Алгоритм затратного метода оценки недвижимости

Оценка земельного участка

Этапы затратного подхода

1) Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2) Рассчитывается стоимость замещения или восстановленная стоимость недвижимости.

3) Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

4) Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получится стоимость объекта Недвижимости без износа.

5) Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

1 ЭТАП. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям. И нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20. Однако с развитием земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружение;

г) экологические факторы, характеризующие участок.

Существует 5 основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков.

1. По сопоставленным продажам. Заключается в сравнении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

2. Метод соотношения (метод переноса) Оценивается сначала стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений, и получается стоимость земельного участка.

3. Метод капитализации земельной ренты – заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Не применяется так как отсутствуют сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации (нет арендного земельного рынка).

4. Техника остатка для земли. Этот метод отличается от метода капитализации земельной ренты тем, что доход, который капитализируется, расчитывается исходя из доли прибыли, полученного с учетом наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости.

5. Метод развития земельного участка – применяется тогда, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Применяется достаточно часто.

Технология оценки методом развития участка:

1) определение размеров и количества индивидуальных участков;

2) расчет стоимости освоенных участков (определение величины выручки);

3) расчет издержек на освоение участков и их продажу, графика освоения и периоде продаж;

4) определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

5) определение ставки дисконта;

6) дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Размеры индивидуальных участков обычно составляют 6, 8, 10, 12, 20, 25 соток. Наибольшим спросом пользуются земельные участки размером 12 соток. Отсюда следует, что для разбиения общего участка на индивидуальные мы выбираем участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные участки, к которым подведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки освоения включают в себя: расходы по расчистке, планировке и разметке участка, на строительство дорог, тротуаров, коммуникаций, накладные расходы (содержание управляющего персонала, охрана), страхование, налоги и т. п. В издержки включается так же предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором в случае успешной реализации проекта.

Ставки дисконта, принимаемые для дисконтирования денежного потока, должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

2 ЭТАП. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

Существует 4 основных метода определения восстановительной стоимости или стоимости замещения.

1) Метод сравнительной единицы (метод удвоенной стоимости). По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта.

Единицами измерения могут быть 1м.кв., 1м.куб., 1 место и прочее. Для определения текущей стоимости обычно пользуются справочником по удвоенным показателям стоимости на единицу строительной продукции. Это самый простой способ оценки объекта недвижимости.

2) Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости – заключается в определении стоимости отдельных элементов объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат. То есть определяются отдельные компоненты. Затем все суммируется и определяется стоимость недвижимости.

3) Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости – заключается в составлении сметы строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Это самый трудоемкий метод определения стоимости недвижимости Он значительно упрощается лишь в случае, если от оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился.

4) Индексный метод оценки объекта недвижимости. Суть метода: балансовая стоимость оцениваемого объекта умножается на соответствующий индекс, рассчитанный для переоценки ОФ. Эти индексы утверждаются правительством и периодически публикуются в печати.

3 ЭТАП. Определение износа объекта недвижимости.

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Учет износа объекта – это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определяется с помощью затратного подхода).

Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости стечением времени. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Физический износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Этот вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его планирования, инженерном обеспечении и т. п. Он так же называется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым (как и физический).

Срок службы здания в целом зависит от долговечности составляющих его элементов.

Физический износ элементов здания (И_Фi) рассчитывается по формуле:

ИФi =

Удельный вес конструктивного элемента (i) x Процент износа (i).

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Это так называемый экспертный метод. На практике чаще используют нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа. Он предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление, утвержденных Правительством РФ.

Амортизация - систематический способ погашения стоимости активов в продолжение их ожидаемых сроков службы.

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Этот вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его планирования, инженерном обеспечении и т. п. Он также называется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым (как и физический).

Для расчета функционального износа определяют поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного или эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.

Внешний (экономический) износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими факторами. Причины внешнего износа: общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и т. п.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к болотам, очистным сооружениям, ж/д станциям, бензоколонкам, танцплощадкам и т.п. Этот вид износав большинстве случаев неустраним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставляемых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего износа здания.

Общий износ объекта =физический + функциональный + внешний износ.

4 ЭТАП. Определение стоимости объекта недвижимости без износа.

На этом этапе из восстановленной стоимости объекта, определенной на втором этапе, необходимо вычесть величину совокупного износа. Таким образом, получают стоимость объекта недвижимости без износа.

5 ЭТАП. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

Общая стоимость объекта недвижимости определяется путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа (4 этап) и стоимости земельного участка (1 этап).