2018-02-12
344
Вступивший в действие Жилищный кодекс расширил права и обязанности собственников жилых помещений, упорядочил оплату гражданами (собственниками и нанимателями жилых помещений) жилого помещения и коммунальных услуг, привел многие нормы в соответствие с нормами гражданского законодательства.
Н.А. Астафьева,
Журнал «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», ноябрь 2005 г.
Обязательными для исполнения в жилищной сфере в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны стать:
– решение о способе управления конкретным многоквартирным домом, принимаемое на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений, включая муниципалитет на правах такого же собственника;
– заключение договоров между всеми лицами, которые управляют или обслуживают жилищный фонд (собственники – управляющая компания, управляющая компания – обслуживающие и ресурсоснабжающие организации);
– наличие управляющей организации, которая одна управляет домом.
В общем порядке наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в счет оплаты жилого помещения и коммунальных услуг вносят:
– плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
– плату за содержание и ремонт жилого помещения;
– плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения для таких граждан включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяются исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, а в отдельных комнатах в общежитии – исходя из площади этих комнат.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Это относится к собственникам как жилых, так и нежилых помещений.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения в многоквартирном доме включает:
– плату за содержание и ремонт жилого помещения;
– плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
От того, какой способ управления выберут собственники жилых помещений и примут ли они вообще решение о выборе способа управления общим имуществом, зависит, какие платежи, в каком размере и кому они будут вносить в счет оплаты жилого помещения.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений дома. При этом часть работ собственники могут делать самостоятельно, например поочередную уборку мест общего пользования, содержание придомовой территории и т. д., не оплачивая эти работы и услуги. Платежи за остальные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственники жилых помещений вносят в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие работы и услуги.
Подобный способ управления, скорее всего, может быть реализован в домах из 2–4 квартир.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме создадут ТСЖ, ЖСК или другое объединение собственников для целей управления общим имуществом, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖСК и другого объединения собственников, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок их внесения определяются органами управления ТСЖ, ЖСК или другого объединения собственников в соответствии с их уставами. Собственники помещений в таком доме, не являющиеся членами ТСЖ, ЖСК или другого объединения собственников, должны также нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, ЖСК или другим объединением собственников.
И, наконец, если собственники жилых помещений выберут способ управления домом с помощью управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком не менее чем на один год. Внесение платежей в данном случае осуществляется этой управляющей организации.
Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются органами местного самоуправления. При этом плата за наем вносится наймодателю, а плата за содержание и ремонт жилого помещения – управляющей организации.
Органы местного самоуправления устанавливают также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В любом случае, независимо от того, какой способ управления общим имуществом в многоквартирном доме выбран, или если такое решение на общем собрании собственников помещений не принято, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения зависит от набора работ по ремонту и услуг по содержанию общего имущества.
В этой связи необходимо обратить внимание на применение постановлений Правительства РФ от 30.07.04 № 392 “О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг” и от 17.02.04 № 89 “Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства”.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и настоящему Федеральному закону. Жилищный кодекс РФ не предусматривает, что порядок и условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг гражданами или основы ценообразования в сфере ЖКХ определяет Правительство РФ. Однако многие нормы данных постановлений Правительства РФ не только не противоречат Жилищному кодексу РФ, но являются единственными нормативными правовыми актами, регулирующими отдельные вопросы, связанные с оплатой гражданами жилья и коммунальных услуг.
Так, постановлением Правительства РФ № 392 утвержден Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, и установлено, что Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, утверждается Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации (утвержден приказом Минпромэнерго России от 09.11.04 № 114). Данные перечни должны применяться при формировании размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с этим же постановлением оплата коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, должна осуществляться по единым правилам, условиям и тарифам, т. е. оплата коммунальных услуг для граждан – нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и граждан – собственников жилых помещений, проживающих в жилых домах, в т. ч. в которых созданы ТСЖ или другие объединения собственников, при равных условиях благоустроенности и подключения к энергоресурсам должна производиться по одинаковым тарифам. Это относится и к собственникам индивидуальных жилых домов.
Надо подчеркнуть, что данное постановление Правительства РФ не регулирует ценообразование в сфере жилищно-коммунального хозяйства, оно лишь говорит о том, в каком порядке должны оплачивать жилье и коммунальные услуги граждане. Поэтому в отношении коммунальных услуг применение в данном случае единых тарифов не означает применение средних тарифов. В случае, если на территории муниципального образования теплоснабжение обеспечивается, например, тремя предприятиями, которым в установленном порядке установлены тарифы, и население оплачивает полную стоимость коммунальных услуг, тарифы для населения, проживающего в домах, подключенных к энергоресурсам, поставляемым этими предприятиями, будут разными.
По сути, такая же норма содержится и в ч. 3 ст. 157 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
Состав оплачиваемых коммунальных услуг определяется в настоящее время ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, а не постановлением Правительства РФ от 30.07.04 № 392. Плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Обслуживание лифтов и вывоз бытовых отходов оплачиваются в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.
С принятием Жилищного кодекса РФ многое изменяется при предоставлении гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Порядок предоставления субсидий будет единый для всех регионов России, его определяет Правительство РФ. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации не смогут разрабатывать и утверждать свои региональные порядки (не ухудшающие положение граждан по сравнению с федеральным порядком).
Регулирование затрат регионального бюджета и числа граждан, которые потенциально смогут обращаться за субсидиями, будет производиться субъектами Российской Федерации по трем параметрам
– трем региональным стандартам:
– стоимости жилищно-коммунальных услуг;
– нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;
– максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Таким образом, федеральная власть не будет регулировать параметры предоставления субсидий, поскольку это полномочия субъектов Российской Федерации.
Предоставление субсидий (прием заявлений граждан, расчет субсидий, перечисление их гражданам) будет осуществляться органами местного самоуправления либо уполномоченными ими учреждениями.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг должны перечисляться гражданам на банковские счета или вклады до востребования (зачисляться на персонифицированные социальные счета граждан), выдаваться в денежной форме через организации связи либо иным способом. В 2005 г. на такие формы работы должны перейти все регионы.
Значительно расширяется перечень категорий граждан, которым будут предоставляться субсидии. Дополнительно в программу субсидий попадут наниматели жилых помещений в частном жилищном фонде и все пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
Сохраняется порядок, при котором для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума, как и прежде, максимально допустимая доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи будет зависеть напрямую от доходов: чем меньше доходы, тем меньше доля (ниже регионального стандарта). Поскольку основная масса семей, получающих субсидии, имеет доход ниже прожиточного минимума, доля их собственных доходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг будет значительно ниже установленного регионального стандарта.
Например, при снижении установленного стандарта доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в субъекте Российской Федерации до 18% в программу субсидий попадут дополнительно граждане, доходы которых близки к прожиточному минимуму, а те граждане, у которых доходы ниже прожиточного минимума, будут платить, соответственно, еще меньше. Так, при прожиточном минимуме 2000 руб. и среднедушевом доходе семьи 1500 руб. доля в совокупном доходе такой семьи на расходы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг составит 13,5%, при среднедушевом доходе 1000 руб. – соответственно 9%.
Региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг должен устанавливаться по муниципальным образованиям в расчете на одного члена семьи для семей различной численности. При определении его размера учитывается стоимость содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанная исходя из цен и тарифов для нанимателей жилых помещений по договору социального найма, проживающих в жилых домах или жилых помещениях в многоквартирных домах, соответствующих средним условиям в муниципальном образовании, соответствующего регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг.
При определении жилого дома или многоквартирного дома, который соответствует средним условиям проживания в муниципальном образовании, должны учитываться:
– уровень благоустройства дома: наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. газобаллонных установок), отопления (теплоснабжения), в т. ч. печного отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом; степень благоустройства придомовой территории, а также другие параметры;
– конструктивные и технические параметры дома: степень износа, этажность, материал стен и кровли, а также другие параметры.
Порядок предоставления субсидий в соответствии с Жилищным кодексом РФ не ухудшит положения граждан по сравнению с предшествовавшим порядком. Более того, для наиболее социально незащищенных граждан, которые имеют доходы значительно ниже прожиточного минимума и проживают в условиях, “не дотягивающих” до средних условий в муниципальном образовании, размер субсидии будет больше, и может сложиться ситуация, что они вообще не будут оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации. Из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь субъектам Российской Федерации на предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. За счет средств бюджета субъекта Российской Федерации должно осуществляться также финансирование расходов на обеспечение предоставления субсидий гражданам органами местного самоуправления в порядке, установленном органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Не надо забывать и о предстоящей монетизации льгот на жилищно-коммунальные услуги. В соответствии со ст. 160 Жилищного кодекса РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления компенсаций в соответствии со ст. 160 Жилищного кодекса РФ сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие Жилищного кодекса РФ.
В ряде принятых до введения в действие Жилищного кодекса РФ федеральных законов (в ред. Федерального закона от 22.08.04 № 122-ФЗ и Федерального закона от 29.12.04 № 199-ФЗ) по вопросам предоставления мер социальной поддержки граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг (Федеральный закон от 10.01.02 № 2-ФЗ “О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне” (п. 17 ст. 2), Закон РФ от 15.05.91 № 1244-1 “О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС” (п. 3 ст. 14), Федеральный закон от 24.11.95 № 181-ФЗ “О социальной защите инвалидов в Российской Федерации” (ст. 282), Федеральный закон от 12.01.95 № 5-ФЗ “О ветеранах” (ст. 232)), относящихся к расходным обязательствам Российской Федерации, указано, что:
– Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг, установленные этими законами;
– средства на реализацию передаваемых полномочий по предоставлению указанных мер социальной поддержки предусматриваются в составе Фонда компенсаций федерального бюджета в виде субвенций, зачисляемых в установленном для исполнения федерального бюджета порядке на счета бюджетов субъектов Российской Федерации;
– формы предоставления мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг определяются нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Выплата денежных компенсаций в настоящее время установлена Федеральным законом от 27.05.98 № 76-ФЗ “О статусе военнослужащих”. В соответствии с п. 4 ст. 24 указанного закона члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более, имеют право на компенсационные выплаты по оплате общей площади занимаемых ими жилых помещений (в коммунальных помещениях – жилой площади), а также найма, содержания и ремонта жилых помещений, а собственники жилых помещений и члены жилищно-строительных (жилищных) кооперативов – содержания и ремонта объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах, а также по оплате коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда.
