Студопедия


Авиадвигателестроения Административное право Административное право Беларусии Алгебра Архитектура Безопасность жизнедеятельности Введение в профессию «психолог» Введение в экономику культуры Высшая математика Геология Геоморфология Гидрология и гидрометрии Гидросистемы и гидромашины История Украины Культурология Культурология Логика Маркетинг Машиностроение Медицинская психология Менеджмент Металлы и сварка Методы и средства измерений электрических величин Мировая экономика Начертательная геометрия Основы экономической теории Охрана труда Пожарная тактика Процессы и структуры мышления Профессиональная психология Психология Психология менеджмента Современные фундаментальные и прикладные исследования в приборостроении Социальная психология Социально-философская проблематика Социология Статистика Теоретические основы информатики Теория автоматического регулирования Теория вероятности Транспортное право Туроператор Уголовное право Уголовный процесс Управление современным производством Физика Физические явления Философия Холодильные установки Экология Экономика История экономики Основы экономики Экономика предприятия Экономическая история Экономическая теория Экономический анализ Развитие экономики ЕС Чрезвычайные ситуации ВКонтакте Одноклассники Мой Мир Фейсбук LiveJournal Instagram

Новые подходы к установлению размера платы за жилые помещения




Дмитрий Гордеев

«Жилищное право», 22.09.2005

В России сложилась практика, при которой собственники помещений - граждане и организации - отстранены органами местного самоуправления от управления многоквартирными домами. Муниципалитеты осуществляли единоличный выбор способа управления многоквартирными домами в масштабе муниципального образования и «назначали» управлять ими свои организации. Редким исключением было создание товариществ собственников жилья и деятельность старых жилищно-строительных кооперативов. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирными домами. Муниципалитет, как один из собственников помещений в многоквартирных домах, не имеет при решении вопросов управления домами преимуществ перед другими собственниками помещений. До сего дня во всех городах и района России устанавливалась одинаковая плата за содержание и ремонт жилья для нанимателей собственников жилых помещений. Из-за монополизации рынка управления и содержания многоквартирных домов услуги и работы жилищных унитарных предприятий оплачивались по муниципальным ценам. Размер платы за наем независимо от доходов нанимателей был символическим и не дифференцировался в зависимости от потребительских качеств жилья. В связи с преобладанием в России частной собственности на жилые помещения действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел серьезные изменения организации управления многоквартирными дома ми и оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг. С такой степенью детали­зации ранее эти вопросы в федеральных зако­нах не регулировались. Во многих городах и районах Российской Федерации органы мест­ного самоуправления уже приступили к форми­рованию экономических отношений в жилищ­ной сфере в соответствии с положениями VII и VIII разделов Кодекса. Немаловажная роль в этих отношениях отводится новой системе оп­ределения размера платы за жилые помеще­ния и коммунальные услуги.

Первое, на что необходимо обратить вни­мание, это законодательное устранение всеоб­щего регулирования цен на содержание и ре­монт общего имущества многоквартирных до­мов. Роль органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации после введения в дей­ствие Жилищного кодекса Российской Феде­рации в установлении размера платы на содер­жание и ремонт жилых помещений серьезно изменена. Надо различать права органов пуб­личной власти устанавливать цены для нанима­телей и для собственников.

Собственники всегда обязаны нести расхо­ды на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Это было установле­но еще в 1993 году в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Причем собственники помещений - это не только граждане или организации, но и муниципальные образования, города Москва и Санкт-Петербург, Российская Федерация. По­этому в соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 3 статьи 30, статья 39) именно собствен­ники в первую очередь обязаны нести бремя расходов на жилье и вносить плату за содержа­ние и ремонт общего имущества в многоквар­тирных домах. При этом доля обязательных рас­ходов на содержание общего имущества опре­деляется долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном многоквартирном доме.




Для собственников основным способом установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является при­нятие решения об этом на общем собра­нии собственников помещений в многоквар­тирном доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). На таком собрании собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность,

сколько они предполагают за это платить. Та­кое правило установлено для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартир­ном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК. Порядок проведения общих собраний собствен­ников помещений и принятия на них решений установлен статьями 45-48 ЖК РФ.

Если собственники выбрали способ управле­ния многоквартирным домом управляющей орга­низацией, то размер платы за содержание и ре­монт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муници­палитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме.



Плата за содержание и ремонт должна уста­навливаться в размере, обеспечивающем содер­жание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законода­тельства (статья 158 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и дом быстро придет в негодность. Возможность ус­тановления заниженной платы для собственни­ков Жилищный кодекс РФ не допускает. Граж­дане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, впра­ве обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии в соответствии со статьей 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ2. Пла­та как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственни­ков жилых и нежилых помещений в многоквар­тирном доме: как для граждан, так и для муни­ципалитета (часть 4 статья 162 ЖК).

Правомочия органов местного самоуправ­ления устанавливать размер платы за содер­жание и ремонт жилого помещения тесно увя­заны законодателем с наличием или отсутстви­ем решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Факти­чески законодатель предусмотрел ограничен­ный перечень случаев, когда орган местного самоуправления принимает решения по вопро­су определения размера платы вместо соб­ственников помещений. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 статьи 156) органы местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органы государ­ственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли реше­ние о выборе способа управления многоквар­тирным домом в установленный срок или при­нятое собственниками решение о выборе спо­соба управления многоквартирным домом не было реализовано. В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Фе­дерации» (статья 18) установлено, что на это им дается 1 год после введения в действие Кодекса (то есть до 1 марта 2006 года). Только по истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выпол­нили предусмотренную статьей 161 обязан­ность по выбору способ управления многоквар­тирным домом, орган местного самоуправле­ния в соответствии с положениями части 4 ста­тьи 161 ЖК РФ в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей орга­низации3. В последующем такие конкурсы бу­дут проводиться в соответствии с положения­ми части 4 статьи 161 ЖК. На конкурсе опреде­ляются все условия договора управления до­мом (в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и тогда муниципали­теты могут устанавливать свои цены на содер­жание и ремонт для каждого отдельного мно­гоквартирного дома.

«Среднегородских» или «среднерайонных» цен быть не может. Дифференцированное оп­ределение органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения (в предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях) для каждого многоквар­тирного дома является новым подходом. В со­ответствии с Жилищным кодексом РФ реше­ния, касающиеся управления многоквартирным домом, принимаются собственниками помеще­ний. Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме, принад­лежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только соб­ственники помещений в отдельном многоквар­тирном доме обязаны содержать это имуще­ство (часть 3 статьи 30, статья 36, часть 1 ста­тьи 39 ЖК РФ) и имеют право владеть, пользо­ваться и в установленных пределах распоря­жаться общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 37 ЖК РФ). Принятие решений о реконструкции и ремонте общего иму­щества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквар­тирном доме и выборе способа управления многоквартирным домом относятся к компетен­ции общего собрания собственников помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ).

Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических параметров дома (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня благоустройства дома (на­личие инженерных систем предоставления ком­мунальных услуг холодного и горячего водоснаб­жения, водоотведения, электроснабжения, газо­снабжения, отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства при­домовой территории. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, уста­навливаемый органами местного самоуправле­ния во всех предусмотренных Жилищным кодек­сом РФ случаях должен определяться дифферен­цированно для каждого многоквартирного дома.

В отличие от положений Закона Российс­кой Федерации «Об основах федеральной жи­лищной политики» Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимости установления размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения «на основании результатов не­зависимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья». Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» при­нималось во исполнение ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»4 и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей Жилищному кодек­су РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья не требуется.

Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления впра­ве отразить «метод экономической обоснованности расходов». При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений го­сударственного или муниципального жилищ­ного фонда равном размеру платы за содер­жание и ремонт жилого помещения для соб­ственников помещений в таком доме «метод экономической обоснованности расходов» практически неприменим.

Как уже было сказано, размер платы за со­держание и ремонт жилого помещения для соб­ственников жилых помещений, которые не при­няли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления по резуль­татам открытого конкурса по отбору управляю­щей организации, проводимого органом мест­ного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (часть 3 статьи 156 ЖК РФ). Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ выиграв­шим торги на конкурсе признается лицо, кото­рое по заключению конкурсной комиссии, за­ранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Требования по конкурсу, критерии оценки предложений будут установлены Правительством Российской Фе­дерации. Победитель конкурса будет опреде­ляться путем оценки в совокупности предлага­емых конкурсантами условий: цены, качества работ и услуг по содержанию и ремонту обще­го имущества многоквартирного дома, профес­сиональных возможностей для управления до­мом и других условий. Вероятно, размер пла­ты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не будет главным и определяющим условием для выявления побе­дителя конкурса. То есть, претенденты на уп­равление многоквартирными домами будут предлагать для каждого отдельного многоквар­тирного дома свой специфичный перечень, объемы и качество работ и услуг по его содер­жанию и соответствующую им цену. В этом слу­чае органы местного самоуправления должны принять акт, устанавливающий размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на ус­ловиях, предложенных победителем конкурса.

В соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится с целью признания за победителем права на заключе­ние договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме. Именно заключение договора должно признаваться завершением конкурса. Необхо­димо учитывать, что установление размера пла­ты за содержание и ремонт жилых помещений является одним из существенных условий договора управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ). Если конкурс по отбору управляющей органи­зации признан несостоявшимся, и договоры управления многоквартирным домом заключе­ны с собственниками помещений без проведе­ния открытого конкурса, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений должен быть урегулирован Прави­тельством РФ. Представляется, что при этом необходимо обязательно учитывать условия, предлагаемые претендентом.

Если собственниками помещений в много­квартирном доме выбран способ непосред­ственного управления многоквартирным домом, то они заключают на основании решения об­щего собрания договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ре­монту общего имущества в таком доме с лица­ми, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ). По­скольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, усло­вия договора (в том числе и размер платы) дол­жны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собствен­никами помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (что маловероятно при нормальном формировании отношений и возможно при административном воздействии на сторон договоров), то в соответствии с час­тью 4 статьи 158 ЖК РФ такой размер устанав­ливается органом местного самоуправления исходя из определенных в договорах на осно­вании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и вы­полнения работ по ремонту общего имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предус­мотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обыч­но взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.

Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквар­тирным домом в соответствии с частью 3 ста­тьи 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по со­держанию и ремонту общего имущества в мно­гоквартирном доме, порядок изменения тако­го перечня (пункт 2), но не согласовали поря­док определения цены договора, размера пла­ты за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 3), то договор управления многоквартир­ным домом не может считаться заключенным. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторона­ми, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора», а ими являются «условия о предмете договора, условия, которые назва­ны в законе или иных правовых актах как суще­ственные или необходимые для договоров дан­ного вида, а также все те условия, относитель­но которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение». В отноше­нии договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий опре­делен в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не по­зволяет считать такой договор заключенным. Применение положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ обусловлено положениями пункта 2 статьи 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизион­ных норм в Жилищном кодексе РФ и Федераль­ном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собствен­ники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управ­ляющей организацией орган местного само­управления не вправе устанавливать размер такой платы.

Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жи­лым помещением (платы за наем), за содержа­ние и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавлива­ют органы местного самоуправления (в субъек­тах Российской Федерации - городах феде­рального значения Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти соответству­ющего субъекта Российской Федерации).

Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 156) не связывает установление органами местно­го самоуправления размера платы за содержа­ние и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквар­тирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ЖСК), с принятием на общем собрании собственни­ков помещений решения об установлении в таком доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей помещений государ­ственного или муниципального жилищного фон­да может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме. При управ­лении многоквартирным домом самостоятель­но или через ТСЖ (ЖСК) наниматели вносят плату непосредственно наймодателю5. Нанима­тели жилых помещений по договору социаль­ного найма и договору найма жилых помеще­ний государственного или муниципального жи­лищного фонда в многоквартирном доме, уп­равление которым осуществляется управляю­щей организацией, платят за содержание и ремонт жилого помещения, а также за комму­нальные услуги этой управляющей организации. Поскольку возмездные договоры управления многоквартирным домом заключают собствен­ники помещений (в том числе и муниципали­тет), то денежное обязательство по оплате цены договора (см. пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ) возникает между ними и управляющей организацией. При этом наниматели жилых по­мещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязатель­ства перед наймодателями, вносят плату управ­ляющей организации за собственников (наймодателей). Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный до­говором управления, оставшаяся часть вно­сится наймодателем этого жилого помеще­ния в согласованном с управляющей организа­цией порядке.

