Тема 4. Экспертиза инвестиционных проектов

Техническая экспертиза

Основные задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом

На стадии подготовки инвестиционного проекта проработки:

- разработка бизнес-плана;

- выбор площадки строительства;

- получение всех необходимых разрешений и согласований;

- предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;

- экспертиза проекта.

На стадии реализации инвестиционного проекта:

- подготовка строительной площадки;

- разработка и утверждение проектно-сметной документации;

- выбор, как правило на конкурсной основе, исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров (государственных контрактов);

- поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;

- контроль качества работ;

- приемка выполненных работ;

- своевременная оплата работ и услуг;

- сдача объекта в эксплуатацию;

- передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;

- контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.

Техническая экспертиза объектов - определение состояния здания или сооружения в процессе обследования с выявлением всех дефектов и выяснением эксплуатационных характеристик конструкций и определения поведения конструкций в будущем.

Область применения технической экспертизы:

· планируется проект реконструкции, а до начала реконструкции не помешает проведение технического обследования реконструируемого здания для обеспечения подрядчиков реконструкции наиболее полной информацией (по результатам экспертизы можно будет сделать выводы о целесообразности реконструкции здания)

· если необходима перепланировка объектов (зданий, помещений, квартир, офисов, цехов), то до начала проектирования перепланировки также жизненно необходимы работы по технической экспертизе объекта (при перепланировке может измениться расположение перегородок, нагрузка), проект серьезной перепланировки наряду с техническим заключением по результатам обследования рассматривается на Межведомственной комиссии;

· Требуется капитальный ремонт помещения, при этом может возникнуть необходимость узнать текущие эксплуатационные характеристики объекта и возможные причины возникших дефектов, для того чтобы во время проведения капитального ремонта устранить причины дефектов, а затем и сами дефекты;

· Нужна техническая экспертиза объектов, получивших повреждения от аварий, катастроф, пожаров, землетрясений и т.п. (цель такой экспертизы - установить возможна ли дальнейшая эксплуатация объекта и выработать мероприятия по усилению сооружений);

· Если началась деформация здания (обычно, это появление трещин в стенах) и желаете провести техническую экспертизу здания и узнать опасно ли это и возможна ли дальнейшая эксплуатация объекта;

· намечается возобновление незавершенного строительства, для чего требуется узнать текущее техническое состояние "недостроя" (бывает, что продолжать незавершенное строительство экономически невыгодно);

· техническая экспертиза сооружений с целью контроля их состояния в процессе плановых и внеочередных осмотров;

· вы планируете покупку целого здания или помещения в здании, и вам необходимо выяснить его реальное состояние (в таком случае настоятельно рекомендуется провести техническою экспертизу объекта, при сегодняшних ценах на недвижимость ошибка может стоить недешево)

· при разработке исполнительной документации на " самострой " (к исполнительной документации, то есть к проекту, требуется еще и описание текущего технического состояния объекта), при необходимости проведения обмерных мероприятий для составления нужных чертежей.

Техническими экспертами могут быть разрешены следующие вопросы:

1. Выявление соответствия проектной документации строительного объекта требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

2. Установление возможности надстройки, реконструкции, перепланировки строительного объекта.

3. Установление причины повреждения, разрушения или деформации строительного объекта.

4. Установление специальных строительных, градостроительных, землеустроительных методик, норм и правил, нарушенных при строительстве, реконструкции, модернизации или ремонте строительного объекта (дома, дачи, строения или сооружения).

5. Исследование проектной документации на предмет их обоснованности (качественности).

6. Исследование сметной документации на предмет выявления завышения сметных данных.

7. Установление лиц, ответственных за повреждение, разрушение строительного объекта и (или) гибель людей.

8. Установление рыночной, кадастровой, инвестиционной, ликвидационной стоимости строительного объекта.

9. Установление стоимости доли (долей) в строительном объекте (квартире, гараже, здании и ином сооружении).

10. Установление стоимости ремонтно-строительных работ, требуемых для восстановления строительного объекта, пострадавшего в результате пожара или залива.

11. Разработка вариантов натурального раздела домовладения и земельного участка.

12. Разработка вариантов пользования (эксплуатации) строительным объектом сособственниками (дольщиками).

13. Исследование технического состояния строительного объекта на предмет обоснованности признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

14. Установления физического износа конструкций, инженерных систем.

15. Исследование радиационного режима на строительном объекте.

16. Исследование вибрационной обстановке на строительном объекте.

17. Исследование шумовой обстановки на строительном объекте.

Техническая экспертиза состоит из нескольких этапов:

1. Заключение договора о проведении строительно-технической экспертизы (строительной экспертизы), либо принятие к производству определения районного или арбитражного суда о проведении строительно-технической экспертизы.

2. Предварительное ознакомление с материалами уголовного, гражданского или арбитражного дела или иными материалами, представленными на строительно-техническую экспертизу (строительную экспертизу).

3. Предварительной озвучивание стоимости услуг в рамках строительно-технической экспертизы (строительной экспертизы).

4. Принятие оплата услуг экспертов, принявших к производству строительно-техническую экспертизу (строительную экспертизу).

5. Предупреждение экспертов-строителей об уголовной ответственности о даче заведомо ложного заключения эксперта по ст.307 УК РФ.

6. Предварительное обследование зданий и сооружений на начальном этапе строительно-технической экспертизы.

Основной задачей предварительного обследования является определение общего состояния строительных конструкций и производственной среды, определение состава намечаемых работ и сбора исходных данных, необходимых для составления технического задания на детальное инструментальное исследование для установления стоимости намечаемых работ и заключения договора с заказчиком.

В состав работ по предварительному обследованию входят:

общий осмотр здания;

сбор общих сведений о здании (время строительства, сроки эксплуатации);

общая характеристика объемно-планировочного и конструктивного решений и систем инженерного оборудования;

выявление особенностей технологии производства для производственных зданий с точки зрения их воздействия на строительные конструкции;

определение фактических параметров микроклимата или производственной среды, температурно-влажностного режима помещения, наличия агрессивных к строительным конструкциям технологических выделений, сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях;

гидрогеологические условия участка и общие характеристики грунтов оснований;

ознакомление с архивными материалами изысканий;

изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований производственной среды и состояния строительных конструкций.

На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются по внешним признакам категории технического состояния конструкций в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

7. Детальное инструментальное обследование зданий и сооружений строительно-техническими экспертами.

Детальное обследование включает:

визуальное обследование конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов);

обмерные работы - определяются конфигурация, размеры, положение в плане и по вертикали конструкций и их элементов

инструментальные обследования:

измерение прогибов и деформаций;

определение характеристик материала несущих конструкций;

осадки фундаментов и деформации грунтов оснований.

8. Определение физико-технических характеристик материалов обследуемых конструкций в лабораторных условиях.

9. Обобщение результатов исследований в рамках строительно-технической экспертизы (строительной экспертизы).

По результатам обследования составляются:

технический отчет, содержащий результат обследования (планы в разрезы здания с геологическими профилями, конструктивные особенности здания, фундаментов, их геометрия;

схемы расположения реперов и марок; описание принятой системы измерений; фотографии, графики и эпюры горизонтальных и вертикальных перемещений, кренов, развития трещин, перечень факторов, способствующих возникновению деформаций;

оценка прочностных и деформационных характеристик грунтов оснований и материала конструкций);

техническое заключение о категории технического состояния здания с оценками возможности восприятия им дополнительных деформаций или других воздействий, обусловленных новым строительством или реконструкцией, а в случае необходимости - перечень мероприятий для усиления конструкций и укрепления грунтов оснований.

10. Подготовка заключения в области строительно-технической экспертизы (строительной экспертизы).

11. Сдача заключения экспертов заказчику или в судебный орган.

Деятельность по проведению строительно технической экспертизы (строительной экспертизы) не подлежит лицензированию.

На текущий момент единственным основанием для поручения проведения строительной экспертизы (строительно-технической экспертизы) тому или иному экспертному учреждению является наличие в штате экспертного учреждения эксперта-строителя соответствующего экспертного профиля.

Техническая экспертиза может проводиться по различным юридическим основаниям, основным из которых безусловно является договор с заказчиком (во внесудебном порядке), в остальных случаях основанием для проведения строительной экспертизы будет являться определение мирового или районного суда (арбитражного суда) в рамках гражданского или арбитражного процесса, а также конечно же постановление следователя или дознавателя в рамках уголовного процесса вытекающего из смертельной травмы при строительстве.

Вопросы для самоконтроля

1. Основные виды экспертиз в жизненном цикле объекта недвижимости

2. Цели и сущность экономической экспертизы

3. Характеристика недвижимости как актива для инвестирования

4. Участники инвестиционного процесса в строительстве

5. Обоснование инвестиций в строительство в виде бизнес-планов

6. Назначение экологической экспертизы. Нормативное регулирование проведения экологической экспертизы

7. Порядок проведения государственной экологической экспертизы

8. Техническая экспертиза, область применения технической экспертизы.

9. Основные этапы проведения технической экспертизы