Суперфиций и эмфитевзис

 Суперфиции (superficies - находящееся на поверхности земли) - это вещное право, возникавшее в результате возведения дома или иной постройки на чужой земле. Юридически между землей и возведенной на ней постройкой существовало такое же соотношение, как между главной и подчиненной вещью. А из правила о том, что подчиненная вещь следует за главной, вытекал и соответствующий частный вывод:

 суперфиций следует за земельным участком. Тем самым, кто бы ни возвел строение, его собственником может быть признан лишь тот, кому принадлежит на праве собственности использованный для строительства земельный участок. И поначалу отношения с земельным собственником оформлялись договором имущественного найма, с тем чтобы за ежегодно вносимую плату, возведший строение приобретал возможность длительного его использования. В результате у застройщика возникало не вещное, а только личное право на возведенное строение и связанный с ним земельный участок. Впоследствии, однако, претор предоставил правам застройщика более широкую защиту: помимо отчуждаемости, бессрочности и перехода по наследству, эти права защищались также против любого и каждого, включая собственника, при помощи исков и интердиктов, аналогичных по своему содержанию виндикационным, негаторным и прогибиторным искам, а также владельческим интердиктам:. Благодаря указанным реформам суперфиций и был превращен из личного в вещное право.

 Аналогичный исторический процесс претерпел и эмфитевзис. Этот вошедший в римский юридический словарь термин греческого происхождения имел в латинском языке чисто описательное обозначение. Там соответствующее явление именовалось conductio agri vectigalis - наем платных земель. Первоначально земля для ее сельскохозяйственной обработки действительно сдавалась за.определенную плату внаем. Но затем срок пользования ею был удлинен до 100 и более лет либо это пользование вообще становилось наследственным и бессрочным (вечным). Оно обеспечивалось преторской защитой, столь же широкой, как и предоставленная суперфицию. Поэтому и эмфитевзис, подобно суперфицию, утрачивает черты;-ичного и становится вещным правом.

 Суперфидий и эмфитевзис, в основных своих чертах сконструированные претором, затем уже в очищенном от следов юридического дуализма виде вошли в Уложение Юстиниана. Некоторые связанные с последним нововведения затронули лишь эмфитевзис: возможность его продажи эмфитевтой ограничивалась предоставлением права преимущественной покупки собственнику земли, а в случае, если три года подряд не вносилась установленная за эмфитевзис плата, дальнейшее его действие вовсе прекращалось.

 Как суперфиций, так и эмфитевзис имеют то общее с сервитутами, что и они носят вещный характер, будучи ограниченными правами на чужую вещь. Однако от личных сервитутов суперфиций и эмфитевзис отличались тем, что были отчуждаемы и передаваемы по наследству, а от вещных - соотношением не между господствующим и подчиненным участками, но между правами, которые на один и тот же субъект (земельный участок или также возведенное на нем строение) принадлежали разным субъектам - собственнику и суперфициарию или эмфитевте.

Билет № 12