Жилищный кодекс РФ по-новому определя­ет порядок установления размера платы за со­держание и ремонт жилых помещений в обще­житиях. В соответствии с частью 2 статьи 94 ЖК РФ под общежития предоставляются «спе­циально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов». Из это­го следует, что законодатель не отождествля­ет понятия «общежитие» и «многоквартирный дом». Жилищный кодекс РФ не содержит ле­гального определения понятия «многоквартир­ный дом». Представляется, что к нему следует относить строение, в которых есть две и более квартиры. Статья 15 ЖК РФ признает кварти­рой «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее воз­можность прямого доступа к помещениям об­щего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также по­мещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражда­нами бытовых и иных нужд, связанных с их про­живанием в таком обособленном помещении». Если в доме, используемом под общежитие, есть две и более квартиры, то он относится к категории многоквартирных домов (причем независимо от того, используются квартиры в качестве жилых помещений в общежитии или нет). Жилищный кодекс РФ относит жи­лые помещения в общежитиях к специализи­рованному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19, часть 1 статьи 92).

Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ поря­док определения размера платы за жилое по­мещение для граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граж­дан, устанавливается собственниками указан­ных помещений. Это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятель­ными нанимателями. В этих случаях размер платы будет устанавливать не только орган местного самоуправления (как это в общем случае предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ для установления платы для нанимателей жилых помещений в государственном и муни­ципальном жилищном фонде), а в отношении своих жилых помещений соответственно упол­номоченный орган государственной власти Рос­сийской Федерации или субъекта Российской Федерации. При проживании в одной комнате (комнатах, квартире) в общежитии одного нани­мателя или нанимателя и членов его семьи дей­ствует общий порядок опре­деления размера платы за жилое помещение в общежи­тиях. Поскольку договор най­ма жилого помещения в об­щежитии является разновид­ностью договора найма по­мещения государственного или муниципального жилищ­ного фонда, то размер платы за пользование помещением (платы за наем), за содержа­ние и ремонт жилого поме­щения для нанимателей дол­жен устанавливаться органа­ми местного самоуправле­ния, как это предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ. Таким образом, установ­ленный разделом VII Жилищ­ного кодекса РФ новый поря­док определения размера платы за жилое помещение существенно изменяет ранее применяемые подходы. Он более соответствует структу­ре собственности в жилищ­ной сфере, уменьшает адми­нистративное воздействие, сложившееся еще с советс­ких времен. Определение размера платы в соответ­ствии с новыми принципами должен оказать позитивное влияние на развитие конку­ренции управляющих и ре­монтно-строительных орга­низаций, способствовать по­вышению качества содержа­ния и ремонта жилья.

Несмотря на это название платежа, в соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.

2. До принятия нового постановления в части не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действует Поло­жение о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденное постановлением Правительства РФ от 30 августа 2004 г. № 444.

3. Такие открытые конкурсы по отбору управляющих организаций должны проводиться органами местного самоуп­равления в отношении каждого отдельного многоквартирного дома в порядке, установленном Правительством Российс­кой Федерации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

4. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.

5. См. также постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. №315 «Об утверждении типово­го договора социального найма жилого помещения».

 







Дата добавления: 2018-02-12; просмотров: 91; Опубликованный материал нарушает авторские права? | Защита персональных данных | ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ


Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Студент - человек, постоянно откладывающий неизбежность... 10291 - | 7257 - или читать все...

 

34.237.76.91 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.


Генерация страницы за: 0.004 сек.