Право хозяйственного ведения

Содержание

Коэффициента капитализации

Кумулятивный (суммарный) метод определения общего

Недвижимости

Ставки по разным типам объектов

Таблица 8.1

Тип объектов	Параметры
С земли	К земли	С здания	К здания	К общ.
1. Особняки без участка земли	0,2	0,102	0,8	0,215	0,1924
2. Особняки с участком земли	0,4	0,102	0,6	0,2	0,1608
3. Типовые здания старой Постройки	0,3	0,102	0,7	0,244	0,2014
3. Типовые многоэтажные здания (серии московских ДСК)	0,13	0,102	0,85	0,23	0,2088

Анализ данных таблицы показывает, что величина общего коэффициента капитализации дохода по объектам недвижимости гражданского назначения (в данном случае жилья) находится в диапазоне от 16 до 22%, а ставки капитализации для эксклюзивного жилья и офисно-деловых комплексов от 14 до 16%.

Суть данного метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента капитализации – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка.

Первый компонент процентной ставки – безрисковая ставка. Она обычно равна ставке дохода на долгосрочные облигации или на среднесрочные правительственные облигации (наиболее стабильный ЦБ).

К безрисковой ставке прибавляются следующие поправки:

Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций.

Общее правило здесь такое: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, что бы побудить инвестора к риску.

Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Размер этой поправки должен быть от 1 до 5%.

Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно в периоды спада деловой активности в данном секторе рынка.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс указанные три поправки.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки размещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем, если стоимость недвижимости со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком минус.

Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ... 4

Тема 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 4

Тема 2. Правовые основы недвижимости.. 6

Тема 3. ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 10

Тема 4. Земельный участок как основа недвижимости.. 13

Тема 5. Жизненный цикл недвижимости.. 16

Раздел II. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.. 17

Тема 6. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 17

Тема 7. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.... 20

Тема 8. Финансирование и управление недвижимостью.... 21

Тема 9. Налогообложение недвижимого имущества.. 27

Раздел III. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 33

Тема 10. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ НА НЕЕ ВЛИЯЮЩИЕ 34

Тема 11. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 36

Тема 12. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 38

Тема 13. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ.. 40

(ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ) 40

Тема 14. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 44

Задания для выполнения контрольных работ.. 49

Темы курсовых работ.. 53

Литература.. 54

Приложение.. 57

Раздел I. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ

Тема 1. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации[1] в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы. Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому имуществу предприятие:

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

По происхождению различают объекты недвижимости:

· созданные природой без участия человека;

· являющиеся результатом труда человека;

· созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, сервитуты и др.

В частности, сервитут – это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд….»[2].

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рисунок 1).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные объекты недвижимости (постройки), обладают родовыми признаками:

1. Стационарность, неподвижность;

2. Материальность - натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования;

3. Долговечность.

Кроме родовых выделяют и частные признаки: разнородность, уникальность, неповторимость и др.

Рисунок 1. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.

Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации (нормальный и индивидуальный физический износ).

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Внешний (экономический) износ – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер, внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.

Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости (рис. 1.2).

Тема 2. Правовые основы недвижимости

Понятие недвижимости прописано в Гражданском Кодексе Российской Федерации в статьях 130 и 132. Недвижимость как основное достояние каждой страны подлежит особому контролю со стороны государства. Любые операции с недвижимым имуществом необходимо регистрировать.

Говоря о недвижимом имуществе необходимо рассмотреть права на данные объекты. «Право» - основной юридический термин, имеющий, по мнению юристов-правоведов, четыре основных значения.

1. Право, как социальный регулятор, обладающий объективным содержанием, не зависящим от воли и интересов отдельных граждан и групп людей. Право – это система законодательства в данном государстве или группе государств (например, «общее право», «континентальное право и т. д.).

2. Право – отрасль законодательства ( например, «земельное право», «банковское право»).

3. Право – совокупность правомочий конкретного лица, обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения его интереса или выполнения его обязанностей.

Право как система законодательства подразделяется на частное право и публичное право.

Частное право – совокупность юридических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе. Отдельными областями частного права являются:

- частные лица, как субъекты отношений

- и частный интерес как содержание отношений

Публичное право – совокупность юридических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим обществом, обеспечивающих защиту интересов всего общества в целом.

Лицо, которому принадлежит право, называется активным субъектом, лицо, на котором лежит обязанность – пассивным субъектом.

Права бывают абсолютные и относительные и различаются по числу субъектов.

Абсолютные права – субъективные права, в которых праву активного субъекта соответствует обязанность всех его сограждан, и поэтому защищаются против всякого и каждого, забывшего лежащую на нем обязанность.

К абсолютным правам относятся:

1) вещные права;

2) исключительные права (авторское право, право на товарный знак и др.)

3) права личной власти (родителей, опекунов)

В курсе экономики недвижимости с точки зрения правоотношений особое место занимает вещное право.

Вещное право - это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти, т.е. набором конкретных правомочий лица-правообладателя.

Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Объект вещного права – вещь в материальном значении этого слова. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ, статья 216.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

- сервитуты (ст. 274,277);

- право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

- право оперативного управления имуществом (ст. 296);

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Как правило, говоря об имуществе, принадлежащем какому-либо лицу, подразумевают:

- активы – совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

- пассивы – совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица, совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Право собственности - это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю

Право собственности является основополагающим в системе права. Это единственный вид вещного права, которое регламентирует право на свою вещь, остальные вещные права – это права на чужие вещи.

Действующий ГК РФ определяет ст.209 право собственности, согласно которой собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе решать любые действия по отношению к своей собственности, не противоречащие законодательству. Собственник несет бремя содержания своего имущества, риски его гибели или порчи и иное предусмотренное законодательством РФ.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (физические и юридические)

- государство (РФ или субъекты РФ)

- органы местного самоуправления (муниципальные образования)

Право всех собственников равным образом защищаются государством.

Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положением главы 14 ГК РФ ст. 218-234.

Право собственности возникает:

1. при производстве новой вещи (при соблюдении законных оснований)

2. на основании договора купле продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого права

3. при реорганизации юридического лица

4. при передачи недвижимости или имущественных прав на имущество по наследству другим лицам по завещанию или в соответствии с законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения.

Основания прекращения права собственности определены главой 15 ГК ст. 235-243. право собственности прекращается, если собственник:

- передал имущество другим лицам

- отказался от права собственности

- утратил право собственности на имущество в случае гибели ли уничтожения имущества.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом.

Принудительное изъятие возможно в случаях (ГК 235):

- обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника

- отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу

- отчуждение имущества, в результате изъятия земельного участка

- конфискация

- раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел доли

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности состоит из трех прав:

· владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

· пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

· распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы создания предприятия, определения предмета его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Одновременно собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, а предприятие не может продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал и т.д., т. е не имеет право распоряжаться данным имуществом без согласования с собственником.