Основные понятия рынка недвижимости

Объекты недвижимости;

СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность четырех структурных элементов:

2. экономических субъектов оперирующих на рынке:

2.1 продавцы (арендодатели), в качестве продавца или арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющие право собственности на объект, в том числе и государство в лице своих специализированных органов управления недвижимостью;

2.2 покупатели (арендаторы), в качестве покупателя и арендатора может выступать юридическое или физическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону;

2.3.профессиональные участники рынка недвижимости – состав профессиональных участников рынка определяется перечнем процессов протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Выделяют две группы участников рынка недвижимости:

1. институциональные участники рынка недвижимости – субъекты представляющие интересы государства и действующие от его имени, сюда относят:

1.1 организации, регулирующие градостроительное развитие землеустройства и землепользования;

1.2 федеральные, территориальные, земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земель, созданием земельного кадастра, зонированием территории, оформлением землеотводов;

1.3 федеральные, территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных пунктов, созданием градостроительного кадастра, выдача разрешения на строительство;

1.4 органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных документов;

1.5 органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

1.6 органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительство и эксплуатацией зданий, строений и сооружений;

1.7 проектировщики, строители, специалисты, по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

1.8 органы регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;

1.9 государственные нотариусы.

2. неинституциональные участники рынка недвижимости – работают субъекты на коммерческой основе, сюда относятся:

2.1 брокеры, которые оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

2.2 оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объекта;

2.3 финансисты (банкиры), которые занимаются операциями на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

2.4 девелоферы – развитие территории, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду;

2.5 редевелоферы – занимающиеся развитием и преобразованием территории (вторичной застройки);

2.6 управляющие недвижимостью, которые занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

2.7 проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

2.8 юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операции на рынке недвижимости;

2.9 страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональную ответственность;

2.10 участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;

2.11 аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

2.12 финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

2.13 маркетологи – специалисты по связям с общественностью и рекламой, занимающиеся продвижением услуг и объектов на рынке, информационно-аналитические издания и средства массовой информации специализируются на тематике рынка недвижимости;

2.14 специалисты по информационным технологиям обслуживающий рынок недвижимости;

2.15 специалисты в области повышения и обучения персонала и его квалификации;

2.16 любые специалисты, сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

3. процессов функционирования рынка – процесс создания, использования и обмена объекта недвижимости и управление рынком, различают следующие основные процессы:

3.1 создание системы развития объекта недвижимости;

3.2 организация системы развития недвижимости;

3.3 развитие территорий;

3.4 создание (развитие) объекта недвижимости;

3.5 использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

3.6 организация эксплуатации и управление недвижимости;

3.7 управление объектом;

3.8 товарооборот объекта недвижимости;

3.9 организация системы товарного оборота недвижимости;

3.10 передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.11 финансирование товарного оборота недвижимости;

3.12 управлением рынком;

3.13 исследование рынка;

3.14 формирование и развитие рынка;

3.15 контроль и регулирование.

4. инфраструктуры рынка – совокупность механизмов обеспечивающих функционирование рынка. Условно выделяют четыре таких механизма:

4.1 социальный механизм, который включает в себя:

4.1.1 законодательную и нормативную базу рынка;

4.1.2 систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм, является законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней.

Профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

4.2 методологический механизм или макрорыночный механизм, включает в себя:

4.2.1 систему мониторинга и исследование процесс функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации при участии практиков, оценщиков, маркетологов и др.);

4.2.2 специальные государственные общественные и коммерческие институты управления и развитие рынка объектов недвижимости.

4.3 инженерно-технологический механизм, включает в себя:

4.3.1 эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (однотипный порядок действий);

4.3.2 стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операции с ними;

4.3.3 единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

4.3.4 законодательно-закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

4.3.5 нормативный, инструктивный и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

4.3.6 банки данные эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

4.4. психолого-поведенческий механизм, включает в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий всех участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применение санкций к нарушителям.

Спрос – это количество объектов (зданий, строений, сооружений и земельных участков, а также права на них), которые покупатели готовы приобрести по складывающим ценам за определенный период времени, при прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируются под влиянием многочисленных факторов. Спрос на недвижимость может быть очень изменчив по регионам, районам и микрорайонам.

Спрос на землю как фактор производства по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли, поэтому величина спроса на землю будет определяться:

1. ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

2. продуктивностью земли сельскохозяйственного использования и назначения;

3. ценой конечного продукта (доходность расположенного на участке).

Предложение – это количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов:

1. предложение уже существующей недвижимости;

2. новой недвижимости (строящей недвижимости).

Соотношение двух элементов предложения изменяются во времени и от места к месту, в то же время основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с его долговечностью.

Изменения предложения на рынке объектов недвижимости может быть реализовано:

1. за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

2. за счет изменения типа недвижимости;

3. за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения самих объектов.

Цена – это количество денег уплаченных за единицу недвижимости в свершившихся сделках.

Цена предложения отличается от цены тем, что она может быть снижена за счет уторгования, когда собственник сам продает без риелтеров.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности и наивысшая цена, которую может принести продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Существуют виды стоимости отличные от рыночной.

Сегментация рынка недвижимости, рынок недвижимости сегментирует по различным признакам, наиболее распространены три подхода сегментации рынка недвижимости:

1. институционный – сегментирует рынок по участкам рынка;

2. объектный – предполагает сегментирование по объектам и выделяют:

2.1 рынок земли (застроенные, незастроенные земельные участки);

2.2 рынок зданий, строений, сооружений;

2.3 рынок тайлешероф (рынок на начальной стадии развитии заключается договор);

3. воспроизводственный – рынок сегментируется по отношениям, складывающемся на рынке, условно выделяют три группы рынков:

3.1 рынок развития объектов недвижимости – это совокупность отношений, возникающих при реконструкции или создании объектов недвижимости, предполагает деятельность по созданию, или видоизменению физических характеристик объектов, обуславливают весь дальнейший характер с правами и потребления объектов недвижимости;

3.2 рынок потребления объектов недвижимости – это совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации содержания и управления объектов недвижимости;

3.3 рынок оборота прав на недвижимость – это совокупность отношений, возникающих при перераспределении прав на недвижимость, обеспечивают переход на объект недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Кроме того, рынок недвижимости сегментируется и делятся:

1. первичный – объект недвижимости включается в оборот;

2. вторичный – объект недвижимости несколько раз продавался, покупался.

Сегментируется:

1. по географическому признаку;

2. по стоимости объекта;

3. по типу недвижимости;

4. по мотивации покупателей;

5. по типу сделок;

6. по форме собственности (муниципальная, государственная и частная).