Этап зрелого, продвинутого рынка

Начался в 2003 году и длится по настоящее время. Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Усиливается информационная открытость рынка, риелторские компании занимают значимое место, и к их услугам прибегает большинство участников сделок. Одновременно больше внимания уделяется репутации агентств недвижимости, постепенно уменьшается роль частных маклеров и риелторов.

Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования к предлагаемому товару (его качественным характеристикам). Пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого лежит четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье и его назначении. Рынок предложения тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с увеличением прослойки людей, причисляющих себя к среднему классу, рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса.

Дальнейшее формирование рыночных отношений в сфере недвижимости и все большее вовлечение российской экономики в общемировые процессы в конечном итоге привели к открытости рынка. Несмотря на все особенности, на развитие отечественного рынка недвижимости в значительной степени влияют тенденции общемирового масштаба. К важнейшим из них следует отнести цены на энергоресурсы, в первую очередь на нефть, курсы мировых валют и т.п. Именно поэтому мировой финансово-экономический кризис 2008-2009 годов имел огромное влияние и на российский рынок недвижимости, который, подобно кризису 1998 года, прошел период годичной «заморозки» и постепенного «оттаивания». К 2010-2011 годам рынок полностью восстановился и вплоть до конца 2014 года продолжал поступательно развиваться.

Стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости.

  Рисунок 2 ‒ График численности населения

       Среди экономических факторов, влияющих на рынок недвижимости, можно назвать уровень доходов и занятости населения, платежеспособность, развитие в населенных пунктах социальной инфраструктуры, ставки процента и арендной платы и т.д. С экономической точки зрения основное воздействие на цены недвижимости оказывает соотношение спроса и предложения. Причем внутренние тенденции экономики могут влиять на баланс спроса и предложения разнонаправлено.

       Например, если серьезный экономический кризис неизбежно вызывает спад на рынке и снижение цен на недвижимость, то «обычная» экономическая нестабильность и угроза возникновения кризисных ситуаций в будущем, напротив, подхлестывает спрос, заставляя людей «перекладывать» деньги в недвижимость, что мы и видели в конце 2014 ‒ начале 2015 года.

       То же самое касается и инфляции: с одной стороны, она тормозит инвестиционную активность и приводит к удорожанию кредитов, с другой – повышает спрос на недвижимость в качестве средства хранения денег. Важным фактором, влияющим на цену недвижимости, является развитие кредитования.

       Ипотека делает покупку недвижимости доступнее для людей среднего и невысокого достатка. Выход на рынок большего количества покупателей увеличивает спрос и побуждает рынок недвижимости к развитию. Соответственно, повышение кредитной ставки в конце 2014 года и последующее сокращение ипотечных программ сделали кредиты малодоступными, что еще в начале года грозило стагнацией и спадом.

       Однако 13 марта 2015 года премьер‒министром России, Дмитрием Медведевым, было подписано постановление о субсидировании ипотечной ставки со стороны государства на уровне 13 % годовых. Но при этом данным документом предусмотрен ряд серьезных ограничений. В программе могут участвовать только:

Ипотечные кредиты на приобретение первичного жилья, полученные в период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Максимальная сумма займа для регионов составляет 3 млн рублей, для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга ‒ 8 млн рублей. Первичный взнос должен составлять не менее 20 %, а срок кредита – до 30 лет.

Те банки, которые выдают жилищные займы в размере не менее 300 млн рублей в месяц. В противном случае финансирование Минфином данного кредитного учреждения будет прекращено.

       В настоящий момент ситуация на ипотечном рынке показывает значительный спад по сравнению с аналогичными показателями прошлого года: количество жилищных займов сократилось на 70 %.

Однако эксперты рынка считают, что программа господдержки ипотечного кредитования позволит покрыть практически весь прогнозируемый на год спрос по жилищным займам, так как интерес потребителей к недвижимости падает, а страх потенциальных кредиторов оказаться неплатежеспособными растет.

Российская экономика имеет свои особенности, которые оказывают серьезное воздействие на рынок продажи квартир. Это:

Зависимость экономики от сырьевого рынка. Дисбаланс экономики, когда 1 % населения занят в отраслях, приносящих 25 % ВНП, приводит к тому, что даже незначительные колебания цен на энергоносители существенно влияют на экономическую ситуацию. Падение цен на нефть конца 2014 года неизбежно вызовет на рынке недвижимости негативные явления.

Двухвалютность.

Цены на квартиры могут рассчитываться в рублях, долларах или евро. В результате их общий уровень зависит от курсовых колебаний. Например, в настоящее время цены повышаются в рублях, компенсируя девальвацию национальной валюты, и одновременно понижаются в долларах вследствие снижения спроса.

Негативные ожидания. Россияне традиционно не доверяют правительству, поэтому предпочитают инвестиции в недвижимость вложениям в бизнес или даже банковским депозитам. Здесь гораздо ниже риск потерять деньги и гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. В результате рынок недвижимости не испытывает драматических спадов даже в кризисные времена.

Высокий уровень латентного спроса. Это связано как с традиционным «квартирным вопросом», так и с физическим и моральным устареванием квартир в домах советского времени. По некоторым исследованиям, поменять жилье хотели бы до 70 % россиян. Понятно, что с таким уровнем спроса рынок в долгосрочной перспективе просто обречен на рост.

 

Таблица 1 – Средние значения рыночной стоимости коммерческой недвижимости

 

№ п/п	Коммерческая недвижимость	Среднее значение за 1 кв.м.	Среднее значение стоимости
1	1	2	3
2	Офисы	23349,06	4 950 000
3	Склады	5999,77	5 218 000
4	Торговые помещения	14694,66	3 850 000
5	Производственные помещения	24984,89	8 270 000
6	Помещения общественного питания	36949,15	10 900 000

В ходе исследования было обработано 2684 объекта, из которых средневзвешенная стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке жилья города Кирова в сентябре 2017 года составила 55 513 руб., что на 0,39 % больше аналогичного показателя за октябрь 2017 года. Анализ вторичного рынка жилья показал следующие результаты.

Средние цены за квадратный метр приведены в следующей таблице 7 в рассматриваемых категориях вторичной жилой недвижимости, средняя площадь объекта в категории, количество объектов, которые были проанализированы.

Таблица 2 – Среднее значение жилой недвижимости

№ п/п	Жилая недвижимость	Средняя стоимость кв. м., руб.	Средняя площадь кв.м.
1	1	2	3
2	Студии	42 163	28,22
3	Однокомнатные	43 125	36,89
4	Двухкомнатные	47 238	56,77
5	Трехкомнатные	47 853	74,80
6	Четырехкомнатные	48 651	96,44

 

       Повышение средней стоимости кв.м. отмечено в следующих категориях недвижимости:

студии на 3,47% (с 42 036 до 43 094 рублей);

двухкомнатные квартиры на 1,78% (с 46 460 до 48 407 рублей);

трехкомнатные квартиры на 0,68% (с 46 767 до 49 924 рублей).

Падение средневзвешенной стоимости кв.м. в следующих категориях недвижимости:

 Однокомнатные квартиры на -0,19% (с 42 569 до 44 468 рублей).

Четырехкомнатные квартиры на -5,17% (с 47 389 до 49 789 рублей)

       В ходе проведения обзора на жилую недвижимость в г. Кирове было выявлено, минимальное, максимальное и среднее значение цены объектов приведены в следующей таблице 8.

       Таблицы 3 – Средняя стоимость объектов в г. Киров

№ п/п	Жилая недвижимость	Минимум	Максимум	Средняя стоимость объектов
1	1	2	3	4
2	Студии	620 000	6 200 000	2 900 000
3	Однокомнатные	510 000	11 600 000	4 500 000
4	Двухкомнатные	550 000	10 000 000	6 400 000
5	Трехкомнатные	659 000	14 800 000	7 500 000
6	Четырехкомнатные	900 000	22 000 000	11 000 000

 

       Самая дешевая квартира в ноябре – однокомнатная квартира 22,00 кв.м. на ул. Потребкооперации а 510 000 рублей. Самая дорогая квартира – четырехкомнатная квартира на ул. Воровского 508,0 кв.м. за 22 000 000 рублей. В исследовании принимало 1 320 объектов недвижимости. В таблице 9 представлены данные на квартиры – студии, однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, о средних арендных ставках.

       Таблица 4 – Средние арендные ставки на квартиры

№ п/п	Недвижимость	Средняя ставка за кв. м., руб.	Средняя стоимость руб.	Количество объектов
1	1	2	3	4
2	Студии	321,30	9 000	111
3	Однокомнатные	255,81	11 000	836
4	Двухкомнатные	353,74	21 000	312
5	Трехкомнатные	420,00	26 000	60
6	Четырехконатные	249,17	29 900	1

 

В ходе анализа было выявлено, что наибольшее количество сдаваемых в аренду объектов составляют однокомнатные квартиры. Максимальная цена за аренду – комната по адресу: г. Киров, Ленинский р-н, ул. Щорса, д. 55 – 7 500 руб. за 14 кв. м. – арендная ставка составляет 535,71 руб. за 1 кв. м. Минимальная цена за аренду – комната по адресу: г. Киров, Ленинский р-н, пгт Лянгасово, ул. Комсомольская, д. 37 – 2 000 руб. за 18 кв. м. – арендная ставка составляет 111,11 за 1 кв. м.