double arrow

Характеристика недвижимости как актива для инвестирования

Классики теории инвестирования рассматривают недвижимость в качестве одного из самых перспективных способов вложения денежных средств. Действительно, несмотря на свою традиционность, этот способ приумножения капитала едва ли не самый безрисковый. Как подсказывает опыт, на протяжении многих веков инвестиции в недвижимость остаются самыми безопасными. Фондовые рынки, рынки сырьевых ресурсов и драгоценных металлов весьма нестабильны. А недвижимость остается и дорожает, благо в нашей стране на нее есть стабильный платежеспособный спрос.

Подпонятием недвижимость традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Статья 132 отнесла к недвижимости предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

1)недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2)недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

3)долговечность как объекта инвестирования;

4)каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

5) недвижимость невозможно похитить или потерять при обычных условиях;

6) стоимость недвижимости высока, а её дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях – и невозможно;

7)информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

8) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

9) полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой или нежилой площади;

10) возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий;

11) существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости во времени;

12) существуют специфические риски, присущие недвижимости как объекту инвестирования - риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего функционального износа, финансовый риск, связанный с условием пересмотра арендной платы, строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Типы недвижимости: земля, жильё, нежилые помещения.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

1. Увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов.

2. Будущие периодические потоки денежных средств (арендная плата).

3. Доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

1. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в отличие от других объектов инвестирования, которые не влекут за собою появления права собственности.

2. Сохранностью вложенных денежных средств вообще и инфляцией в частности.

3. Возможность получать от недвижимости доход в денежном выражении или иной полезный эффект, то есть многолетнее использование объекта для сохранения капитала.

Участники и источники процесса финансирования в недвижимость.

Традиционно участников данного процесса делят на 3 категории:

1) Федеральные и местные органы власти и местного управления. Обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости, соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости, регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития, регистрацию права собственности, устанавливают льготы или накладывают ограничения на инвестиции в недвижимость, кроме того, государство выступает как самый крупный собственник множества объектов недвижимости.

2) Кредитно-финансовые учреждения. Предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

3) Сами инвесторы и прочие лица, задействованные в процессе. Инвесторы делятся на 2 типа:

1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием и управлением недвижимостью;

2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшего участия.

Организации – участники инвестиционного процесса

Независимо от вида строительства в его проведении участвуют организации, связанные с друг с другом правовыми отношениями.

Инвестор - организация, финансирующая строительство. Как правило, инвестор не вмешивается в строительные вопросы и все права в распоряжении денежными средствами на это строительство передаются заказчику.

Заказчик - организация, которая формирует состав генеральных исполнителей ведет с ними денежные расчеты, осуществляет общее руководство строительством, организует приемку законченных объектов. Иными словами, заказчик - это как бы "хозяин-распорядитель" стройки в целом. Возможны ситуации, когда заказчик одновременно является и инвестором, т.е. строительство ведется за счет средств самого заказчика, полученных им, например, в результате предшествующей коммерческой деятельности (может быть и не связанной со строительством).

В природоохранном строительстве инвестором, как отмечалось выше, чаще всего выступает само государство, т.е. средства идут из федерального бюджета, бюджета субъектов федерации (республик, областей), но могут участвовать и внебюджетные фонды или спонсоры (юридические и физические лица), т.е. возможно смешанное финансирование, когда участвуют различные инвесторы. Заказчиками природоохранного строительства чаще всего выступают тоже государственные организации - Министерство природных ресурсов (МПР), Госстрой России, Росгидромет, администрации республик краев или областей, местные экологические службы т.д. Возможно участие нескольких организаций-заказчиков - в этих случаях назначается "распорядитель" (чаще всего это МПР).

Застройщик - владелец земельного участка, на котором будет вестись строительство. Возможны ситуации, когда застройщик может быть одновременно и заказчиком и инвестором. Термин "застройщик" не является общепринятым, и некоторыми специалистами он понимается как термин свободного пользования, т.е. "застройщиком" могут иногда называть и заказчика, и инвестора, и владельца участка.

Генеральный подрядчик - главный исполнитель строительных работ, формирующий состав исполнителей более низкого иерархического уровня -субподрядчиков, ведущий с ними денежные расчеты, принимающий у них законченные работы. Чаще всего это крупная строительно-монтажная организация.

Субподрядчики - строительные организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для выполнения специальных видов работ, например, земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.

Генеральный проектировщик - главный исполнитель проектных работ, выполняющий основную их часть собственными силами, а остальную - силами привлекаемых субподрядных проектных организаций "проектировщиков". Генеральный проектировщик обычно сам формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы (по аналогии со строительным генподрядчиком). Чаще всего это крупная проектная организация, специализированная на каком-либо виде строительства (промышленном, гидротехническом, гидромелиоративном и т.д.).

Проектировщик (субподрядный) - организация, привлекаемая генеральным проектировщиком для выполнения той или иной части проекта "на правах субподряда" (т.е. является как бы исполнителем у исполнителя).

Изыскатель - организация, привлекаемая проектировщиком (генеральным или субподрядным), реже непосредственно заказчиком, для выполнения инженерных изысканий на территории строительства. Обычно изыскания выполняют специализированные (изыскательские) организации, реже изыскательские отделы крупных проектных организаций.

Все организации-участники работают на договорной (контрактной) основе. В договорах (или контрактах) организация выполняющая работу именуется "исполнитель", а организация, заказывающая эту работу и оплачивающая ее, именуется "заказчик". Например, в договоре генподрядчика с субподрядчиком генподрядчик "заказчик", а субподрядчик - "исполнитель". Таким образом, термин "заказчик" употребляется на практике в двух смыслах. Это может быть основной распорядитель денежных средств по строительству в целом, общий координатор и контролер этого строительства, любой из участников строительства, заключивший хозяйственный договор, в котором он выступает как "покупатель" (т.е. оплачивает работу)


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: