Рыночная стоимость имущества, если его использовать в дальнейшем по тому же назначению, по которому оно используется в настоящее время

7.01.18. Рыночная стоимость имущества, используемого в настоящее время по определенному назначению, определяется как рыночная стоимость, основанная на продолжении его использовании в дальнейшем по тому же назначению, при условии, что данное имущество может быть продано на свободном рынке по его существующему назначению, с учетом допущений, перечисленных ниже, в противном же случае стоимость определяется в соответствии с определением рыночной стоимости МКСОС/TEGOVA, приведенным в разделах 7.01.13 и 4.03. ЕСОС. Эту стоимость (в дальнейшем для краткости она будет называться "Стоимость имущества при существующем использовании") следует различать со Стоимостью действующего предприятия, которая связана с полной стоимостью предприятия, основанной на финансовых характеристиках данного предприятия, и которая включает как материальное имущество, так и нематериальные ценности, репутацию фирмы и иные нематериальные ценности, учитываемые на рынке. Используется также явно подобный термин Стоимость используемого имущества, но этот термин МКСОС определяется как стоимость, которую определенная собственность вносит в предприятие, частью которого она является. Из этого следует, что совокупность всех оценок стоимости собственности, используемой на предприятии, и будет составлять Стоимость действующего предприятия. Для некоторых европейских юрисдикций Стоимость имущества при существующем использовании или Стоимость действующего предприятия   противоречат тому, как их рекомендуют толковать оценщикам.

7.01.19. Это определение используется только в связи с представлением информации для финансовой отчетности или подобных целей. В соответствии с Директивой ЕС, национальным законодательством, международными и национальными стандартами бухгалтерской отчетности и существующей практикой часто требуется, чтобы имущество оценивалось по стоимости при приобретении, или по Стоимости в текущих ценах, что близко по значению определению группы TEGOVA Рыночной стоимости имущества при существующем использовании.

7.01.20. Если считается, что какое-то предприятие является действующим, то из этого логически вытекает, что для определения стоимости следует использовать Рыночную стоимость имущества при существующем использовании. Из этого понятия вытекает понятие "стоимость износа", или текущая чистая восстановительная стоимость, то есть можно сказать, что это стоимость, которую заплатит владелец, пришедший на рынок, чтобы приобрести имущество, замещающее выбывающие основные фонды. Там, где можно применить это гипотетическое предположение, оценка стоимости на основе Рыночной стоимости имущества при существующем его использовании может привести к получению вводящих в заблуждение результатов, если их представить в другом контексте. Поэтому важно, чтобы при проведении таких оценок стоимости имущества всегда приводились четкие аннотации, отражающие особые условия применения используемых в этих случаях понятий.

7.01.21. Ниже приведены различные дополнительные допущения.

*     Существует явное условие, которое должно удовлетворяться при всех обстоятельствах, и которое заключается в том, что собственность должна использоваться предприятием в будущем        только по тому назначению, по которому она используется в        настоящем времени.

*     Использование собственности должно соответствовать закону     планирования, лицензирования и другим нормам.

*     Полученная стоимость собственности может быть таковой же или ниже, но ни в коем случае не выше (за исключением случаев,      оговоренных ниже), чем стоимость, которая может быть получена   при применении принципов наилучшего использования   собственности. Примерами исключения могут служить: (а) по       юрисдикции некоторых стран личное планирование и подобные понятия могут не допускаться на свободный рынок, но будучи учтенными при определении стоимости имущества, находящегося в использовании по его назначению, они могут привести к тому, что      определенная стоимость будет выше, чем Рыночная стоимость; (б) подобным же образом, проблемы, связанные с окружающей средой,       могут неблагоприятно влиять на Рыночную стоимость, но только в том случае, если работы по устранению влияния на окружающую среду являются обязательными по закону, они повлияют на действующее предприятие и на рыночную стоимость его имущества      при его использовании по назначению; (в) ограничения по аренде не учитываются при определении стоимости имущества, однако они могут        неблагоприятно сказаться на неограниченной Рыночной цене;     и (г) оценка на основании Восстановительной стоимости недвижимости с поправкой на износ, которая связана со стоимостью восстановления устаревших объектов на действующих предприятиях     на земле, может превышать и часто превышает стоимость на свободном рынке.

