Непосредственное управление

Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.

При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения в доме от своего имени. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. От их имени в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников, уполномоченный остальными по доверенности.

Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться. По действующему ранее федеральному закону «О товариществах собственников жилья», такой способ управления предполагался при наличии собственников в количестве до четырех. В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении законом не ограничено.

Даешь профессиональное управление!

Управление домом можно поручить управляющей организации, что является неплохой альтернативой двум другим способам управления. Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление.

В основе отношений по управлению домом лежит грамотно составленный письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде. В договоре управления прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные ЖКУ. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме. Прописывается порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки ЖКУ. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и, следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки. Кроме того, в договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).

Что дает собственникам ТСЖ (ЖК, ПК), созданное в их доме?

Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом на практике является товарищество собственников жилья. Преимущества данного способа управления:

- ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых ЖКУ. Выбрать подрядчика можно из списка существующих в данной местности, либо на конкурсной основе. При проведении конкурса собственники сами устанавливают требования к конкурсантам-подрядчикам и сами контролируют процесс предоставления ЖКУ.

- Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств.

- ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме: лестницы, внутренние инженерные сети, крышу, лифты. Само решает, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.

- В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок, на установку приборов видеонаблюдения в подъездах, на приобретение и установку приборов учета и т.п.

- Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.

Управление домом посредством создания ТСЖ хорошо тем, что жильцы смогут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала. Кроме того, действующий Жилищный кодекс позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность, доходы от которой могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом собственникам так или иначе придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и, когда нужна помощь, не всегда оказываем ее друг другу. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.