Денежную форму предоставления мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг федеральным и региональным льготникам выбрали лишь Республика Татарстан и Тюменская область.
На заседании Правительства РФ 28 октября 2004 г. был рассмотрен вопрос о первоочередных мерах по переводу предприятий и организаций ЖКХ на работу в рыночных условиях. К первоочередным мерам по преобразованиям в жилищно-коммунальном хозяйстве отнесен и переход в рамках реализации полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по оказанию мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг, предусмотренных Федеральным законом от 22.08.04 № 122-ФЗ, к предоставлению указанных мер социальной поддержки в форме денежных выплат.
Приведение законодательства о льготах отдельным категориям граждан в соответствие с Жилищным кодексом РФ, предоставление мер социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (льгот) в виде денежных компенсаций должны упорядочить вопросы как социальной поддержки граждан в ходе реформирования отрасли, так и связанные с финансированием льгот из бюджетов всех уровней, что, в свою очередь, должно привести к оздоровлению системы предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг и развитию рыночных отношений в жилищном и коммунальном секторах.
Загадки ЖКХ
Очередное заседание дискуссионного клуба состоялось в Фонде "Институт экономики города". На этот раз предметом обсуждения стала тема, которая волнует каждого из нас: "Почему растут тарифы в ЖКХ?" Свои точки зрения высказали два эксперта - директор направления городского хозяйства фонда Сергей Сиваев и бизнесмен-практик, председатель Правления ООО "Евразийское водное партнерство" Сергей Яшечкин.
Газета «Квартира, дача, офис», 27.07.2005
Прогнозы, а не факты
"Нельзя основывать расчет тарифов на приблизительных мнениях государственных экспертов - так называемой госэкпертизе, - горячился С. Яшечкин. - У нас в основе регулирования лежит не факт деятельности предприятий, а прогноз. А вдруг зима окажется теплее, чем предсказывали? Как, кстати, произошло в нынешнем году, в результате чего РАО ЕЭС "вышло" из нее с большими ресурсами, чем планировалось". По мнению бизнесмена, экспертиза должна быть отдана в частные руки. В противном случае, сохранив свою "государственность", она останется инструментом политического давления. "Экспертиза должна остаться государственной, - оппонировал С. Яшечкину С. Сиваев. - Просто нужно научиться говорить правду о реальной структуре бухгалтерских затрат предприятия и уйти от той системы, когда компаниям выгодно завышать свои расходы. То есть, нужно "перевернуть ситуацию с ног на голову".
Факты и прогнозы
Эксперты фонда проделали серьезную работу по анализу и прогнозированию ситуации с тарифами в отрасли. После "знаменитого" дефолта 1998 года и на протяжении почти четырех лет тарифы на ЖКУ были искусственно "заморожены". Цены в магазинах росли - и выросли, в итоге, в два-три раза, - а оплата "коммуналки" населением оставалась неким социальным благом или нетронутым инфляцией "островком" в бурном море все увеличивающихся цен. Такая ситуация, разумеется, шла вразрез с экономическими законами и привела не только к серьезным убыткам и дальнейшему износу предприятий ЖКХ (их просто не на что было реконструировать), но и к так называемой "накопленной инфляции".
В принципе, подобную ситуацию можно представить следующим образом: власти как будто все сильнее сжимали пружину инфляции, не давая ей распрямиться. Но настал момент, когда сил сдерживать ее сопротивление не осталось - пружина инфляции "выстрелила", и тарифы взлетели вверх. За последние три года цены на ЖКУ росли в среднем на 30 % ежегодно. Стабилизировать ситуацию удалось только в начале текущего года. Тогда темпы роста тарифов и индекса потребительских цен (или по-простому инфляции) сравнялись. Значительно увеличилась и доля населения в оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в начале 90-х годов мы платили лишь около 4% от их стоимости, то по итогам первого квартала 2005 года этот показатель был равен уже 85 процентам. Еще один интересный момент - к этому времени Федерация полностью отстранилась от дотирования ЖКУ, так что оставшиеся "недоплаченными" населением 15% дотируют либо местные бюджеты, либо промышленные предприятия, которые, так же как и граждане, являются потребителями ЖКУ. Правда, платят за них на порядок больше.
