double arrow

Согласование результатов оценки

I = V х R

Доходный подход.

Доходный подход основывается на теориях полезности и ожиданий и базируется на таких принципах оценки недвижимости как ожидание и замещение. Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

Применение подхода предполагает определение стоимости объекта недвижимости путем пересчета предполагаемых будущих доходов от недвижимости в их текущую (настоящую) стоимость.

При этом в качестве доходов от недвижимости выступают:

• доходы от эксплуатации (от операционного использования) недвижимости (в качестве которых, прежде всего, выступают доходы в виде арендной платы, а также доходы от бизнеса, основанного на использовании недвижимости),

• доходы от перепродажи (реверсии) недвижимости.

Основная сфера применения подхода – оценка доходной недвижимости.

Подход реализуется через пересчет потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

-величины будущих доходов,

-периода получения доходов,

-времени получения доходов.

Основу подхода составляет IVR - формула, где I –доход, V – стоимость, R – ставка капитализации, в соответствии с которой:

Доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

Из этого, в свою очередь, следует:

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

V= I /R

Эта общая формула и лежит в основе всех методов, составляющих доходный подход.

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

1 Метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность сравнительного подхода).

2 Метод прямой капитализации.

3 Метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.

Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохода, а, следовательно, и точности получаемого результата.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мултипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier – GRM).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на ВРМ:

V= R x GRM

Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используютс при их применении являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или NOI – net operating income) и ставка капитализации –R (rate).

Следовательно, прежде всего, задача оценщика состоит в определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо вспомнить о таких понятиях как потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, операционные издержки.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

Операционные издержки - расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода.

Чистый операционный доход(ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Определение чистого операционного дохода – операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП).

Далее следуют различия.

Метод прямой капитализации предполагает использование формулы:

V=NOI /r

где r – ставка капитализации.

Для применения МПК необходимо:

· определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов)

· определить величину ставки капитализации,

· применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело с стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, в изменении стоимости имущества применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.

Применение МДДП позволяет учесть изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени и доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи. Вместе с тем, именно эти возможности содержат в себе и существенные проблемы.

Точность определения результата – величины стоимости объекта недвижимости при использовании МДДП зависит от того, насколько точно можно спрогнозировать требуемый уровень будущей доходности объекта (фактически, спрогнозировать будущий уровень рисков), величину денежных потоков от операционной деятельности в течение периода владения объектом, величину доходов от реверсии. Учитывая же, что прогнозируемый период может составлять пять, десять и более лет, то становится ясно, что сделать это весьма сложно.

Его полная формула применительно к недвижимости будет выглядеть следующим образом:

где PV – настоящая стоимость (present value),

Cfi – денежный поток в i-тый период,

n- число периодов,

r – ставка дисконтирования.

Важнейшее значение при применении МДДП имеет определение величины ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

Для определения величины ставки дисконтирования применяются следующие методы:

Метод рыночной выборки – фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации – изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения.

Ставка дисконтирования здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.

Безрисковая ставка: в США – ставка дохода по государственным ценным бумагам.

В России – сложная проблема. Практически используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).

Премия за риск:

· премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых,

· компенсация за низкую ликвидность актива,

· компенсация за возможное неэффективное управление,

· поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.

Например:

Безрисковая ставка - 5%,

дополнительный риск – 5%,

поправка на управление – 2%,

поправка на ликвидность – 4%.

Итого – норма доходности на капитал должна быть равна – 14% или 0,14.

Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то при линейном износе нужно добавить ставку возврата капитала =5%.

Следовательно, общий уровень ставки дисконтирования будет равен 0,19.

Как видим, каждый из подходов к оценке стоимости недвижимости не существует на практике в «чистом виде», а находит свое отражение в ряде методов, отличающихся друг от друга используемыми алгоритмами расчетов, исходными данными, точностью результатов.

Как следует из анализа основных подходов к оценке стоимости недвижимости и соответствующих им методов, каждый из подходов реализует определенный экономико-теоретический взгляд на природу стоимости в такой прикладной сфере как экономика и оценка недвижимости.

Ни один из этих подходов не отражает абсолютно адекватно природу и величину стоимости, поэтому разные подходы с неизбежностью должны давать в реальных экономических условиях разные результаты. (Теоретически равенство результатов оценки, полученных с использованием различных подходов, возможно лишь в идеально сбалансированной экономике, где издержки равны цене, а цена – выгодам. Однако такая экономика не способна к развитию).

Для получения максимально верного результата оценки, во-первых, в ее процессе необходимо использовать разные подходы, а, во-вторых, завершающим этапом оценки должно стать согласование полученных с

Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке и определение итогового значения оцениваемой стоимости.

Оценщик должен определить, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении должен указать какой вес может быть придан тому или иному подходу при формулировании окончательного суждения о величине стоимости.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: