Экономическая экспертиза

Целью экономической экспертизы проекта инвестиционно-строительных проектов является оценка выгоды (дохода) от реализации проекта и совокупных затрат на его выполнение.

Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций. При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений.

На этапе проектирования и строительства предметом экономической экспертизы могут быть обстоятельства, связанные с установлением:

· стоимости строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ;

· правильности взаимозачетов строительных организаций и заказчиков;

· правильности ведения отчетной и сметной документации в области строительства.

Конечными результатами экономической экспертизы проекта являются оцененные объем выгоды (дохода) от реализации проекта и объем совокупных затрат на его выполнение, выраженных в рублях.

Оценка дохода осуществляется исходя из следующих правил:

· выгода (доход) от реализации проекта от использования результатов проекта связана с затратами на приобретение результатов проекта, на эксплуатацию используемых результатов проекта и на вывод из эксплуатации используемых результатов проекта

· оценивается финансово-экономическое состояние компании, стоимость и состояние ее ключевых активов, в том числе интеллектуальной собственности;

· изучается целевой рынок и прогнозируется его дальнейшая динамика;

· с учетом величины, назначения, сроков инвестиций и возможности занять ту или иную долю рынка, производится экономическое моделирование проекта: рассматривается несколько сценариев реализации проекта, которым сопоставляются некоторые вероятности: для каждого из них рассчитываются основные показатели инвестиций и проводится одно- и двухпараметрический анализ чувствительности к изменению тех или иных факторов, оказывающих решающее влияние на данные показатели;

· оцениваются экономические риски инвестиций в проект и его финансовая устойчивость; дорабатывается стратегия реализации проекта, прописывается программа предстоящих инвестиций - их величина, сроки и назначение.

В случае высокой ожидаемой вероятности благоприятного сценария реализации проекта и умеренного характера как технических, так и экономических рисков проекта, он признается привлекательным с точки зрения инвестиций и переходит к финальным стадиям отбора.

Детальная экспертиза может занять достаточно продолжительный срок - до 2-3 месяцев, что подразумевает глубокий и всесторонний анализ проекта и желание как можно точнее спрогнозировать будущее развитие событий с целью избежать излишних рисков.

Обоснование инвестиций в строительство того или иного объекта делается в виде бизнес-плана.

Экспертизе подвергаются цели и задачи проекта на ближайший период и перспективу; конъюнктура рынка; финансовое положение организации с уче­том внутренних и внешних источников получения средств; усло­вия кредитования; анализ риска; получение прибыли и объемы реализации продукции. В поле зрения экспертов находятся ме­неджмент - совокупность принципов, методов, средств и форм управления производством, а также маркетинг - система управ­ления производственной и сбытовой деятельностью, основанной на комплексном анализе рынка и направленной на решение про­блемы реализации продукции.

В инвестиционном процессе проектная подготовка строи­тельства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит из трех основных этапов.

/ этап - определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, мес­та (района) размещения объекта с учетом принципиальных тре­бований и условий заказчика (инвестора). На основе необходи­мых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использо­ванием максимально возможной информационной базы данных, заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инве­стирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей. С учетом принятых на данном этапе решений заказ­чик представляет в установленном порядке ходатайство (декла­рацию) о намерениях. После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.

// этап - разработка обоснований инвестиций в строитель­ство на основании полученной информации, требований государ­ственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком решения о целесообразно ти дальнейшего инвестирования, получения от соответствующе­го органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.

/// этап - разработка, согласование, экспертиза и утвер­ждение проектной документации, получение на ее основе реше­ния об изъятии земельного участка под строительство.

Инвестирование в условиях рыночной экономики сопряже­но со значительным риском, и этот риск тем больше, чем дли­тельней срок окупаемости вложений - слишком существенно мо­гут за этот срок измениться и конъюнктура рынка, и цены, и за­работная плата работников нового предприятия. Поэтому при не­стабильной экономической ситуации (особенно когда эта ситуа­ция складывается не только на отдельном товарном рынке, а в стране в целом) предпочтение неизбежно отдают проектам, обес­печивающим быстрейшую окупаемость вложений. Этот подход неизменно актуален и для отраслей, в которых наиболее высоки темпы научно-технического прогресса, и где появление новых технологий или изделий может быстро обесценить прежние ин­вестиции. В российских условиях при повышенном риске долго­срочных инвестиций, значительном сокращении финансирования за счет государственного бюджета развитие производства това­ров и услуг становится крайне трудной задачей. Как правило, финансовые структуры заинтересованы в кратчайших сроках по­лучения прибыли и не идут на долгосрочное финансирование в условиях инфляции и нестабильности экономики. Меняются схе­мы инвестирования строительства. На первый план выходят го­сударственные источники финансирования, доля которых в не­стабильных условиях рынка будет постоянно повышаться.

