Рыночный (сравнительный) подход

Метод срока жизни.

Метод основан на использовании таких понятий как:

1 срок физической жизни здания,

2 срок экономической жизни здания,

3 эффективный возраст.

Срок физической жизни – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Срок экономической жизни – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.

Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:

1 Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.

Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.

Корректировка производится по формуле:

ВС=ТС-НИ

ВС – восстановительная текущая стоимость,

ТС – стоимость замещения,

НИ – накопленный износ.

4 этап. Определение стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой- либо застройки на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов:

2 Метод сравнения продаж.

Метод базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Использование метода предполагает:

- подбор сопоставимых с оцениваемым участком, участков земли с известными ценами продаж;

- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам);

- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.

3 Метод переноса (распределения)

При использовании этого метода используются данные о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.

4 Метод капитализации ренты.

Метод основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.

5 Метод (техника) остатка для земли.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.

5 этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости зда ния.

СН= ВС+СЗ

СН - стоимость недвижимости,

ВС – текущая стоимость здания,

СЗ – стоимость земельного участка.

Как видим, стоимость объекта недвижимости определяется при использовании данного метода как сумма стоимости улучшений и земельного участка.

Основу метода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения. Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Применение рыночного подхода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

Рыночный подход в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера применения рыночного подхода – массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.

Применение рыночного подхода предполагает следующие основные этапы:

1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.

2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).

3. Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.

4. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.

5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость оцениваемого объекта определяется, таким образом, по следующей общей формуле:

СН = Ца +/- ∑П_

СН –стоимость недвижимости;

Ца – цена аналогичного объекта (группы аналогичных объектов);

П – поправки к ценам объектов-аналогов.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

При внесении поправок могут использоваться количественные и качественные методы.

При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок. Для определения этих «цен» используется несколько методов: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Одним из основных приемов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг лишь одним элементом.

Величина поправок при оценке стоимости объектов недвижимости может быть определены также методом регрессионного анализа с использованием значительных массивов данных о характеристках объектов недвижимости и ценах их продаж.

После определения величины необходимых поправок можно переходить к определению стоимости объекта путем сравнения его с объектом-аналогом.

Величина стоимости оцениваемого объекта определяется путем внесения поправок в известную цену объекта-аналога.

Корректировка может производиться в трех основных вариантах:

· в денежном выражении,

· в процентах,

· в общей группировке.

Наиболее точный прием – применение денежных поправок. Но это возможно только в том случае, если их можно определить (есть достаточное количество парных продаж).

Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок.

Применение этого варианта требует учета различий в порядке внесения поправок.

Возможны два варианта:

· на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене),

· на независимой основе (суммированием).

Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок (корректировок цен продаж сопоставимых объектов по элементам сравнения):

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансирования сделки(использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным).

3. Условия продажи (нетипичные мотивации или нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.).

4. Времязаключения сделки с объектом-аналогом.

5. Местоположение и окружение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики объекта.

Существенным является также вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие – на независимой.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом:

Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе.

К этим поправкам относятся:

· -на передаваемые права,

· -на условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств)

· -на условия продажи (скидки, рассрочки)

· -на время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).

Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:

· местоположение,

· состояние объекта,

· дополнительные элементы,

· экология.

К качественным методам определения величины поправок относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.

В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше –хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора