Г. Предпроект (форпроект)

В. Концепция

Итак, реализовано два важнейших этапа жизненного цикла объекта: создание бизнес-идеи и получение под эту идею прав. Теперь необходимо ответить на вопрос: как, с экономической точки зрения, должен выгля­деть будущий объект,, каков его экономический образ? Другими слова­ми, что конкретно должен построить собственник на этом месте, чтобы обеспечить максимальную отдачу на вложенный капитал и в то же время соответствие существующим градостроительным нормам, ограничениям и предпочтениям.

Анализируя наилучшее и наиболее эффективное использование дан­ного объекта, консультант должен рассмотреть все возможные варианты, постепенно отсекая те, реализовать которые невозможно, и все более тща­тельно изучая остающиеся. Весьма существенную, если не главную, роль в создании концепции играют маркетинговые исследования, которые ло­жатся в ее основу. Консультант должен определить, что к моменту вывода проекта на рынок будет наиболее востребовано и обосновать это утверж­дение соответствующим анализом. Второй вопрос, на который должна ответить концепция — экономический размер объекта. Это вопрос о том, какой объем площадей и по каким арендным ставкам будет готов погло­тить рынок. Здесь должен быть также обоснован уровень технической ос­нащенности объекта, поскольку он влияет на арендные ставки. В случае совмещения нескольких функций в одном объекте (например, торговля и офисы) должно быть определено наилучшее соотношение площадей между ними. Третьим моментом, который должен описать консультант в концепции, является оценка финансовых показателей будущего проекта. Конечно, детализированные таблицы денежных потоков cash flow, необ­ходимые для бизнес-плана, в рамках концепции точно рассчитать невоз­можно, однако оценка временных и денежных затрат на строительство, а также оценка потенциального и действительного валового доходов вкупе с расчетом операционных затрат в расчетах должны присутствовать.

Итогом концепции должен быть сравнительный анализ всех приемле­мых вариантов и выбор оптимального.

В любой концепции должны быть отражены, как минимум, следую­щие позиции:

1. Результаты маркетинговых исследований и создание концепции.

1.1. Потенциал местоположения и экономический размер объекта не-
движимости.

Положительные стороны местоположения.

Отрицательные стороны местоположения.

Экономический размер объекта.

1.2. Приоритеты возможных функций объекта.

1.2.1. Время выхода на рынок.

1.2.2. Позиционирование возможных функциональных составляющих
объекта.

1.2.3. Анализ конкурентных проектов.

1.2.4. Сравнение функциональных составляющих объекта в их эконо-
мических размерах.

1.3. Концептуальное зонирование.

2. Технические требования к объекту

2.1. Уровень необходимой инженерной оснащенности.

2.2. Принципы и стандарты отделки площадей за счет:

- арендатора;

- арендодателя;

- якорных арендаторов.

3. Арендный план.

Соотношение общих и полезных площадей.

Принципы формирования и диапазон арендных ставок.

3.2.1. Арендные ставки по каждой из планируемых функций.

3.3. Очередность сдачи объекта (фазирование) и проектная заполняе-
мость к открытию.

5. Бюджет и финансовые показатели проекта.

Бюджет проекта.

Расчет доходов.

Потенциальная валовая выручка дохода.

Действительный валовый выручка.

5.3. Расчет расходов.

5.3.1.Операционные.издержки

5.3.2. Налоги.

Финансовые показатели проекта.

Прогноз денежных потоков.

6. Выбор оптимального варианта. Ключевую роль в создании концепции играет консультант.

Предпроект и бизнес-план — это рубеж, за которым непосредствен­но начинается переход к строительству или реконструкции объекта, т.е. к реальному освоению инвестиций. Поэтому к расчетам и оценкам, из­ложенным в этих документах, нужно подходить особенно взвешенно и продуманно.

Предпроект — документ в большей степени строительный, тогда как бизнес-план ориентирован на инвестора и включает в себя основные вы­воды предпроекта, маркетинговых исследований, изложенных в концеп­ции, описание прав на объект, оценку основных рисков проекта и прогноз денежных потоков. Предпроект, иначе называемый предварительным обоснованием инвестиций, включает в себя архитектурно-планировочные и проектные проработки, проработки по основным инженерным сетям и технических условий подключения объекта к коммунальным ресурсам. Предпроект решает две основные задачи по оценке:

соответствия будущего объекта градостроительным и техническим условиям данного места;

стоимости строительных работ или реконструкции. На стадии предпроекта объект уже начинает обретать черты публичности, на что указывают; в частности многочисленные согласования.