Приобретение и возникновение прав собственности на землю

Классификации оснований приобретения участков в ЧС:

1. Акты государственных органов и органов МСУ (а-п способ приобретения ЧС на землю - передача компетентным органов в ЧС из государственной и муниципальной земельных участков посредством первичного предоставления либо переоформление прав на землю)
2. Договоры и иные сделки.

Отличие процедуры предоставления от переоформления:

При предоставлении собственность возникает впервые и как правило осуществляется по итогам аукциона ли конкурса. Процедура переоформления происходит, когда граждане имеют на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного владения ЗУ и желают стать собственником. Для граждан бесплатно и добровольно. Для большинства юридических лиц обязательно и за плату.

Правило о приватизации (переоформлении земельных участков) распространяются не только на граждан, имеющих все необходимые документы на землю, но и на граждан, имеющих фактическое землепользование с расположенными на них жилыми домами, которые были ими приобретены до вступления в силу закона СССР от 6 марта 1990 года «О собственности в СССР», но при этом не были надлежаще оформлены и зарегистрированы. В соответствии с п.4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК № 137 ФЗ данные граждане вправе зарегистрировать ЗУ. В соответствии с п.3 ст.3 срок переоформления не ограничивается для граждан.

Документы:

1. подача заявления заинтересованным лицом
2. документы, необходимые для приватизации
3. в необходимый орган

• действует принцип платности землепользования
• должен быть осуществлен отвод (выдел) земельного участка на местности- межевание ЗУ.
• Право собственности должно быть зарегистрировано

 ЗК содержит общие положения приватизации, которые могут быть конкретизированы к-л актами. (пример: приватизация садовых ЗУ), а особенности ЗУ, принадлежащих фермерам указаны в п.7 ст. 10 ФЗ «об обороте земель с/х назначения». Указано, что фермеры приобретают право собственности на ЗУ, которые находятся у них на праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляются в соответствии со 137 ФЗ по цене, которую устанавливает субъект РФ, но не более 15 % кадастровой стоимости. «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории свердловской области».

ПО переоформлению (бесплатно, бессрочно) работает 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» 122 ФЗ. Для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного владения или пост (бессрочного) пользования, предоставленное таким гражданам до введения в действия ЗК и даже если не указано право на котором предоставлен такой участок, государственная регистрация осуществляется на основании следующих документов:

1. акт о предоставлении гражданину данного ЗУ ОГВ или ОМС
2. либо свидетельство о праве гражданина на данный ЗУ (если это было в их компетенции)
3. либо выписка из похозяйственной книги (выдается ОМС) о наличии у такого гражданина права на ЗУ (для ЛПХ)
4. и иной документ, удостоверяющий какое либо право на земельный участок.

Не допускается приватизация ЗУ в случае, если он ограничен в обороте либо выведен из оборота.

Истребованием регистрационным органом иных документов не допускается.

Если ЗУ, указанный выше, перешел по наследованию, либо по иным основанием перешло право собственности на расположенное на таком ЗУ здание тогда могут быть предоставлены для регистрации следующие документы:

1. свидетельство о праве на наследство
2. либо иной документ, удостоверяющий право собственности
3. один из документов перечисленных нами ранее, устанавливающий право любого прежнего собственника указанного здания, на данный земельный участок.

Предоставление документов на землю не требуется, если земля была ранее зарегистрирована надлежащим образом. 30 дней длится регистрация.

 

СДЕЛКИ.

Сделки:

· юридический факт

· правомерное действие

· волевой акт лица, совершающего действие

· характеризуется особой направленностью (направлены на изменение, прекращение, возникновение прав и обязанностей)

Форма: обязательно – нотариальная – в случаях, указанных в законе (залог) либо по соглашению сторон. + сделки с недвижимым имуществом подлежат гос регистрации. Несоблюдение нотариальной формы или требования о гос регистрации влечет недействительность сделки. НО если одна из сторон полностью или частично исполнило сделку, а другая сторона отказывается от такого оформления, то суд вправе по требованию стороны (которая исполнила обязательство) признать сделку недействительной.

МЕНА. Мена – обмен имуществом, принадлежащий гражданам и ЮЛ на праве собственности в соответствии с ГК. Регулируется ГК (норами, которые регулируют куплю-продажу). Форма договора мены земельного участка разработана госкомземом (письмо от 19.10.94 №2-16/1629). Договор должен быть зарегистрирован в гос органе регистрации.

ДАРЕНИЕ. Право дарения имеют собственники земли. Общие положения о дарении регулируются ГК (то же письмо со всеми условиями). Договор дарения должен быть письменным и зарегистрированным в гос органе регистрации.

НАСЛЕДОВАНИЕ. Ст. 1181 ГК – земельный участок, принадлежащей наследодателю на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях в соответствии с ГК. При наследовании земельного участка при этом также переходят находящиеся в его границах поверхностно-почвенный слой, водоемы, лес, растения. Раздел земельного участка, принадлежащем на праве общей собственности делится в соответствии с правилами о минимальном размере земельного участка, установленного для участка соответствующего целевого назначения.

ИПОТЕКА. Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется ГК и ФЗ «об ипотеке». Самый распространенный случай – залог земельного участка для получения денежного кредита. Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем. В договоре указываются: предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства. Договор должен быть заключен письменно и нотариально удостоверен + зарегистрирован. Несоблюдение влечет недействительность. Взыскании обращается на земельный участок при невыполнении основного обязательство по решению арбитражного суда. Если земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, то ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре. Ипотека здания, строении, сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка. При ипотеке земельного участка право залога на находящиеся на нем или возводимые сооружения (в том числе жилые строения) не распространяется.

РЕНТА. Одна сторона – получатель ренты передает другой стороне – плательщик ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Осуществляется только на основании договора. Арендатор владеет, пользуется, все плоды идут ему. Арендатор может сдать в субаренду. Арендодателем может быть только собственник. Уполномоченные законом или собственником имеют право также сдавать в аренду. Земельный участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом (п.4 ст. 27 ЗК) изъятые из оборота земельные участки. Законом «об обороте земель с\х назначения» установлено, что в аренду не могут сдаваться доли в праве общей собственности в праве общей собственности на земельный участок (доли в аренду не сдаются). Договор аренды подлежит гос регистрации. (в купле-продаже гос регистрации подлежит переход права собственности, а в договоре аренды регистрируется сам договор) срок договора: может быть определенный срок либо без указания срока – неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону за 3 месяца. Договор аренды заключается не более чем на 49 лет.

По общему правилу ГК по истечению срока аренды арендатор имеет преимущественное перед другими право на заключение договора аренды на новый срок. ЗК устанавливает иные основание преимущественного права: его имеют собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке. + арендатор не имеет право на заключение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК (основания прекращения договора аренды).

В соответствии со ст. 65 ЗК и с платностью за земли, переданные в аренду взимается арендная плата. Размер арендной плату – существенное условие. Своевременное внесение арендной платы – основная обязанность арендатора.

Обязанности арендаторов: ст. 618, 617 ГК, ст. 22 ЗК.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Нотариально не обязательно, обязательна регистрация (перехода права собственности)

ИНСТИТУТ ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО ВЛАДЕНИЯ. Возник в 90мгоду. Ст. 21 ЗК. Предусмотрено только для граждан, которые приобрели это права до введения в действие ЗК. С принятием ЗК (2001 год) утратил силу закон от 23.12.92 «о праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного, подсобного, дачного, садоводства, индивидуального жилищного строительства». Право пожизненного наследуемого владения сохраняется в России, т.к. есть наследование. Такой участок можно только передавать по наследству, если не перевести в право собственности или аренды; срок приобретения не ограничен.

ПРАВО ПОСТОЯННОГО БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ. ЗК устанавливает субъектный состав лиц, которым могут быть предоставлены земельные участки. Предоставляются земельные участки, которые находятся в гос или муниципальной собственность – сдаются в право постоянного бессрочного пользования. Граждане имеют право приобрести в собственность такие земельные участки. Лица, пользующиеся землей не имеют право распоряжаться не имеют право распоряжаться земельными участками, в т.ч. вносить их в уставный капитал. ЮЛ обязаны оформить право собственности либо аренды на такие земельные участки – до сра, указанного в ФЗ «о введении в право собственности», в противном случае им будет вменен штраф в соответствии с КоАПом. Если продается здание, находящимся на земельном участке, находящимся в бессрочке, то новому собственнику переходит это же право в том же объеме и на том же основании.

ПРАВО БЕЗВОЗМЕЗДНОГО СРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ. Отличается от аренды тем, что осуществляется бесплатно. Отличается от постоянного бессрочного пользования временным характером отношения. Право передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование из земель, находящихся в гос или муниципальной собственности принадлежит исполнительным органам гос власти либо муниципальной собственности только определенные категории субъектов – гос муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, ОГВ и ОМС. Срок не может быть больше года. В право БСП могут также предоставляться земельные участки из земель организаций отдельных отраслей экономики (организация транспорта, лесного хозяйства, гос природных заповедников) в виде служебного надела.

Право собственности на земельный участок не является абсолютным: права ограничиваются законодательством. Общее ограничение – ч.2. ст. 36 К РФ (реализовать право только если оно не наносит ущерб окружающей среде и если не нарушает права и законные интересы других лиц)

СЕРВИТУТ – право пользования чужой вещью в ограниченном отношении. Ст. 216 ГК – сервитут – ограниченное вещное право.

Земельный сервитут это

1)вещное право на земельный участок, которое будет существовать, пока существует земельный участок в отношении которого он установлен.

 2)Это право на чужую вещь

3)обладатель сервитута приобретает право ограниченного пользования земельным участком, а обременение участка сервитутом не лишает его владельцев владением, пользованием, распоряжением. При этом осуществление сервитута должно быть наименее обременительно для земельного участка

4)сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу. Сервитут регистрируется.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. П.3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установление сервитута и собственником участка. Сервитут может быть установлен не только по требованию лица, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, но и землевладельца и землепользователя.