*     Таким образом, игнорируется любая возможная альтернатива,      любая желаемая цена, любая цена, которая может быть заплачена за репутацию фирмы, или надежда на возможное увеличение стоимости   благодаря особому капиталовложению или благодаря какой-либо        финансовой сделке, например, продаже или сдаче в аренду, в       результате чего компания может остаться с другим имущественным      правом в отличие от того, которое должно оцениваться.

*     Однако при определении может быть принята во внимание стоимость, относящаяся к положению производственной компании,     когда существует потенциальная возможность расширить или    заменить существующее здание для целей предприятия, при условии,    что это можно сделать без длительного прерывания работы предприятия.

*     Подобным же образом, репутация фирмы, касающаяся ее торговой деятельности, обычно оцениваемая в соответствии с торговым        потенциалом фирмы и применимая к деятельности компетентной      торговой организации будет учитываться при оценке стоимости        действующего предприятия.

*     Делается допущение, что любая часть собственности, занятая для целей предприятия и непосредственно предприятием, в день определения стоимости не занята, и таким образом владелец не   принимается во внимание. Определение стоимости, проводящееся на    основе оценки имущества при его использовании по существующему       назначению когда определяется        Восстановительная стоимость с поправкой на износ, предполагает, что существующий владелец или       арендатор продолжает свою деятельности на данной площади. В юрисдикциях некоторых стран к предприятиям государственного сектора, а также к некоммерческим организациям, не имеющим      прибыли, применяются другие правила.

*     Та часть недвижимого имущества, которая по контракту или иным образом занята третьим лицом оценивается с учетом этого факта.

*     Если недвижимость производственного предприятия является     излишком, или может стать излишком в будущем, то в качестве    основы для определения стоимости этой собственности следует      использовать рыночную стоимость или стоимость при наилучшем ее        использовании на полную мощность. Исключение составляет      неиспользуемая или изношенная недвижимость, которую невозможно отделить от действующего предприятия. В подобных случаях определение стоимости должно отражать предельную     дополнительную стоимость таких излишков для предприятия.

Определение стоимости недвижимости, которая обычно оценивается на основе финансового планирования, должно проводиться на основе Рыночной стоимости имущества, используемого по его назначению. Детальная процедура описана в разделе 5.01. ЕСОС. Те же принципы применимы к обрабатывающему предприятию, машинам и оборудованию, что оговорено в разделе 5.03 ЕСОС, и к исчерпаемым активам по разделу 5.02 ЕСОС.

7.01.22. Описанная в разделе 4.07 ЕСОС процедура определения стоимости недвижимости, известная под названием Восстановительная стоимость с поправкой на износ, которая обычно дает отклонение от стоимости, определенной рынком, может использоваться для определения стоимости для финансовых отчетов в отношении недвижимого имущества, которое редко продается (если вообще может быть продано) на рынке с сохранением его использования с той же целью, с которой оно используется в настоящее время, за исключением случаев когда оно продается вместе со всем предприятием. В Статье 32 Международных стандартов бухгалтерского учета 16 (МСБУ 16) особо оговаривает использование этого метода для оценки обрабатывающих предприятий и оборудования, где нет никаких доказательств их стоимости из-за особой природы этого недвижимого имущества.

7.01.23. Там, где применение методик, основанных на использовании Рыночной стоимости при альтернативном использовании, приведет к иным результатам оценки стоимости, эти оценки должны быть даны в отчете одновременно с оценками, полученными на основе использования Рыночной стоимости при использовании имущества компании по его существующему назначению. Для того, чтобы избежать введения в заблуждение тех, кто будет читать отчет, оценщик должен позаботиться о том, чтобы цифры в отчете были им или ей подтверждены.