2013-12-31
2532
Объекты недвижимости;
СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность четырех структурных элементов:
2. экономических субъектов оперирующих на рынке:
2.1 продавцы (арендодатели), в качестве продавца или арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющие право собственности на объект, в том числе и государство в лице своих специализированных органов управления недвижимостью;
2.2 покупатели (арендаторы), в качестве покупателя и арендатора может выступать юридическое или физическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону;
2.3.профессиональные участники рынка недвижимости – состав профессиональных участников рынка определяется перечнем процессов протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Выделяют две группы участников рынка недвижимости:
1. институциональные участники рынка недвижимости – субъекты представляющие интересы государства и действующие от его имени, сюда относят:
1.1 организации, регулирующие градостроительное развитие землеустройства и землепользования;
1.2 федеральные, территориальные, земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земель, созданием земельного кадастра, зонированием территории, оформлением землеотводов;
1.3 федеральные, территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных пунктов, созданием градостроительного кадастра, выдача разрешения на строительство;
1.4 органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных документов;
1.5 органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
1.6 органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительство и эксплуатацией зданий, строений и сооружений;
1.7 проектировщики, строители, специалисты, по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
1.8 органы регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;
1.9 государственные нотариусы.
2. неинституциональные участники рынка недвижимости – работают субъекты на коммерческой основе, сюда относятся:
2.1 брокеры, которые оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
2.2 оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объекта;
2.3 финансисты (банкиры), которые занимаются операциями на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
2.4 девелоферы – развитие территории, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду;
2.5 редевелоферы – занимающиеся развитием и преобразованием территории (вторичной застройки);
2.6 управляющие недвижимостью, которые занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
2.7 проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
2.8 юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операции на рынке недвижимости;
2.9 страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональную ответственность;
2.10 участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;
2.11 аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
2.12 финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
2.13 маркетологи – специалисты по связям с общественностью и рекламой, занимающиеся продвижением услуг и объектов на рынке, информационно-аналитические издания и средства массовой информации специализируются на тематике рынка недвижимости;
2.14 специалисты по информационным технологиям обслуживающий рынок недвижимости;
2.15 специалисты в области повышения и обучения персонала и его квалификации;
2.16 любые специалисты, сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
3. процессов функционирования рынка – процесс создания, использования и обмена объекта недвижимости и управление рынком, различают следующие основные процессы:
3.1 создание системы развития объекта недвижимости;
3.2 организация системы развития недвижимости;
3.3 развитие территорий;
3.4 создание (развитие) объекта недвижимости;
3.5 использование (эксплуатация) объекта недвижимости;
3.6 организация эксплуатации и управление недвижимости;
3.7 управление объектом;
3.8 товарооборот объекта недвижимости;
3.9 организация системы товарного оборота недвижимости;
3.10 передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;
3.11 финансирование товарного оборота недвижимости;
3.12 управлением рынком;
3.13 исследование рынка;
3.14 формирование и развитие рынка;
3.15 контроль и регулирование.
4. инфраструктуры рынка – совокупность механизмов обеспечивающих функционирование рынка. Условно выделяют четыре таких механизма:
4.1 социальный механизм, который включает в себя:
4.1.1 законодательную и нормативную базу рынка;
4.1.2 систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.
Основными участниками рынка, реализующими этот механизм, является законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней.
Профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.
4.2 методологический механизм или макрорыночный механизм, включает в себя:
4.2.1 систему мониторинга и исследование процесс функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации при участии практиков, оценщиков, маркетологов и др.);
4.2.2 специальные государственные общественные и коммерческие институты управления и развитие рынка объектов недвижимости.
4.3 инженерно-технологический механизм, включает в себя:
4.3.1 эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (однотипный порядок действий);
4.3.2 стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операции с ними;
4.3.3 единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
4.3.4 законодательно-закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
4.3.5 нормативный, инструктивный и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
4.3.6 банки данные эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.
4.4. психолого-поведенческий механизм, включает в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий всех участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применение санкций к нарушителям.
Спрос – это количество объектов (зданий, строений, сооружений и земельных участков, а также права на них), которые покупатели готовы приобрести по складывающим ценам за определенный период времени, при прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируются под влиянием многочисленных факторов. Спрос на недвижимость может быть очень изменчив по регионам, районам и микрорайонам.
Спрос на землю как фактор производства по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли, поэтому величина спроса на землю будет определяться:
1. ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
2. продуктивностью земли сельскохозяйственного использования и назначения;
3. ценой конечного продукта (доходность расположенного на участке).
Предложение – это количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов:
1. предложение уже существующей недвижимости;
2. новой недвижимости (строящей недвижимости).
Соотношение двух элементов предложения изменяются во времени и от места к месту, в то же время основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с его долговечностью.
Изменения предложения на рынке объектов недвижимости может быть реализовано:
1. за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
2. за счет изменения типа недвижимости;
3. за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения самих объектов.
Цена – это количество денег уплаченных за единицу недвижимости в свершившихся сделках.
Цена предложения отличается от цены тем, что она может быть снижена за счет уторгования, когда собственник сам продает без риелтеров.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности и наивысшая цена, которую может принести продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.
Существуют виды стоимости отличные от рыночной.
Сегментация рынка недвижимости, рынок недвижимости сегментирует по различным признакам, наиболее распространены три подхода сегментации рынка недвижимости:
1. институционный – сегментирует рынок по участкам рынка;
2. объектный – предполагает сегментирование по объектам и выделяют:
2.1 рынок земли (застроенные, незастроенные земельные участки);
2.2 рынок зданий, строений, сооружений;
2.3 рынок тайлешероф (рынок на начальной стадии развитии заключается договор);
3. воспроизводственный – рынок сегментируется по отношениям, складывающемся на рынке, условно выделяют три группы рынков:
3.1 рынок развития объектов недвижимости – это совокупность отношений, возникающих при реконструкции или создании объектов недвижимости, предполагает деятельность по созданию, или видоизменению физических характеристик объектов, обуславливают весь дальнейший характер с правами и потребления объектов недвижимости;
3.2 рынок потребления объектов недвижимости – это совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации содержания и управления объектов недвижимости;
3.3 рынок оборота прав на недвижимость – это совокупность отношений, возникающих при перераспределении прав на недвижимость, обеспечивают переход на объект недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.
Кроме того, рынок недвижимости сегментируется и делятся:
1. первичный – объект недвижимости включается в оборот;
2. вторичный – объект недвижимости несколько раз продавался, покупался.
Сегментируется:
1. по географическому признаку;
2. по стоимости объекта;
3. по типу недвижимости;
4. по мотивации покупателей;
5. по типу сделок;
6. по форме собственности (муниципальная, государственная и частная).
