Понятие и особенности совершения сделок с земельными участками. Отчуждение земельных участков

Тема 6:Правовое регулирование оборота земельных участков.

    Цель практического занятия: изучить особенности правового регулирования отношений по купле-продаже, обмену, дарению земельных участков, ренте, ипотеке, залогу права аренды, наследованию, переходу и сохранению права на земельные участки в Республике Беларусь.

 

    Основные вопросы:

1. Понятие и особенности совершения сделок с земельными участками в Республике Беларусь.

2. Ипотека земельных участков. Залог права аренды земельного участка.

3. Особенности наследования земельных участков.

4. Переход и сохранение права на земельные участки.

 

    Опорный конспект

Понятие и особенности совершения сделок с земельными участками. Отчуждение земельных участков

Согласно ст. 47 Кодекса о земле земельные участки, находящие­ся в частной собственности, могут быть предметом договоров куп­ли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом установленных ограничений.

Действующий Кодекс о земле различает две группы сделок от­носительно земельных участков:

- первую группу составляют сделки, совершаемые непосредст­венно с земельными участками, к которым можно отнести куплю-продажу земельных участков, дарение, ренту, обмен, аренду, ипотеку и т.п.;

- вторую группу составляют сделки, совершаемые с правами на земельные участки, что отчетливо просматривается на примере сделок, совершаемых с правом аренды земельного участка, напри­мер, по предоставлению права аренды земельных участков в залог, внесению права аренды земельного участка в уставный фонд хозяйственного общества или товарищества и т.п.

Общие правила совершения сделок с земельными участками предусмотрены ст. 47 Кодекса о земле, к которым, в частности, относятся:

1) запрет на изменение целевого назначения земельного участка при совершении сделки с земельным участком,

2) обяза­тельное наличие документа, удостоверяющего право на земельные участки,

3) согласие собственника земельного участка – в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

Согласно ст. 70 Кодекса о земле собственники земельных уча­стков при совершении сделок с земельным участком, арендаторы земельных участков при предоставлении арендованного земель­ного участка в субаренду, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другим лицам, использовании права аренды земельного участка в качестве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах.

В ст. 5 Кодекса о земле закреплен принцип единства судьбы зе­мельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений).

В ст. 51 Кодекса о земле сфера действия принципа единства при  буквальном толковании ограничена частной собственностью на землю: земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными консервированными капитальными строениями, и наоборот капитальные строения, в том числе незавершенные законсервированные читальные строения, могут отчуждаться только вместе с земельными участками, за исключением продажи строений на снос. Системный анализ ряда иных статей Кодекса о земле позволяет делать вывод о более широком содержании принципа единства, охватывающего взаимосвязь не только самого земельного участка и капитального строения как объектов гражданских прав, но и взаимосвязь иных вещных прав (кроме права собственности) на земельные участки с правами на капитальные строения (см. схему 3 на с. 98). Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме в порядке, установлен­ном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о госу­дарственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными. К ничтожным относятся также следующие сделки с земельными участками или правами на них:

- если отсутствуют документы, удостоверяющие права на зе­мельные участки;

- если совершается сделка с земельным участком, предостав­ленным в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование или в аренду (за исключением допускаемых законодательством сделок с правом аренды земельного участка).

Предметом купли-продажи является обособленный земельный участок, принадлежащий субъекту на праве частной собственности. На продаваемый земельный участок субъект должен иметь свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации.

Юридические лица могут отчуждать земельные участки, нахо­дящиеся у них в собственности, не только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земель­ного участка, и при сохранении его целевого назначения, но о физическим лицам, имеющим такие права согласно Указу Президента Республики Беларусь №431 от 23.09.2011 г. Кроме того, сделка по отчуждению может быть совершена с местным исполкомом.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальны­ми строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными закон­сервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, са­довые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности. Исключения составляют случаи продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граж­дан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться:

- сельскому, поселковому исполкому либо

- гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городско­го типа, где расположены отчуждаемые земельные участки.

Не допускается отчуждение предоставленных в частную собст­венность для строительства капитальных строений (зданий, соору­жений) земельных участков (купля-продажа, мена, рента, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением:

- отчуждения земельных участков соответствующему исполкому в соответствии с его компетенцией;

- отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;

- отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и по­купатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:

1) гражданин Республики Беларусь или юридическое лицо Республики Беларусь;

2) сельский, поселковый, городской и районный исполнитель­ный комитет.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка про­давец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных комму­никаций и другие условия использования).

Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Вместе с тем ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь, частную собственность негосударственных юридических лиц Республики Беларусь по их кадастровой стоимости, действующей на дату подачи ими заявления о предоставлении земельного участка в частную собственность, исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком Республики Беларусь на дату подачи такого заявления, за исключением земельных участков, предоставляемых по результатам аукциона.

При предоставлении земельных участков в частную собственность по результатам аукциона их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже кадастровой стоимости.

За равноценные земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, находившихся в частной собственности, плата не взимается.

Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при их возмездном отчуждении устанавливается в соответствующих договорах, а при отчуждении местным исполнительным комитетам – в соответствующих решениях данных исполнительных комитетов и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков, определенной исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком Республики Беларусь соответственно на дату подписания договора или принятия решения. Отчуждение местным исполнительным комитетам земельных участков, за которые собственниками при их предоставлении была внесена часть кадастровой стоимости, производится по цене, соответствующей этой части кадастровой стоимости, определенной исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком Республики Беларусь на дату принятия решения о прекращении права частной собственности на земельный участок.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в ча­стной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки. Земельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть предметом мены и ренты.