double arrow

Определения и понятия недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

(лекции)

Недвижимость (объекты недвижимости) – физические объекты с фиксируемым местоположением в пространстве и все что связано с ними как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные с собой земельные участки и расположенные на них строения.

Существуют различия понятия недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса РФ:

· По определению Гражданского кодекса РФ ст. 130 к объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (многолетние насаждения исключены из Гражданского кодекса РФ, из понятия объекта недвижимости), здания, сооружения, морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, принадлежащие РФ.

· Как объект оценки к объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Объект недвижимости – это, во-первых, предприятия в целом, как имущественный комплекс; а во-вторых, земельные участки неотъемлемой частью которых могут быть:

1. здания (сооружения) или группа зданий (сооружений) расположенных на земельных участках, подземные сооружения расположены в пределах земельного участка;

2. обособленные водные объекты, многолетние насаждения (объекты водного фонда с замкнутыми границами – пруды, водоемы и др. не используемые в водохозяйственной деятельности, с ними разрешены сделки и не являются источниками питьевого водоснабжения);

3. инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельных участков, находящихся на нем зданий, строений, сооружений и объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

4. стационарные сооружения благоустройства территории участка;

5. элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения относящегося к данному объекту недвижимости, но расположены вне границ его земельных участков;

6. другие объекты, которые в совокупности с выше перечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимость находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости этих объектов или объектов недвижимости, то есть в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости как любого другого товара имеет две формы:

1. потребительская или потребительная стоимость – она обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объектов недвижимости, с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта его использования, а также естественными и общественными свойствами товаров, которые определены уровнем технического развития общественных потребностей. Плодородие и местоположение земельных участков, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника, и многие другие факторы формируют потребительскую стоимость объектов недвижимости.

2. меновая стоимость – возникает в процессе обмена объекта, при этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. Цена как денежное выражение стоимости на конкретном рынке является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.

Форма проявления меновой стоимости – это цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность – это форма выражения потребительской стоимости.

Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или конструкцию объектов недвижимости.

Прежде всего, они представляют собой меру издержек необходимых для воспроизводства точной копии объекта зданий, строений и сооружений (восстановительная стоимость) или объекта аналогичного по полезности объекту оценки (стоимость замещения).

От зависимости назначения и цели определяются следующие виды стоимости недвижимости:

1. рыночная стоимость – это расчетная величина, денежная сумма за которое имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, в результате коммерческой отделки после адекватного маркетинга при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения (свободный конкурентный рынок);

2. стоимость объекта при ограниченном рынке – стоимость объектов, в котором нет аналогов;

3. стоимость объектов недвижимости при существующем использовании – это стоимость объекта оценки основанная на продолжении его существующего использования (не будет меняться вид используемого объекта);

4. инвестиционная стоимость – это стоимость объекта, определяемая из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

5. ликвидационная стоимость – для земельных участков это стоимость объектов в случае, если объект должен быть отчужден или продан в срок меньше обычного срока экспозиция аналогичных объектов или продаж (стоимость вынужденной продажи);

6. кадастровая стоимость – для целей налогообложения и иных целей, предусмотренные законодательством;

7. страховая стоимость – стоимость объекта высчитывается от суммы, которую ты можешь внести или заплатить;

8. залоговая стоимость – это стоимость объекта, которую определяют в банках, могут быть также и земельные участки, как правило, залоговая стоимость должна равняться рыночной, но она ниже рыночной, а для земель сельскохозяйственного назначения 75% от кадастровой стоимости;

9. утилизационная стоимость – это стоимость объектов недвижимости, которая рассчитывается только для зданий, строений и сооружений (здания разбирают на составляющие и распродаются по частям).


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: