Особые факторы, воздействующие на стоимость

6. Особые Факторы, воздействующие на стоимость

6.01 факторы Окружающей среды - воздействие присутствия ядовитых и опасных веществ

6.01.1 Рынки стали все более и более чувствительными к экономическому воздействию существования или воздействия факторов окружающей среды, опасных веществ, загрязнения земли или фактическим юридическим обязательствам. Хотя часто эти факторы рассматриваются в качестве местных проблем, они все больше и больше принимают форму глобального согласования и переходят за рамки местных юридических и контрактных обязательств, и могут оказывать воздействие непосредственно на цены, реализуемые на рынках собственности.

6.01.2 Факторы Окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные - включаются в набор факторов, обычно объединяемые в подготовке оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид собственности, и это будет влиять непосредственно на вычислении оценщика, и они должны быть учтены, в отношении рыночных данных получаемых по сопоставимым видам собственности, не затрагиваемых такими факторами. Во всех других случаях, вся собственность в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

6.01.3 Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнение ее включают четыре широких категории:

(i) природные элементы типа радона или метана или загрязнение воздуха и шумы;

(ii) загрязнение химическими веществами в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле или в результате просачивания из соседних участков;

(iii) загрязнения типа электромагнитных полей и/или:

(iv) Пристрастие инвесторов в отношении специфических структурных компонентов, например к возвратной таре.

6.01.4 Все классы собственности восприимчивы к воздействию на стоимость со стороны окружающей среды, но собственность, предлагаемая на продажу или как обеспечение под займы особенно чувствительна к этим факторам и зависит от законодательных требований и ожидаемых изменений в своих юридических обязательствах. Они - также наиболее потенциально сложны для оценщика.

6.01.5 Фидуциарные обязанности оценщика предполагают, что оценщик должен сообщать или согласовывать с клиентом заранее следующее:

(i) Его или ее компетентность в соблюдении всех аспектов, потенциально воздействующих на оценку собственности, включая проблемы окружающей среды;

(ii) Род, степень и результат запросов, сделанных или предстоящих.

 

и впоследствии, если требуется:

(A) в ясной форме дать рекомендации после выполнения тщательной экспертизы в пределах компетентности оценщика или после дополнительной квалифицированной помощи в отношении обнаруженных факторов окружающей среды; и

(В) проконсультироваться с клиентом относительно соответствующего согласованного плана действий.

6.01.6 Тщательная экспертиза будет обычно включать разнообразные исследования, в зависимости от начального поверхностного физического исследования, которое предваряет техническую научную экспертизу. Таким образом, там, где оценщик был бы способен дать оценку на основе информации, полученной помимо других источников, от клиента; физического осмотра; местных источников; исследования материальной части или кадастровых планов; земельного реестра; местных регистраторов; запросов планирования; запросов от предпринимателей; и проверки существующего или предыдущего использования земли или соседней земли, на предмет проверки того, что здания построены с использованием вредных материалов и/или, что земля является или может ожидаться что она будет загрязнена, оценщик должен рекомендовать провести оценку окружающей среды, или составить отчет о качестве земли. Проблема может потребовать переработки первоначальных инструкций, чтобы урегулировать пределы ответственности и любые протесты по последующему сертификату оценки.

6.01.7 Ввиду технического и часто спорного рода аудита окружающей среды, и также накопления обязательств в результате таких отчетов, было бы более целесообразно для клиента непосредственно инструктировать эксперта (ов). Если доклад оценки должен объединить результаты обследования экспертами состояния окружающей среды, тогда полный отчет, имена экспертов и текст инструкций должен быть также приложен к сертификату и отчету оценщика.

6.01.8 Оценщика, который подлежит проверке в отношении имеющегося страхового возмещения, могут попросить составить список вопросов имеющих отношение к оценке, и которые должны адресоваться к эксперту по окружающей среде.

6.01.9 Оценщик будет должен сообщить эксперту по окружающей среде контекст его исследования, включая текущие и потенциальные будущие виды использования на участке, после чего дается оценка на основе самого высокого и лучшего использования. Кратко обычно включаемые вопросы представляют следующие:

(i) Можно ли эффективно и успешно устранить источник загрязнения или опасности; 

(ii) Если загрязнение или опасность не может быть полностью устранен, можно ли его изолировать или закрыть, чтобы сделать собственность пригодной для данного использования на указанный или ограниченный период; и/или

(iii) Является этим возможным смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

(iv), что является наиболее действенным(эффективным)средством контроля загрязнения и средством управления;

 (v) является ли необходимым или желательным заново спроектировать производственные мощности?

 

6.01.10 В тех случаях, когда возможно устранить источник или устранить последствия загрязнения, тогда предоставленная оценка, может быть оценена принимая во внимание соответствующие сметные издержки такого устранения или исправления вместе с другими факторами влияющими на стоимость, типа:

(i) Неспособность полностью устранить последствия;

(ii) пятно;

(iii) риск повторения;

(iv) Динамика изменения (замен) в стандартах, обязательствах и коррективных мерах, применимых законодательством по окружающей среде;

(v) Сокращенный диапазон альтернативных использований участка;

(vi) неуверенность.

6.01.11 В подготовке оценки для любой цели, упрощенный подход оценки путем вычитания стоимости корректирующих работ из стоимости собственности, предполагая отсутствие загрязнения, может не дать рыночную стоимость, которая устанавливается на рынке возможного спроса и предложения из-за потери конкурентоспособности и других факторов.

6.01.12 В некоторых случаях, где оценки подготавливаются для финансовой отчетности, наличие загрязнения или опасного материала не может иметь никакого результата на эксплуатационную способность и экономическую эффективность оборудования для его продолжительного использования и, таким образом, на Рыночную Стоимость для Существующего Использования. Альтернативная или будущая остаточная стоимость может, однако, быть существенно затронутой, и после соответствующих корректив необходимая сумма должна быть учтена на скрытые обязательства.

6.01.13 В некоторых случаях существование загрязнения может повлиять на решение органов власти предоставить необходимые разрешения на планировку. Могут быть сделаны исключения вследствие большого спроса и ограниченного предложения, в виде выплаты страхового взноса за загрязненную землю.

6.01.14 Основная необходимость- это ответственность оценщика, в подготовке ясного и последовательного отчета, чтобы избежать путаницы и дезинформации для пользователя. В нормальных обстоятельствах, (a) где нет никаких признаков существования опасных материалов или загрязнения не были идентифицированы в превышение стандартных требований или (б) где безусловная правовая оговорка об освобождении от ответственности гарантирована, было бы целесообразно дать согласованный протест в докладе оценки в отношении экологических вопросов.

6.01.15 Рекомендуемая формулировка в тех случаях, когда никакого загрязнения не идентифицировано, приводится в контексте ЕСО 6.01.14:

Стандартные запросы не дали подтверждения того, что загрязнение, природного характера или производственного химического происхождения, воздействует на подчиненную собственность или соседнюю собственность, что могло бы повлиять на стоимость. Если же это впоследствии установлено, что загрязнение существует в на территории собственности или на любой соседней земле, или что производственные помещения были или используются таким образом, что это может привести к загрязнению, то это может уменьшить стоимость, указанную в отчете.

6.01.16 Если безусловная правовая оговорка об освобождении от ответственности более целесообразно и согласована с клиентом, как предусмотрено в ЕСО 6.01.14, то следующее рекомендуется включить в отчет по оценке:

Мы были проинструктированы сделать допущение с целью этой оценки, что никакого загрязнения не существуют или что стоимость работ по устранению такового была бы несущественна для оценки.

Мы не извещены о каких-либо замерах или отчетах о наличии загрязняющих веществ или опасных материалов. Мы не проводили никаких исследований по прошлому или настоящему использованию как собственности так и каких-либо прилегающих земель для установления наличия каких-либо загрязнений на рассматриваемой собственности или участке как результат этих использований, а стоимость основывается на том предположении, что никакого загрязнения не существует. Не предполагается никакой ответственности за существование каких-либо загрязняющих веществ, как и за какие-либо экспертизы или научные знания, требуемые для их обнаружения. Если впоследствии установлено, что загрязнение существует на рассматриваемой собственности или на любой соседствующей земле, или то, что собственность находилась или вводится в пользование, которое могло бы привести к загрязнению, это может уменьшить отчетную стоимость.

6.02 Поврежденная собственность

602.1 При оценке собственности может потребоваться ссылка на дату, на которую здания стоят в поврежденном состоянии в силу воздействия пожара, шторма, наводнения, землетрясения и т.д., или в силу порчи от или наличия опасных и вредных материалов или им подобных.

6.02.2 Собственность может содержаться как инвестиция или заниматься владельцем, может быть специализированной или не специализированной и может потребовать проведения оценки на разнообразие назначений. Величина повреждения может варьироваться от внешней до полной потери, а на дату оценки ремонтные работы могут начаты или не начаты.

 

6.02.3 ЕСО изучают виды рассмотрения оценки, которые возникают при различных обстоятельствах на предположении, что повреждение даже в случаях внешнего является достаточно материальным по отношению к стоимости чтобы заслуживать специальное рассмотрение.

6.02.4 Поврежденные здания в некотором роде похожи на здания в стадии развития и на участки, подверженные природным бедствиям или катастрофам. Таким образом было бы приемлемым принять, где это применимо, рекомендации по оценке пункта 6,03 Здания в Стадии Развития ЕСО, а по Факторам Окружающей Среды - ЕСО 6.01 наряду с общим форматом отчетов ЕСО 9.

 

Инвестируемая Собственность  

 

6.02.5 Имея в виду предшествующее, при оценке поврежденной собственности, должен приниматься во внимание тот факт, что если продажа имела место на дату оценки, то собственность была бы продана в существующем поврежденном состоянии на предположении того, что продавец сохранял бы, где это применимо, выгоду по любым прямым искам по отношению к страхованию, так как политика страхования не всегда определенна, хотя сумма иска может быть выплачена третьей стороне. В тех случаях, где лэндлорд имеет право иска или может настаивать на восстановлении арендатором(-ами) условия продажи могут потребовать передачи продавцом выгоды по любым таковым искам покупателю. В таковых случаях оценкой будет зафиксированы реальности контрактного положения.

6.02.6 Производителю оценки необходимо быть внимательным к факту существования различий между юрисдикциями. Это в настоящее время является предметом отдельного изучения, проводимого TEGOVA. Объем оценки должен отражать любые особые ограничения по планированию, окружающей среде, контрактные и другие ограничения, оказывающие влияние на восстановление и особые условия повреждений. Например:

(а) В случаях внешнего повреждения собственность оценивалась бы w>> восстановленная с соответствующей скидкой для отражения цены и общего влияния на рыночную стоимость необходимости проведения восстановительных работ.

(b) В случаях общей утраты, когда аренда не содержит обязательств по восстановлению, отчетная цифра на основании стоимости участка была бы соответствующей с поправкой на цены и соответствующего влияния на рыночную стоимость того, что необходимо сносить оставшиеся конструкции или фундаменты. Когда участок оценен с незанятыми владениями, стоимость могла бы включать потенциал для развития до более высокого и лучшего использования; другое использование или в другой форме, нежели прежде, подлежат договорным ограничениям и плановым рассмотрениям. Принятие этого подхода будет выражаться в потенциальном воздействии на любой имеющийся или предполагаемый иск по страховке.

(с) В промежуточных случаях ущерба производителю оценки необходимо принять одну из приведенных выше альтернатив, при условии, что нереалистичные и вводящие в заблуждение планы не должны приниматься, а он или она должны учитывать практические проблемы, которые могут возникнуть, такие как специальные правила, применяемые в отношении к наследству или к архитектурно значимым зданиям, или к зонам сохранения.

(d) Если собственность арендуется, должны быть установлены условия всех наймов или поднаймов, а также обязательства сторон. В тех случаях, когда условия аренды не могут быть определены, не существует никаких альтернатив восстановлению первоначального здания вне зависимости от размеров ущерба. В силу того, что практика варьируется между странами-участницами, производителю оценки стоимости будет необходимо обращаться к местному закону и условиям найма и поднайма для установления точных обязанностей владельца и арендатора.

 

6. ОСОБЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ

 

Собственность, занимаемая владельцем

6.02.7 В тех случаях, когда собственность, оцененная для финансовых деклараций, занята в целях бизнеса, применяются другие виды возмещений, а именно:

(а) Если не существенно для продолжения бизнеса, а восстановление не планируется, собственность становится добавкой к производственным требованиям и держится для передачи. В этом случае как основа для сертификата и оценочного отчета будет применяться рыночная стоимость за высшее и самое лучшее использование. Клиент должен быть информирован, что продажа или намерение продать должны быть декларированы страховому агенту и могут оказать влияние и на сумму, и на основу любого страхового иска. Совет должен быть найден клиентом, соответственно, у специалистов по рыночному страхованию.

(b) Если существенно для продолжения ведения бизнеса, и планируется восстановление, и позволяется законом, оценка стоимости должна основываться на Рыночной Стоимости для Существующего Использования с учетом физического состояния собственности на дату оценки стоимости. Если собственность полностью застрахована, то разумным предположением является, то, что она будет восстановлена в течение приемлемого и могущего быть проверенным периода времени.

         

 6.02.8 Специализированная собственность в стадии восстановления или усовершенствования должна оцениваться с учетом ее существующего состояния по текущим ценам на дату оценки, на основе DRC, с учетом адекватной потенциальной прибыльности или долговременной жизнеспособности и сервисного потенциала предприятия (или общественного органа), по сравнению с суммой привлеченных активов. Неспециализированная собственность должна оцениваться по одному или другому базисам, приведенным ниже, решение производителя оценки о наиболее информативном финансовом базисе должно применяться при всех обстоятельствах, включая цель оценки:

(а) Рыночная Стоимость земли для предполагаемого использования, плюс увеличенная финансовая стоимость усовершенствования/реконструкции произошедшая на дату проведения оценки; или

(b) текущая рыночная оценка - при предположении, что работа завершена с выгодой по любым существующим контрактным возможностям - менее расчетных затрат в текущих ценах для завершения усовершенствования. Для финансовых деклараций обычное учетное соглашение приведет к применению пункта (а). Могут быть такие обстоятельства, когда более применима осмотрительная учетная политика, и принимается меньший из результатов двух расчетов. Базис (а) не будет применяться в том случае, когда целью оценки стоимости является обеспечение поддержки для заема, для которого собственность должна быть залогом. 

6.02.9 Необходимо проявлять осторожность в случаях, когда не может быть возможным получить согласия по планированию для восстановления оригинального здания или его прежнего существующего использования.  

Например, когда сокращены участки земли или осуществляется подобный контроль за плотностью застройки. Производителю оценки будет необходимо рассмотреть, может ли увеличиться компенсация в рамках законодательства по планированию, или существуют ли права в рамках страхования специалиста и восстановление до приемлемого альтернативного покрытого зеленью участка, и включить эти компенсации в его отчет и оценку стоимости.

6.02.10 Проведение оценки оценщиком будет варьироваться в зависимости от реальных обстоятельств, которые могут изменяться в зависимости от оцениваемой собственности, как восстановленного объекта, до скидок по ценам, финансам и времени, относящихся к оценке пустого участка для существующего использования, меньшая цена ремонтных работ и вспомогательных работ, или оценивать потери в стоимости как результат невозможности восстановить в полном объеме объем и/или более экономичное использование. Какой бы не был принят базис и записан в инструктивное письмо после консультаций с клиентом и его профессиональными советниками, сертификат оценки и отчет должны быть составлены ясно, подробно с тем, чтобы не допустить неверного толкования.

6.02.11 В соответствии с общими правилами предоставления последовательного правдивого и ясного вида финансового статуса имущества собственности основа оценки должна быть подробной и быть предметом предварительной консультации с клиентом и их профессиональными и страховыми советниками. Представление и формулировка страховых исков обычно должны быть задачей специалистов по решению вопросов утраты или других страховых советников специалистов.

 

6 .03 Здания в стадии усовершенствования - незавершеное производство   

6.03.1 Термин “работа в процессе производства” при использовании по отношению к земле и зданиям покрывает строительные работы, которые начаты, но еще не завершены на относящуюся к делу дату оценки, или когда получены все согласия по планированию, контракты по зданию были изменены, и начало близко, и не существует нерешенных материальных вопросов, мешающих выполнению предложенного усовершенствования. По отношению к заводу и машинному оборудованию terro может покрывать сбор и работу по установке или улучшению производственного предприятия вплоть до ввода в эксплуатацию завода. Стоимость проведения работ будет обычно включать сопутствующие расходы на жалованья и финансовые выплаты, где это является бухгалтерской политикой для капитализации таковых пунктов.