Публичный сервитут устанавливается в соответствии с законом, иным НПА РФ, НПА S РФ, НПА омс для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов публичных слушаний. Публичный сервитут регулирует ЗЗ.

Публичный частный сервитут может быть либо срочным, либо постоянным (с указанием срока либо без такового). Собственник земельного участка, обремененный частным сервитутом вправе требовать соразмерную плату от лиц, которые установили сервитут. Однако, требование соразмерной уплаты возможно и при установлении публичного сервитута, НО только в том случае, если это привело к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

В случае недостижения соглашения об установлении и условиях частного сервитута спор разрешается по иску лица, требующего установление сервитута. Лица, права и законные интересы которых затрагивают установление публичного сервитута также могут требовать защиты своих прав в судебном порядке. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использовании земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятие него земельного участка, в том числе в виде выкуп.

ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ.

Плата за земельный участок осуществляется в виде арендной платы и земельного налога. Земельный налог платят собственники, землевладельцы и землепользователи в соответствии с п.1 ст. 387 НК.

ПП ВАС РФ от 23.07.09 №54.

Это местный налог (идет в местный бюджет). П.1 ст. 389 НК: О – земельный участок, который (ст. 11.1 ЗК) уже сформирован. Если граждане не владеют земельным участком на праве Постоянного Бессрочного Пользования, но владеют им в силу времени, то они тоже будут платить налог. Если нет никаких документов у граждан или ЮЛ в силу принципа платности использования земли, с граждан взимается неосновательное обогащение за пользование земельным участком. При разрешении вопроса (кто плательщик) в отношении земельного участка, где расположен многоквартирный дом, и если есть ТСЖ, то налог будут платить все равно граждане.

Одним из принципов регулирования платы за использования земель является отсутствие зависимости определения размера земельного участка от экономических результатов использования земель. Размер земельного налога не зависит от хоз деятельности устанавливается виде стабильных платежей за единицу земельной пощади в расчете на год.

Пересмотр ставок земельного налога возможен при изменении условий хозяйствования (загрязнение и эрозия почв) – по причинам, не зависящим от лица, использующего землю (уменьшается).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Налоговый период – календарный год.

Налоговые ставки устанавливаются местными органами власти, но не могут превышать 0,3% в отношении земельных участков с\х использования, занятых жилищным фондом и объектами жилищно-коммунального комплекса, также предоставленных для личного подсобного хозяйства и не могут превышать 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Налоговые льготы (гл. 31 НК)

Прекращение права частной собственности на ЗУ.

Прекращение – это совокупность юридических и фактических действий (событий) совершаемых собственником, либо компетентным органом, с которым законодательство связывает утрату ПС, в результате чего последнее либо перестает существовать вообще, либо возникает у др. суб-та ГП.

Классификация (Крысанов):

1) Добровольное: по воле собственника: отказ; отчуждение в результате совершения сделки; добровольная ликвидация юр. лица.

2) Утрата ПС: не зависимо от воли собственника

3) Принудительное прекращение - осуществляемое помимо и против его воли:

действие органов публичной власти: изъятие за выкуп для гос. и муниц. нужд. Принудительно, на возмездной основе и не вызвано совершением гражданином противоправных деяний и обусловленное необходимостью осуществления публичных интересов. Допускается при условии предварительно и равноценного возмещения стоимости ЗУ на основании решения уда ст. 55 ЗК).

Равноценное возмещение – выкупная цена ЗУ, в которую в силу п.4 ст.63 ЗК и п.2 ст.281 ГК включается рыночная стоимость ЗУ и находящегося на нем недвижимого имущества, а так же все убытки причиненные собственнику изъятием, включая те, которые он понесет в связи с досрочным прекращением свои обязательств (ст. 57 ЗК + постановление Правит-ва от 07.05.03 № 262).

Согласно ст. 280 ГК собственник ЗУ, подлежащего изъятию несет риск отнесения на него при определении выкупной цены ЗУ затраты убытков (ст.281 ГК), связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий на ЗУ с момента гос. регистрации решения об изъятии ЗУ до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе. Рыночная цена в соответствии со ст.66 ЗК.

Реквизиция – временное изъятие ЗУ по решению уполномоченного органа гос. власти в связи с эпидемией, аварией и т.д. с возмещением собственнику убытков и выдачей ему документов о реквизиции. В случае невозможности возврата соб-ку возмещают рыночную стоимость, либо ему предоставляется равноценный ЗУ.

Действие ОГВ направленное на прекращение прав на ЗУ у лиц совершивших правонарушение:

- Изъятие ЗУ, который не используется в связи с его назначением ст.284 ГК.

- Изъятие ЗУ используемого с нарушением законодательства.

- Конфискация – изъятие в соответствии со ст. 286 ГК

Действия ОГВ направленные на лишение ПС лица, которому оно не может принадлежать ему в силу закона;

Обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237 ГК):

П.1 ст.62 об ипотеке могут быть заложены ЗУ, если они не исключены из оборота и не ограничены в обороте.

 

 

15.10.11