Метод сравнения продаж

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Применяется данный метод для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Область применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен спроса и предложения.

Алгоритм оценки (последовательность действий):

1. выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами аналогами;

2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога сглаживающее их отличие от оцениваемого участка;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения с корректировочных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы, изменения которых влияют на рыночную стоимость объекта оценки. Факторы стоимости и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

1. местоположение и окружение;

2. целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

3. физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);

4. транспортная доступность;

5. инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним), наличие объектов соцкультбыта.

К характеристики сделок с земельными участками относятся:

1. условие финансирование сделок (соотношение собственного и заемного капитала), условие предоставления заемных средств;

2. условие платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, наличный, безналичный), расчет векселями, взаимозачеты, бартер (обмен на что-то).

3. обстоятельство совершения сделок, был ли земельный участок выставлен на открытый рынок, продажа в условиях банкротства и тд.

4. изменение цен на земельный участок и др. объекты за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения, совершения оценки.

Характер и степень отличия аналогов от оцениваемого объекта устанавливает в разрезе элементов сравнения, путем сопоставления каждого аналога с объектом оценки при этом предполагает, что сделка с объектом оценки была совершена исходя из характеристик сложившихся на рынке сделок с аналогичными объектами.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для единицы измерения аналога (м², га сотка), так и для аналогов в целом. Корректировки цен рассчитывают в денежном или процентном соотношении выражении.

Величины корректировок цен устанавливают как правила, следующими способами:

1. прямым попарным сопоставлением цен аналогов отличающихся только по одному элементу сравнения и определением на базе полученных информации корректировки по данному элементу;

2. прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов отличающихся только по одному элементу сравнения и определению путем капитализации разницы в доходах, корректировки по данному элементу сравнения;

3. корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элементов сравнения и изменением цен аналога и составлением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости объекта недвижимости;

4. выявление затрат связанных с изменением элементов характеристик по которому аналог отличается от объекта оценки;

5. экспертное обоснование корректировки цен аналогов.

В результате определения, внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу при их значительных различий целесообразно выбрать другие аналоги и элементы, по которым проводят сравнения, а также рекомендуют пересчитать значения корректировок.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ ДЛЯ НЕЗАСТРОЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.