6.03.2 В целях финансовых деклараций неспециализированная собственность, которая попадает в вышеприведенную выше категорию, должна оцениваться на одном или другом базисе, которые приведены ниже, решение производителя оценки о наиболее информативном финансовом базисе должно применяться при всех обстоятельствах, включая цель оценки:

(а) Рыночная Стоимость земли для предполагаемого использования, плюс увеличенная финансовая стоимость усовершенствования/реконструкции на дату проведения оценки; или     

(b) текущая Рыночная Оценка - при предположении, что работа завершена с выгодой по любым существующим контрактным возможностям - менее расчетных затрат в текущих ценах для завершения усовершенствования. Для финансовых деклараций обычное учетное соглашение приведет к применению пункта (а). Могут быть такие обстоятельства, когда более применима осмотрительная учетная политика, и принимается меньший из результатов двух расчетов после консультаций с клиентом и профессиональными советниками. Базис (а) не будет применяться в том случае, когда целью оценки стоимости является обеспечение поддержки для заема, для которого собственность должна быть залогом.

6.03.3 При определении рыночной стоимости для финансовых деклараций является приемлемым предположить, что и существующие финансы, и здание, и связанные с этим контракты будут наличествовать с учетным допущением о продолжении существующего бизнеса. При других обстоятельствах, в таких, когда проект усовершенствования образует в целом или частично пакет залога по заему, является необходимым рассмотрение контрактной ситуации для подтверждения предела, до которого контрактные соглашения определены для третьих сторон. В случае залога по заему заимодавец сделал бы средства по заему ограниченными в правах для назначения всех выгодных контрактных соглашений в случае рефинансирования или невыполнения обязательств. Определенные права вряд ли были бы установлены в отношении финансовых соглашений, поэтому должно быть подготовлено осмотрительное примечание по действию относящихся к делу условий, которые должны быть отражены в оценочном отчете.

6.03.4 Инвестиционная собственность должна оцениваться по Рыночной Стоимости с учетом каких-либо контрактных возможностей, условия которых должны быть представлены в письменном виде клиентом или его или ее представителем.

6.04 Непроизводственное оборудование, машины и прочие механизмы оцениваются вместе со зданиями

6.04.1 Конкретное оборудование, машины, и иное оборудование обычно включены в оценку зданий. Последовательный подход к таким включениям должен быть принят, и было бы нормальным включить ссылку в приложение или дополнение к сертификату оценки примененного критерия с тем, чтобы избежать неверных отчетов, которые могли бы явиться результатом превышения или занижения оценки и/или повторяющегося расчета.  

6.04.2 Оценка земли и зданий будет обычно включать те сервисные установки здания, которые предоставляются владельцем для возможности самого лучшего использования зданий или открытой земли, находящейся в пределах прилегающего участка собственности, тем предприятием, которое там находится. Такие сервисные установки зданий часто встроены или закреплены в здания или на открытом участке. Эти установки отделены от машин, механизмов и другого оборудования, которые используются исключительно для промышленных или коммерческих процессов, осуществляемых располагающимся здесь предприятием, и что должно оцениваться отдельно как производственное или обрабатывающее оборудование, машины и другое оборудование. Необходимо отметить, что существует разница между странами в классификации механизмов по Гражданскому Кодексу, статуту или обязательному регулированию.

6.04.3 Эти позиции сервисных установок зданий в принципе включали бы:

· электричество - в форме силовых кабелей, трансформаторов, распредщита, запасной генераторной и проводки, установленных для непроизводственных целей;

· газ - включающий газопровод до и внутри измерительных помещений и распределительный трубопровод в границах владений,, установленные для непроизводственных целей;

· вода - резервуары, скважины и стволы, насосы, очистка воды, емкости, распределительный трубопровод, дренаж для поверхностной и загрязненной воды, канализация и т.д., для непроизводственной воды и стока.

· обогрев и кондиционирование воздуха - бойлерные и сопутствующие мощности, топливные баки, радиаторы, вентиляторы обогрева, установка кондиционирования воздуха, вентиляционные трубы, вентиляторы и т.д., используемые для непроизводственных целей;

· лифты и подъемное оборудование - пассажирские и грузовые лифты, эскалаторы, бегущие дорожки, подъемное оборудование и опоры, образующие составную часть конструкции здания и используемые для непроизводственных целей; и

· структуры, которые образуют часть или являются производственными структурами машин, машинного парка и оборудования будут оцениваться отдельно как таковые.