Капитализация доходов

Дисконтирование капитала и доходов

Финансовые ресурсы имеют временную ценность, которая рассматривается в двух аспектах.

Первый аспект вязан покупательной стоимостью денег. Деньги сегодня и через определенный промежуток времени при равной номинальной стоимости имеют совершенно разную покупательную стоимость. Так, 1 000 руб. через некоторое время при условии инфляции 60% будут иметь покупательную стоимость всего 400 руб. При современном состоянии экономики и уровня инфляции денежные средства не вложенные в инвестиционную деятельность или на хранение в банк, очень быстро обесцениваются.

Второй аспект связан с обращением денежных средств как капитала, и получением доходов от этого оборота. Деньги должны как можно быстрее делать новые деньги. Например, имеются два варианта инвестиций. По первому варианту при вложении 10 000 руб. доход через год составит 10 000 руб. или 100%. По второму варианту при вложении 10 000 руб. доход через 3 месяца составит 2 500 руб. или 25%. Выгоднее второй вариант, так как сумма денежных средств, полученная после трех месяцев, может быть пущена вновь в оборот и принести дополнительный доход. При четырех оборотах за год дополнительный доход составит 14 400 руб., то есть на 4 400 руб. больше чем в первом варианте:

Первый оборот 125% х 10 000 = 12 500 руб.

Второй оборот 125% х 12 500 = 15 600 руб.

Третий оборот 125% х 15 600 = 19 500 руб.

Четвертый оборот 125% х 19 500 = 24 400 руб.

Дополнительный доход равен 24 400 – 10 000 = 14 400 руб.

Указанный дополнительный доход определяется с помощью методов дисконтирования доходов.

Дисконтирование доходов – это приведение дохода к моменту вложения капитала.

Для определения наращенного капитала и данного дохода с учетом дисконтирования используется формула:

K _t =K(1+n) ^t,

где K _t - размер вложения капитала концу t- го периода времени с момента вклада первоначальной суммы, руб.;

К – размер первоначального вклада, руб.;

n – коэффициент дисконтирования, то есть норма доходности (процентная ставка);

t - фактор времени (число лет или количество оборотов капитала).

Д = К (1+n) ^t –K,

где Д - дополнительный доход, руб.

В нашем примере Д = 10 (1+0,25) ⁴ – 10 =14400 руб.

Дисконтирование дохода применяется для оценки будущих денежных поступлений (прибыль, проценты) с позиций текущего момента.

Инвестор должен оценить, какой доход он получит в будущем, и какую максимально возможную сумму финансовых ресурсов может вложить в данное дело, исходя из прогнозируемого уровня доходности. Эта оценка производится по формуле:

K=

K _t,

(1+ n)^t

Это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом и выручки от продажи права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход или чистый доход. (Действительная выручка от использования объекта минус все расходы по эксплуатации объекта (кроме амортизации)).

В оценке недвижимости используется коэффициент капитализации. Он применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле:

	K =

K_t,

1+ n

где К – текущая стоимость (в настоящее время), руб.

K_t -- доход, ожидаемый к концу t-го года (t= 1 год), руб.

n – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли

единицы.

Величина 1 - это коэффициент капитализации. Тогда

1+ n

	K=

K_t 1,

1+n