов. Перед системой управления в данном случае ставятся разнообразные и подчас противоречащие друг другу задачи, отражающие сложность города и региона как социально-экономического организма.

Среди таких задач могут быть:

· создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;

· обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;

· формирование доходной части бюджета города и минимизацию затрат по содержанию недвижимости;

· обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и, одновременно, решение социальных задач.

Разделение недвижимости на операционную и инвестиционную имеет в своей основе способ использования недвижимости ее собственником:

1 либо недвижимость рассматривается им как материальный базис, основа для осуществления какого-либо вида деятельности (бизнеса),

2 либо недвижимость рассматривается им как источник дохода без непосредственного использования ее в качестве пользователя.

Операционная недвижимость рассматривается как часть активов предприятия (бизнеса),выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.

Если собственник использует недвижимость как средство производства или предмет потребления, т.е. как операционную недвижимость, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы соответствовала требованиям, которые предъявляются к недвижимости производственным процессом или стандартами потребления, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего качества услуг, которые генерирует недвижимость.

Главным требованием к управлению недвижимостью в этом случае является, следовательно, обеспечение качественное и количественное соответствие недвижимости интересам производства и потребления, естественно, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием. В связи с этим, при управлении операционной недвижимостью первостепенное значение имеют ответы на такие вопросы,как:

1 Сколько? ( определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия);

2 Какая? (определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствие специфическим запросам предприятия);

3 Где? (определение требований по местоположению недвижимости).

В соответствии с этим, управление операционной недвижимости должно обеспечить решение следующих задач:

· рациональное распределение (и перераспределение) имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности;

· поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;

· минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в составе себестоимости продукции

Все эти вопросы, как нетрудно, заметить, относятся к физическим аспектам недвижимости и, в гораздо меньшей степени, к ее юридическим и экономическим аспектам. С юридической точки зрения здесь наибольшее значение имеет надежность права пользования объектом недвижимости, а не владение им («операционной недвижимостью важно пользоваться, но не обязательно владеть»). Право аренды может иметь здесь преимущества, поскольку избавляет пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости, во-первых, и в меньшей степени привязывает пользователя именно к данному объекту недвижимости, во-вторых.

С точки зрения экономики операционная недвижимость является центром издержек, поэтому целью управления является их минимизация: «необходимое качество при минимуме издержек». Соответственно этому, целевые ориентиры здесь могут быть сформулированы так: «издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 10% от совокупных издержек по производству продукции» или «издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 50 долларов в год на единицу используемых площадей». Как следует из этих формулировок, управление операционной недвижимостью подчинено общим целям бизнеса и организационно-экономические аспекты управления являются доминирующими.

Управление операционной недвижимостью является составной частью более общей проблемы управления недвижимостью предприятий (часто употребляется термин «управление корпоративной недвижимостью»), в составе которой могут быть выделены объекты как операционной, так и инвестиционной недвижимости.

Управление недвижимостью предприятия включает в себя, таким образом, решение нескольких задач, относящихся как к обеим разновидностям недвижимости, так и к одной из них.

Первой задачей является, безусловно, учет недвижимости предприятия и оформление прав на нее. Сегодня, следует отметить, эта задача еще не полностью решена большинством российских предприятий, несмотря на то, что после приватизации их имущества прошли уже достаточно длительные сроки.

Следующими задачами являются:

1 обеспечения оптимального распределения всей недвижимости предприятия на операционную и инвестиционную составляющие с учетом: а) потребностей предприятия как производственной единицы, б) сравнительной эффективности различных вариантов использования имущества;

2 обеспечение минимизации издержек при использовании операционной недвижимости за счет: а) минимизации (оптимизации) потребностей в недвижимости у подразделений, б) рационализации процесса содержания и эксплуатации имущества;

3 максимизация дохода от недвижимости при распоряжении ею как инвестиционной.

