2018-02-12
251
Непосредственное управление
Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками помещений в доме без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
Собственники не несут расходы по управлению, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя. Однако, затраты на обучение персонала могут возникнуть в том случае, если собственники помещений в доме на общем собрании примут решение об обучении одного из них, который будет действовать от имени остальных на основании доверенности. На практике такие случаи редки.
При ведении договорной деятельности с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг, возможны следующие варианты отношений:
- Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
- Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
- В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться (собирать собрания собственников, заключать договоры, чаще общаться друг с другом, нести ответственность за содержание дома). По действующему ранее федеральному закону «О товариществах собственников жилья», такой способ управления предполагался при наличии собственников в количестве до четырех. В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении домом законом не ограничено.
Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При управлении домом посредством товариществ собственников жилья (потребительских кооперативов, жилищных кооперативов), собственники помещений в доме сами несут расходы по управлению общим имуществом, содержат штат управления. Кроме того, в случае необходимости они оплачивают и обучение лиц, привлекаемых к управлению домом из числа собственников либо сторонних лиц. Эффективность работы управленческого штата напрямую зависит от профессионализма так называемых house-masters (управдомов).
Данный способ управления предполагает возможность содержать и обслуживать дома путем оказания некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы). Вероятно, что работник, работающий на себя да еще и получающий за это вознаграждение выполнит свои обязанности более качественно, чем тот, кто работает на другого. Большую роль играет доверие остальных собственников к такому работнику.
При управлении многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договоры управления многоквартирным домом с управляющими организациями, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
Способ управления домом посредством создания ТСЖ хорош тем, что жильцы могут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК). Кроме того, действующий Жилищный кодекс (ст. 137) позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК). Доходы от такой деятельности могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.
Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Отметим, что договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени всех собственников помещений в доме.
В расходы по содержанию дома включаются затраты на управление, то есть жильцы обязаны оплачивать услуги управляющей организации. Так как управляющие организации оказывают услуги на профессиональной основе, исключаются расходы на обучение персонала.
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
В большинстве зарубежных стран управление жилищным фондом осуществляется через различные объединения собственников жилья, ассоциации, кондоминиумы, жилищные товарищества (аналоги наших товариществ собственников жилья).
В США государственное жилье составляет лишь около пяти процентов всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частной собственности. Здесь широко распространены ассоциации собственников квартир. Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять деятельность по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
В Германии жители в многоквартирных домах объединяются в жилищные товарищества, которые избирают управляющего домом. Управляющий, как держатель и распределитель средств жителей, имеет право распоряжаться ими. Он же и несет ответственность за деньги перед жителями. С управляющим заключается контракт.
Совместные домовладения получили широкое распространение во Франции и Великобритании, Испании и Польше.
В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы — явление редкое. В союзы объединяется лишь незначительная часть жителей. Связано это, возможно, с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь. Для управления домом приглашают профессиональных менеджеров.
Зачастую, у собственников жилья в зарубежных странах не возникает вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Формы управления существуют там давно, в отличие от России. Поэтому, жильцам и не приходится серьезно задумываться о том, какие действия предпринять: объединяться в ТСЖ, нанимать управляющую компанию или управлять самостоятельно.
Теперь и российские граждане получили возможность проявить свою гражданскую активность, возможность принимать важные решения по управлению общей собственностью, позволяющие быстро и эффективно решать жилищно-коммунальные проблемы.