Основная задача предпринимателя - доказать возможному инвестору преимущества своего предложения, убедить его в ре­альности достижения результата и выгодности участия в осуще­ствлении проекта. Этим целям и служит документ под названием «Бизнес-план», который является средством привлечения финан­совых ресурсов в развитие бизнеса и программным документом при оценке предпринимательских действий. Экспертизе подвер­гаются цели и задачи проекта на ближайший период и перспекти­ву; конъюнктура рынка; финансовое положение организации с учетом внутренних и внешних источников получения средств; условия кредитования; анализ риска; получение прибыли и объе­мы реализации продукции. Собственные средства инвестора (включая ранее реализованные акции) дополняются привлекае­мыми ресурсами за счет кредитов коммерческих банков, ино­странных займов, а также за счет прямых ассигнований из феде­рального, регионального и местного бюджетов, облигационных займов, средств, полученных от реализации принадлежащих го­сударству акций и внебюджетных отраслевых фондов. Это под­крепляется сведениями о предполагаемых источниках и условиях финансирования с указанием: по акционерному капиталу - на­именования валюты, общей стоимости акций, года выпуска, года выплаты дивидендов; по кредитам - наименования валюты, года и месяца начала кредитования, типа погашения (равными долями, аннуитет, по графику), периода погашения в годах (месяцах), льготного периода в годах (месяцах), процентной ставки, интер­вала между последовательными платами в погашение ссуды; по прочим источникам финансирования - наименования валюты, года (месяца) поступления, сумм. В поле зрения экспертов нахо­дятся менеджмент (совокупность принципов, методов, средств и форм управления производством), а также маркетинг (система управления производственной и сбытовой деятельностью, осно­ванной на комплексном анализе рынка и направленной на реше­ние проблемы реализации продукции).

Согласно методическим рекомендациям бизнес-план дол­жен состоять из следующих разделов: резюме проекта, анализ положения дел в отрасли, существо проекта, производственный план, план маркетинга, организационный и финансовый планы.

Разработка раздела «Резюме проекта» является наиболее трудной, так как все мысли и положения, включенные в резюме, должны быть отшлифованы и преследовать главную цель - заин­тересовать и сделать союзником потенциального инвестора.

«Анализ положения дел в отрасли» должен носить направ­ленный характер, а именно: показать конкурентоспособность то­вара, возможность занятия товаром свободной ниши на рынке, а не отражать положение дел в отрасли на основе старых статисти­ческих данных, без каких бы то ни было аналитических прогнозов.

Четвертый и пятый разделы должны содержать продуман­ные и четкие решения по организации производства товара, его энергообеспечению, условия поставок сырья и т. д.

В разделе «План маркетинга» необходимо раскрыть вопро­сы стратегии конкурентной борьбы на рынке товара. Для россий­ской экономики основными стали две маркетинговые концепции: концепция выживания, базирующаяся на сложившемся положе­нии и поддержании этого состояния с минимальной перестрой­кой, и концепция прорыва и риска, нацеленная на то, чтобы суще­ственно улучшить все показатели за минимальное время и занять лидирующее положение на рынке. В этой ситуации уместно пом­нить правило «золотой середины».

В разделе «Организационный план» требуется доказать, что реализация инвестиционного проекта находится в надежных ру­ках фирмы, которой можно доверить финансовые средства. Толь­ко убежденность инвестора в надежности партнера решает эту проблему.

Раздел «Финансовый план» должен расчетами подтвердить реальность осуществления проекта и надежность возврата ис­прашиваемого кредита в короткие сроки. Инвестора в первую очередь интересуют прибыль и сроки ее получения. Должны быть хорошо обоснованы источники формирования собственных финансовых средств.

Главгосэкспертиза России помогает предпринимателям как консультациями, так и непосредственным участием в составле­нии бизнес-планов. В отличие от других разработчиков этих до­кументов (банков, инвестиционных компаний, консалтинговых фирм), решающих чисто локальные вопросы инвестиционных проектов, Главгосэкспертиза на основе накопленного опыта мо­жет комплексно прорабатывать вопросы инвестиций с учетом технических, экономических, экологических и социальных про­блем.

Государственными органами РФ организуются экспертные проверки хода реализации инвестиционных программ и проектов. При этом прослеживается выполнение сроков программных ме­роприятий, эффективное использование средств, выделяемых на их реализацию. По результатам экспертных проверок подготав­ливаются предложения о продолжении работ и финансирования программ или об их прекращении, уточнении льгот или примене­нии санкций к участникам реализации проекта.