Целью экономической экспертизы проекта инвестиционно-строительных проектов является оценка выгоды (дохода) от реализации проекта и совокупных затрат на его выполнение.
Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций. При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений.
На этапе проектирования и строительства предметом экономической экспертизы могут быть обстоятельства, связанные с установлением:
· стоимости строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ;
· правильности взаимозачетов строительных организаций и заказчиков;
· правильности ведения отчетной и сметной документации в области строительства.
Конечными результатами экономической экспертизы проекта являются оцененные объем выгоды (дохода) от реализации проекта и объем совокупных затрат на его выполнение, выраженных в рублях.
Оценка дохода осуществляется исходя из следующих правил:
· выгода (доход) от реализации проекта от использования результатов проекта связана с затратами на приобретение результатов проекта, на эксплуатацию используемых результатов проекта и на вывод из эксплуатации используемых результатов проекта
· оценивается финансово-экономическое состояние компании, стоимость и состояние ее ключевых активов, в том числе интеллектуальной собственности;
· изучается целевой рынок и прогнозируется его дальнейшая динамика;
· с учетом величины, назначения, сроков инвестиций и возможности занять ту или иную долю рынка, производится экономическое моделирование проекта: рассматривается несколько сценариев реализации проекта, которым сопоставляются некоторые вероятности: для каждого из них рассчитываются основные показатели инвестиций и проводится одно- и двухпараметрический анализ чувствительности к изменению тех или иных факторов, оказывающих решающее влияние на данные показатели;
· оцениваются экономические риски инвестиций в проект и его финансовая устойчивость; дорабатывается стратегия реализации проекта, прописывается программа предстоящих инвестиций - их величина, сроки и назначение.
В случае высокой ожидаемой вероятности благоприятного сценария реализации проекта и умеренного характера как технических, так и экономических рисков проекта, он признается привлекательным с точки зрения инвестиций и переходит к финальным стадиям отбора.
Детальная экспертиза может занять достаточно продолжительный срок - до 2-3 месяцев, что подразумевает глубокий и всесторонний анализ проекта и желание как можно точнее спрогнозировать будущее развитие событий с целью избежать излишних рисков.
Обоснование инвестиций в строительство того или иного объекта делается в виде бизнес-плана.
Экспертизе подвергаются цели и задачи проекта на ближайший период и перспективу; конъюнктура рынка; финансовое положение организации с учетом внутренних и внешних источников получения средств; условия кредитования; анализ риска; получение прибыли и объемы реализации продукции. В поле зрения экспертов находятся менеджмент - совокупность принципов, методов, средств и форм управления производством, а также маркетинг - система управления производственной и сбытовой деятельностью, основанной на комплексном анализе рынка и направленной на решение проблемы реализации продукции.
В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит из трех основных этапов.
/ этап - определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора). На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных, заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей. С учетом принятых на данном этапе решений заказчик представляет в установленном порядке ходатайство (декларацию) о намерениях. После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.
// этап - разработка обоснований инвестиций в строительство на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком решения о целесообразно ти дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.
/// этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации, получение на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.
Инвестирование в условиях рыночной экономики сопряжено со значительным риском, и этот риск тем больше, чем длительней срок окупаемости вложений - слишком существенно могут за этот срок измениться и конъюнктура рынка, и цены, и заработная плата работников нового предприятия. Поэтому при нестабильной экономической ситуации (особенно когда эта ситуация складывается не только на отдельном товарном рынке, а в стране в целом) предпочтение неизбежно отдают проектам, обеспечивающим быстрейшую окупаемость вложений. Этот подход неизменно актуален и для отраслей, в которых наиболее высоки темпы научно-технического прогресса, и где появление новых технологий или изделий может быстро обесценить прежние инвестиции. В российских условиях при повышенном риске долгосрочных инвестиций, значительном сокращении финансирования за счет государственного бюджета развитие производства товаров и услуг становится крайне трудной задачей. Как правило, финансовые структуры заинтересованы в кратчайших сроках получения прибыли и не идут на долгосрочное финансирование в условиях инфляции и нестабильности экономики. Меняются схемы инвестирования строительства. На первый план выходят государственные источники финансирования, доля которых в нестабильных условиях рынка будет постоянно повышаться.
Основная задача предпринимателя - доказать возможному инвестору преимущества своего предложения, убедить его в реальности достижения результата и выгодности участия в осуществлении проекта. Этим целям и служит документ под названием «Бизнес-план», который является средством привлечения финансовых ресурсов в развитие бизнеса и программным документом при оценке предпринимательских действий. Экспертизе подвергаются цели и задачи проекта на ближайший период и перспективу; конъюнктура рынка; финансовое положение организации с учетом внутренних и внешних источников получения средств; условия кредитования; анализ риска; получение прибыли и объемы реализации продукции. Собственные средства инвестора (включая ранее реализованные акции) дополняются привлекаемыми ресурсами за счет кредитов коммерческих банков, иностранных займов, а также за счет прямых ассигнований из федерального, регионального и местного бюджетов, облигационных займов, средств, полученных от реализации принадлежащих государству акций и внебюджетных отраслевых фондов. Это подкрепляется сведениями о предполагаемых источниках и условиях финансирования с указанием: по акционерному капиталу - наименования валюты, общей стоимости акций, года выпуска, года выплаты дивидендов; по кредитам - наименования валюты, года и месяца начала кредитования, типа погашения (равными долями, аннуитет, по графику), периода погашения в годах (месяцах), льготного периода в годах (месяцах), процентной ставки, интервала между последовательными платами в погашение ссуды; по прочим источникам финансирования - наименования валюты, года (месяца) поступления, сумм. В поле зрения экспертов находятся менеджмент (совокупность принципов, методов, средств и форм управления производством), а также маркетинг (система управления производственной и сбытовой деятельностью, основанной на комплексном анализе рынка и направленной на решение проблемы реализации продукции).
Согласно методическим рекомендациям бизнес-план должен состоять из следующих разделов: резюме проекта, анализ положения дел в отрасли, существо проекта, производственный план, план маркетинга, организационный и финансовый планы.
Разработка раздела «Резюме проекта» является наиболее трудной, так как все мысли и положения, включенные в резюме, должны быть отшлифованы и преследовать главную цель - заинтересовать и сделать союзником потенциального инвестора.
«Анализ положения дел в отрасли» должен носить направленный характер, а именно: показать конкурентоспособность товара, возможность занятия товаром свободной ниши на рынке, а не отражать положение дел в отрасли на основе старых статистических данных, без каких бы то ни было аналитических прогнозов.
Четвертый и пятый разделы должны содержать продуманные и четкие решения по организации производства товара, его энергообеспечению, условия поставок сырья и т. д.
В разделе «План маркетинга» необходимо раскрыть вопросы стратегии конкурентной борьбы на рынке товара. Для российской экономики основными стали две маркетинговые концепции: концепция выживания, базирующаяся на сложившемся положении и поддержании этого состояния с минимальной перестройкой, и концепция прорыва и риска, нацеленная на то, чтобы существенно улучшить все показатели за минимальное время и занять лидирующее положение на рынке. В этой ситуации уместно помнить правило «золотой середины».
В разделе «Организационный план» требуется доказать, что реализация инвестиционного проекта находится в надежных руках фирмы, которой можно доверить финансовые средства. Только убежденность инвестора в надежности партнера решает эту проблему.
Раздел «Финансовый план» должен расчетами подтвердить реальность осуществления проекта и надежность возврата испрашиваемого кредита в короткие сроки. Инвестора в первую очередь интересуют прибыль и сроки ее получения. Должны быть хорошо обоснованы источники формирования собственных финансовых средств.
Главгосэкспертиза России помогает предпринимателям как консультациями, так и непосредственным участием в составлении бизнес-планов. В отличие от других разработчиков этих документов (банков, инвестиционных компаний, консалтинговых фирм), решающих чисто локальные вопросы инвестиционных проектов, Главгосэкспертиза на основе накопленного опыта может комплексно прорабатывать вопросы инвестиций с учетом технических, экономических, экологических и социальных проблем.
Государственными органами РФ организуются экспертные проверки хода реализации инвестиционных программ и проектов. При этом прослеживается выполнение сроков программных мероприятий, эффективное использование средств, выделяемых на их реализацию. По результатам экспертных проверок подготавливаются предложения о продолжении работ и финансирования программ или об их прекращении, уточнении льгот или применении санкций к участникам реализации проекта.