Инициирование проекта девелопмента

Маркетинг, управление и распоряжение результатами

Заключение контрактов и строительство

Проектирование и оценка проекта

Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта

Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта

· Постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения.

· Определение основной стратегии девелопмента.

· Исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта

· Анализ спроса и физической возможности реализации проекта

· Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования

· Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон

· Определение вероятности получения финансов

· Формирование команды девелопера

· Подготовка бизнес-плана проекта

· Проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта

· Получение согласований и разрешений от органов государственного контроля

· Внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений

· Выбор подрядчика и заключение контракта с ним

· Создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта

· Создание системы контроля за ходом реализации проекта

· Определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании

· Обеспечение сохранности и безопасности объекта

· Анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам

· Управление денежными потоками по проекту

Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например, то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется подход, согласно которому в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами. Рассмотрим коротко их содержание.

В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности. Сама инициатива при этом является следствием из наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знания рынка, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса, уровня конкуренции на рынке, перспектив развития того или иного региона и т.д.

2. Оценка инициативы.

Возникая как результат сопоставления «потенциала рынка» и «потенциала объекта» (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.) инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта подлежит предварительной оценки, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и, с учетом этих возможностей и ограничений, возможной эффективности проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).

Оценка инициативы имеет два основных аспекта: оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения). Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако, логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Оценка возможностей, которые предоставляет рынок, по сути, может быть сведена к оценке и прогнозированию спроса, предложения и конкурентной среды.

Основным ориентиром для принятия решения о продолжении работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности проекта, уровень которой определяется в зависимости от представлений девелопера о разумной норме доходности для данного рынка.

(+) Продолжительность этапов проработки и оценка инициативы (концептуальная стадия) может существенно различаться для разных проектов (чем больше индивидуальности и масштабности в проекте, тем эта стадия продолжительнее). В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но может растянуться и на годы. Затраты на эти этапы оцениваются в 1-3% от общей величины затрат по проекту в зависимости от его масштаба, но, вместе с тем, влияние принимаемых на этих этапах решений может быть очень существенно, т.к. именно здесь возможность влияния на направления использования финансовых ресурсов максимальна.