Выделение объектов, отнесенных к операционной недвижимости, закрепление их за отдельными подразделениями предприятия, позволяет задействовать инструменты, обеспечивающие повышение заинтересованности подразделений в наиболее рациональном использовании недвижимости. В частности, таким инструментом, уже достаточно широко используемом в зарубежной практике и постепенно внедряющимся в России, является прием внутренней аренды. При внутренней аренде недвижимость предприятия «передается» в аренду отдельным подразделениям на основе внутренних документов предприятия. При этом появляется возможность установление арендной платы, учитываемой в издержках подразделения на различных уровнях: от уровня, определяемого издержками по содержанию недвижимости, до уровня рыночных ставок на аналогичные объекты недвижимости при их альтернативном использовании. При этом, разумеется, необходимо учитывать, каковы могут быть последствия установления того или иного уровня арендной платы. Так, установление арендной платы на рыночном уровне может привести к столь значительному повышению издержек, что продукция подразделения может оказаться неконкурентоспособной. Задача введения внутренней аренды состоит в не извлечении дохода, а в минимизации затрат, так что политика арендной платы должна быть здесь направлена на то, что бы подразделениям было выгодно и по силам сокращать свои потребности в недвижимости и при таком сокращении они получали бы ощутимую выгоду.

Выделение различных составляющих в общей массе недвижимости предприятия, повышение заинтересованности производственных подразделений в рациональном использовании недвижимости не решает еще всех проблем, связанных с управлением недвижимости предприятий.

Необходимы также организационные преобразования, позволяющие выделить управление недвижимостью в самостоятельную функциональную область. Такое выделение предполагает создание специальной управляющей структуры, предметом деятельности которой должно стать управление имущественным комплексом предприятия. Возможны несколько вариантов решения этой задачи: выделение внутреннего структурного подразделения, привлечение к управлению внешней управляющей компании, создание дочерней компании по управлению имуществом, создание обособленного подразделения (филиала).

В отличие от операционной недвижимости, инвестиционная недвижимость – та, которая не используется самим собственником в его хозяйственной или иной деятельности и интересует его как источник получения дохода (как правило, в виде арендных поступлений и дохода от перепродажи недвижимости).

Здесь на первый план выходят уже иные вопросы:

Сколько? (какова стоимость недвижимости сегодня)

Какой доход? (какой уровень дохода может обеспечить недвижимость и в течение какого периода времени)

Какова может быть цена недвижимости в будущем?

В составе инвестиционной недвижимости можно выделить также две разновидности: собственно «инвестиционную» и «спекулятивную». Инвестиционная недвижимость в собственном смысле - недвижимость, приобретаемая с целью долгосрочного использования и получения дохода в виде арендных поступлений. Спекулятивная недвижимость – приобретаемая с целью перепродажи с улучшением рыночной конъюнктуры. С точки зрения управления ими есть существенные различия – спекулятивная недвижимость, по сути, нуждается лишь в консервации и «предпродажной» подготовки, собственно инвестиционная – в постоянном поддержании ее в работоспособном состоянии. Но с точки зрения цели приобретения у них все же больше общих черт, в противоположность операционной недвижимости: оба эти вида приобретаются с целью извлечения дохода собственно от недвижимости. Здесь будет уместна, очевидно, параллель с фондовым рынком, где также есть инвесторы и спекулянты (в этом отношении инвестиционная в широком смысле недвижимость ничем не отличается от финансовых активов, за исключением того, что скорость рыночного оборота недвижимости существенно ниже, чем на фондовом рынке.

Интерес собственника, как видим, в данном случае связан уже не с физическими характеристиками недвижимости (как в случае операционной недвижимости), а с ее стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в течение периода владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной «реверсии»).

Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от недвижимости и ее стоимости. Следовательно, в данном случае набор правомочий субъекта по отношению недвижимости должен быть существенно шире, чем по отношению к недвижимости операционной: права пользования здесь недостаточно (вернее, в данном случае это право не существенно), необходимо право распоряжения – право сдавать объект в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.

Не менее важны различия с точки зрения управления экономикой объекта. Если в случае с операционной недвижимостью задача находится, преимущественно, в сфере организационно-экономической, то в данном случае – в плоскости финансово-экономической: технические аспекты управления подчинены финансовой цели – максимизации дохода, а в стратегическом смысле, увеличению стоимости недвижимости.

Различия в целях, которые преследует собственник при использовании объекта недвижимости, определяют и различия в подходах к оценке эффективности управления недвижимостью. Критерием эффективности является соответствие результатов деятельности по управлению недвижимостью целям собственника, но целям, точно идентифицированным и формализованным. Формализуя такую цель, как минимизация издержек при управлении операционной недвижимостью может быть получен ряд показателей, с помощью которых оценивается эффективность управления недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Для инвестиционной недвижимости набор используемых показателей будет, очевидно, иной: основным показателем здесь традиционно выступает показатель чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, а также величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости.

Суммируя приведенные выше суждения, можно представить основные особенности инвестиционной и операционной недвижимости следующим образом (Рис.5.2.)